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Retomada de mercado hipotecário nos EUA gera novas preocupações

Emily Barrett e Christopher Maloney

13/09/2018 14h52

(Bloomberg) -- Uma década após a crise de crédito, os investidores estão retornando para onde tudo começou. O setor de hipotecas dos EUA, em grande parte responsável por quase colapsar o sistema financeiro global, agora é considerado por muitos um mercado de alta qualidade e fortalecido. Contudo, com os novos atores estão surgindo novas preocupações.

O mercado de títulos lastreados por hipotecas, hoje apoiado principalmente pelas agências do governo dos EUA, está inegavelmente mais seguro do que há 10 anos. Os padrões de empréstimos melhoraram com a queda da fatia de emissões não governamentais de maior risco. Ao mesmo tempo, o mercado se fortaleceu porque mais compradores estão buscando estabilidade -- e oportunidades -- em um setor antes manchado pela implosão do mercado imobiliário.

Contudo, em meio ao crescimento do mercado global a um tamanho recorde, os participantes continuam em guarda contra os sinais de fraqueza. O Federal Reserve está se retirando do setor que resgatou, o que traz preocupações com um possível aumento da volatilidade. E considerando que a recuperação do mercado da habitação e o aumento das taxas de juros minaram a acessibilidade, e que o governo está em busca de mais formas de flexibilizar as regulações, algumas pessoas temem que os bancos ressuscitem as más práticas da época anterior.

"Temos visto, certamente, uma piora da qualidade da subscrição" entre os empreendimentos patrocinados pelo governo, disse Bryan Whalen, gerente de portfólio da TCW Group em Los Angeles. Whalen dá preferência aos títulos não governamentais, especialmente na comparação com as dívidas corporativas de alto rendimento, porque "o perfil de retorno é tão atrativo quanto ou até melhor, a direção dos fundamentos de crédito é positiva e a oferta é atraente".

Todos se lembram da explosão dos empréstimos "subprime" nos anos anteriores à crise. O aumento da inadimplência das hipotecas e a queda do mercado de imóveis residenciais e comerciais em todo o país transformaram até mesmo títulos de alta qualidade -- que a engenharia financeira havia ajudado a proliferar -- em ativos tóxicos, o que acabou provocando a falência do Lehman Brothers Holdings. A confiança no sistema financeiro despencou, gerando esforços sem precedentes de resgate por parte do governo e do banco central.

Até hoje, não é difícil ouvir investidores dizerem que as hipotecas americanas oferecem uma fonte cada vez mais rara de retornos de alta qualidade neste estágio final do ciclo de crédito. Os diferenciais corporativos continuam perto de pisos históricos e o mercado de títulos do Tesouro enfrenta uma enxurrada de oferta em meio à tentativa dos EUA de financiar o crescente déficit fiscal. Os rendimentos crescentes também têm ajudado a limitar o risco primário dos títulos lastreados por hipotecas com preços acima do normal ao desencorajar refinanciamentos.

A ascensão do mercado lastreado por hipotecas está bem consolidada, com retornos positivos sobre o Bloomberg Barclays U.S. MBS Index todos os anos desde a crise, com exceção de 2013. Os programas de assistência do governo e a recuperação econômica dos EUA ajudaram a elevar os preços das residências, e as taxas hipotecárias subiram. Os produtos de alto risco mais terríveis praticamente desapareceram. E as empresas Fannie Mae e Freddie Mac -- que entram agora em seu 11º ano sob a tutela do governo -- estão mantendo o controle de qualidade com uma pontuação média de crédito superior à de 2007.

"As empresas respaldadas pelo governo e a Agência Federal de Financiamento Imobiliário têm feito um bom trabalho no sentido de manter os padrões de crédito onde eles devem estar, além de estarem inovando para a evolução do mercado", disse Eric Schuppenhauer, presidente do Home Mortgage for Citizens Bank, em Providence, Rhode Island.

Repórteres da matéria original: Emily Barrett em N York, ebarrett25@bloomberg.net;Christopher Maloney em N York, cmaloney16@bloomberg.net

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