70% dos principais fundos imobiliários estão com desconto para investidores

Quais são os fundos negociados com desconto

Fundo com maior desconto é o Tordesilhas Ei (TORD11). A relação entre o valor pelo qual é negociado e seu valor patrimonial é de 0,16. Em outras palavras, significa que o desconto em relação ao valor negociado na B3 é de 84%. Gerido pela R Capital Asset, esse é um FII híbrido, ou seja, que mescla tanto ativos do mercado imobiliário quanto títulos de dívida, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).

Os fundos de tijolo investem em imóveis físicos - prédios comerciais, shoppings, galpões logísticos, hospitais, entre outros. Os fundos de papel aplicam em títulos de dívida voltados ao mercado imobiliário. Os híbridos, um pouco de cada. Já os fundos de fundos, FOFs, investem apenas em outros fundos.

Veja abaixo os fundos com mais desconto:

1. Tordesilhas Ei FII-Unica (TORD11): 0,16
2. Brazilian Graveyard FII-Unica (CARE11): 0,21
3. Hedge Office Income Fundo de I-Unica (HOFC11): 0,27
4. Hectare Ce FII-Unica (HCTR11): 0,29
5. FII Xp Properties (XPPR11): 0,36
6. Versalhes Recebíveis Imobiliários - FI Imobiliário (VSLH11): 0,37
7. FII Rec Logística-Unica (RELG11): 0,39
8. Devant Recebíveis Imobiliários-Unica (DEVA11): 0,42
9. FII BTG Pactual Terras Agricol-Unica (BTRA11): 0,44
10. FII FII Rec Renda Imobiliária-Unica (RECT11): 0,47
11. Bluemacaw Logística Fundo de I-Unica (BLMG11): 0,49
12. Santander Renda de Aluguéis Fu-Unica (SARE11): 0,50
13. Brpr Corporate Offices FII-Unica (BROF11): 0,55
14. BTG Pactual Corporate Office Fund FII (BRCR11): 0,60
15. Autonomy Edifícios Corporativo-Unica (AIEC11): 0,62
16. Js Real Estate Multigestão-FII-Unica (JSRE11): 0,69
17. Vinci Offices FII-Unica (VINO11): 0,69
18. FII BTG Pactual Agro Logística-Unica (BTAL11): 0,71
19. FII Rbr Properties - FII-Unica (RBRP11): 0,72
20. Patria Logística Fundo de Inve-Unica (PATL11): 0,78

Valor patrimonial não é o único critério a ser levado em conta

Valor patrimonial é um dos indicadores mais importantes para os FIIs. No entanto, não deve ser a única métrica avaliada, afirma Marcos Banhara, analistas de fundos imobiliários da Guide Investimentos.

Para uma análise mais completa, ele afirma que os investidores devem observar o dividend yield (relação entre os lucros distribuídos e o valor da cota), a taxa de ocupação, a qualidade e a diversificação dos ativos que compõem a carteira. Também são importantes os prazos e condições dos contratos de locação, a liquidez, o endividamento e aspectos fiscais.

P/VP deveria ser usado apenas para fundos de papel e fundos de fundos. Segundo Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, essa métrica se adequa mais FIIs com portfólio líquido, como os de papel. Isso porque, no caso dos FIIs de tijolos, o valor patrimonial é composto também do laudo de avaliação do imóvel. Dessa forma, o indicador pode não representar o valor real dos ativos se os juros caírem no futuro, por exemplo. Neste caso, são consideradas as expectativas de ocupação da região, a qualidade construtiva dos imóveis, o valor de mercado de imóveis similares na mesma região e a qualidade da gestão.

E em que fundos com desconto vale a pena investir?

Fundos de papel abaixo do valor patrimonial e carteira de crédito saudável são os mais indicados. É o que diz Carolina, da EQI. Neste sentido, ela lista o Capitania Securities (CPTS11), FII BTG Pactual Crédito Imobiliário (BTCI11), Vectis Juros Real (VCJR11) e e o Rbr Alpha Multiestrategia (RBRF11).

Esses fundos são mais expostos à inflação. "O BTCI11, por exemplo, pode ser uma boa oportunidade de alocação pela diversificação da carteira e qualidade do portfólio de CRIs. O CPSTS11 ainda um ganho potencial a vir da valorização de mercado, assim como o VCJR11. No caso do RBRF11, é um fundo multiestratégia, que pode ser considerado uma 'evolução dos FoFs' tradicionais. Ele mescla a estratégia de tijolo, via FIIs, e de crédito e liquidez, via CRIs", diz Carolina.

Fundos com bom histórico, sem problemas e risco de falências. Essas são as características lembradas por Banhara, da Guide. Neste sentido, ele indica o CSHG Imobiliário (HGFF), um fundo de fundo, o Kinea Índices de Preços (KNIP11), de recebíveis imobiliários, e o CSHG Real Estate (HGRE11), de lajes corporativas.

FoFs e recebíveis. O HGFF, fundo de fundos da Heading Griffo, foi muito afetado no último ano dada a queda dos ativos em carteira no último ano, mas se movimentou para obter altas, como o reposicionamento em ativos de shoppings. No caso do KNIP11, fundo de recebíveis da Kinea Investimentos, acompanhou a queda setorial dos fundos de papéis e viu sua cota ser afetada, mas tem uma boa qualidade de crédito e se mantém forte.

Lajes corporativas. Por sua vez, o HGRE11, também da Heading Griffo, é um considerado um dos melhores no segmento de lajes corporativas, mesmo com um alto nível de vacância (27%), e há uma perspectiva de crescimento com o retorno do trabalho presencial.

E os setores mais interessantes?

Ativos de shoppings (31,8%), FOFs (26,2%) e tijolos (19,1%) foram os que mais apresentaram retornos em 2023. É o que diz Banhara, da Guide. Com isso, o analista afirma que a visão da casa de análise em 2024 vai de acordo com estes mesmos segmentos. "Para este ano, estamos confiantes em FoF's e lajes: são grupos normalmente apresentam desempenho melhor em momentos de queda da Selic", diz.

Carteira diversificada é o segredo para obter boa rentabilidade. Para Carolina Borges, da EQI, cada setor deve cumprir uma função específica na carteira. No ano passado, ela diz que os fundos de shoppings foram protagonistas e que o setor é importante em cenários de crescimento da economia.

Fundos de papel podem contribuir para a remuneração da inflação à vista. Eles são importantes para manter o poder de compra durante o cenário de juros altos. Os galpões são mais resilientes e possuem boa previsibilidade de receita. Já as lajes podem ver um cenário de aumento de ocupação e valor nos aluguéis, contribuindo para um ganho de capital mais a longo prazo.

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