Cidades dos EUA estão ficando sem espaço para novas moradias

(Bloomberg) -- A falta de residências à venda tem atormentado aqueles que buscam imóvel para morar nos EUA nos últimos anos, então porque as construtoras não erguem mais unidades? Um dos problemas é que elas estão ficando sem terrenos para construir -- pelo menos nos lugares onde as pessoas querem morar.

Cidades que estavam crescendo antes da Grande Recessão começaram a crescer novamente. As cidades com limitação de espaço, por sua vez, ficaram sem espaço para construção. Essa realidade estimulou as incorporadoras a se concentrarem em bairros mais centrais das cidades nos quais a construção de alta densidade é permitida -- e as novas unidades fazem jus aos preços extremamente elevados.

Em algum momento, segundo Issi Romem, economista-chefe da BuildZoom, os terrenos vagos em bairros urbanos desejados acabarão. "Se você tem três dias restantes de ração, você estará bem nos dias um, dois e três", disse Romem, autor de uma nova pesquisa que demonstra os padrões da construção de residências. "No dia 4 você terá problemas."

Historicamente, as cidades cresceram nos arredores porque as construtoras desenvolveram áreas na periferia -- depois preencheram os terrenos entre os vários empreendimentos com o passar do tempo. Quando essas chamadas cidades expansivas do sul e do sudoeste do país ficarem sem terrenos para construção no perímetro interno, as incorporadoras simplesmente irão ainda mais longe.

Algumas dessas cidades, como Austin e Nashville, têm visto pequenas expansões nas regiões centrais. Mas de forma mais ampla as tendências de construção nessas metrópoles se parecem mais às de Dallas: dentro de um raio de 50 quilômetros a partir do centro da cidade, as vendas de novas residências caíram de 2000 a 2015. Fora do raio, no entanto, as vendas subiram mais de 50 por cento. A mesma tendência se deu em vários graus em Phoenix, Atlanta e San Antonio, entre outras cidades.

Nas cidades mais caras dos EUA, contudo, essa dinâmica se reverteu. As tendências de novas construções em lugares como Nova York se concentraram fortemente em núcleos do centro da cidade nos quais as regras de zoneamento permitem construções de alta densidade. Essas cidades deixaram de expandir sua zona geográfica há décadas, fazendo com que as construtoras se concentrassem em encontrar lotes edificáveis dentro dos limites atuais. Como esses lotes se tornaram mais difíceis de encontrar, os preços dos terrenos aumentaram, reduzindo as opções para as construtoras que tinham esperança de lucro. As incorporadoras que estão construindo em lotes caros geralmente buscam compensar os preços dos terrenos com edificações mais densas, disse Romem. Em muitos casos, isso significa focar em apartamentos de luxo que oferecem margens de lucro melhores. Os moradores mais ricos são os únicos que podem comprar e assim cria-se um ciclo vicioso.

Ultimamente tem ocorrido um certo relaxamento porque a oferta abundante de novos apartamentos de luxo força os proprietários de Nova York e São Francisco a diminuírem os preços das residências caras. Contudo, o padrão mais geral continua inclinando-se em direção aos aluguéis mais caros.

O que vai acontecer a seguir dependerá da reedição das regras de zoneamento pelos eleitores e políticos eleitos para permitir construções mais densas, disse Romem, em particular em bairros atualmente limitados a residências unifamiliares. Com as regras atuais, disse ele, é improvável que as novas residências sejam construídas a preços acessíveis, empurrando os moradores das cidades a uma dança das cadeiras manipulada para favorecer os ricos.

"Enquanto essas cidades continuarem bem economicamente, veremos os mais pobres dando lugar aos mais ricos", disse ele. "Veremos histórias sobre professores que não conseguem encontrar lugar para morar."