Vale investir em loteamentos? Qual é a opção mais segura?

Loteamentos são divisões de solo destinadas às construções em geral, desde prédios de alto padrão em bairros nobres até empreendimentos em municípios menos assistidos. Neste último caso, essas obras acabam por contribuir de forma relevante para o desenvolvimento dos locais onde estão, já que a legislação exige que loteadores executem projetos relacionados à infraestrutura básica do entorno.

Além disso, é importante ressaltar que o segmento imobiliário como um todo tem alta demanda de mão de obra, o que gera aumento da renda e impacta positivamente o ciclo econômico da região.

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No entanto, ainda que os loteamentos tragam saldos positivos para a sociedade e sejam considerados essenciais para a economia, o setor não conta com linhas de crédito bancário para viabilizar o financiamento de seu crescimento.

Historicamente, esse negócio era gerido por empresas familiares por meio de recursos próprios, o que restringia o potencial desse mercado. Na última década, essa indústria começou a se profissionalizar e, na ausência de produtos de empréstimo tradicionais, passou a acessar o mercado de capitais para preencher essa lacuna.

E qual a relação dos loteamentos com os investimentos?

Nesse contexto, é essencial o papel das securitizadoras, que são as responsáveis por converter os empréstimos das loteadoras em títulos de renda fixa a serem ofertados para investidores no mercado de capitais. Esses investimentos são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Na prática, pequenos, médios e grandes empresários do ramo recebem à vista o recurso que desejam. Dessa forma, podem financiar seus projetos a partir de uma alavancagem saudável.

Os investidores, por sua vez, também são beneficiados, pois o valor alocado é devolvido com juros, e dentro de um prazo predeterminado. E, do ponto de vista de rentabilidade, a compra de um CRI de uma loteadora pode ser uma excelente oportunidade, já que esses títulos são uma das poucas alternativas do setor se financiar, além de financiarem o próprio cliente a taxas igualmente atrativas.

Além disso, há outro ponto bastante positivo, que costuma ganhar os holofotes quando falamos de CRIs. Dado a importância do segmento para a economia do país —o número anual mais recente do Instituto Brasileiro de Geografia Estatística (IBGE) indica que o imobiliário representa quase um terço do PIB brasileiro em 2021-, o investimento é isento de Imposto de Renda. Essa é uma maneira de o governo estimular o aporte nesses títulos que contribuem potencialmente para a ascensão do setor.

Quais são os riscos de investir em CRIs de loteamentos?

De toda forma, é importante ressaltar que adquirir um CRI tem riscos. Um dos principais é a loteadora emissora não honrar seus compromissos e deixar de pagar a dívida. Por esse motivo, é extremamente necessário estudar sobre a empresa que está sendo investida.

E também é preciso pesquisar sobre a securitizadora que estruturou o título, já que é essa companhia que atuará na gestão do título e na diligência do ativo com o objetivo de trazer segurança aos investidores.

Como funcionam os fundos de investimentos imobiliários do setor?

Um caminho eficaz para a descentralização do risco, inclusive, é investir em fundos de investimento imobiliários (FIIs) que compram CRIs de empresas loteadoras. Também isentos de Imposto de Renda, esses títulos fazem aportes em companhias distintas, o que contribui para a construção de uma carteira diversificada, um dos conceitos essenciais do universo de investimentos.

Outra vantagem do FII é a democratização do acesso, já que são voltados para investidores em geral, diferente de muitos CRIs, que são direcionados apenas aos investidores qualificados ou profissionais, aqueles que detém patrimônios superiores aos valores de R$ 1 milhão e R$ 10 milhões, respectivamente, aplicados em investimentos.

Vale destacar que é essencial que investidores conheçam as possibilidades que esse segmento oferece. Assim, a partir de informações sólidas e embasadas — que podem ser encontradas nas páginas oficiais das gestoras de recursos — é possível definir quais serão seus aportes para complementar e diversificar sua carteira de investimentos.