Pequeno investidor terá acesso a novos papéis com lastro no crédito imobiliário

Opção para buscar maiores retornos na renda fixa, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), que têm lastro na concessão de empréstimos imobiliários, ainda não estão disponíveis para a maior parte dos investidores. A primeira emissão foi feita em novembro e, desde então, são R$ 8,9 bilhões em LIGs na carteira de clientes de Bradesco, Inter, Itaú e Santander, únicas instituições que já oferecem o produto.

Segundo diretores desses bancos, praticamente todas as aplicações vieram do segmento private - pessoas com patrimônio superior a R$ 3 milhões, em geral. O volume negociado desses papéis ainda é 17 vezes menor que o das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Os dois ativos são isentos de Imposto de Renda.

Assim como a LCI, a LIG têm lastro na concessão de empréstimos imobiliário. Mas, no caso da primeira, esse lastro serve apenas como uma referência enquanto na LIG ele forma uma "dupla garantia": se o banco que emitiu o produto der calote, os ativos que servem de lastro deverão garantir os pagamentos aos investidores. Isso não ocorre com a LCI.

"Cada LIG vai ter o próprio lastro, com um perfil mais ou menos arriscado. O risco primário é o próprio emissor e o secundário, a carteira de crédito imobiliário", diz Fabio Zenaro, diretor da B3, a Bolsa de São Paulo.

Por outro lado, a LCI é coberta pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), o que não acontece com a LIG. Outra diferença importante está na liquidez: a LCI é emitida com prazo de carência mínimo de três meses, enquanto nas LIGs, é de um ano.

Investidor

Apesar de esse ativo ainda estar reservado a investidores maiores, os executivos acreditam que o cenário deve mudar. Um dos motivos é o possível fim da isenção às LCIs, defendido pelo ministro da Economia, Paulo Guedes. "Caso o governo decida deixar as LIGs de fora dessa mudança, elas teriam uma grande vantagem e a procura aumentaria. Agora, os emissores estão aguardando a decisão do governo para prosseguir com as ofertas. Estamos animados com a possibilidade de ela crescer", diz o diretor de investimentos do Banco Inter, Rafael Rodrigues.

Outro fator que ainda deixa o mercado em compasso de espera é a falta de regulamentação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A autarquia que regula o mercado financeiro precisa definir como serão feitas as ofertas públicas de LIGs. A norma está em audiência pública até a próxima sexta-feira e deve ser publicada ainda este ano, a depender do volume de sugestões enviados.

"Com o complemento regulatório da CVM, os bancos podem descer na cadeia de clientes. O produto deve deslanchar e ter um bom crescimento no ano que vem", acredita Luciano Diaferia, superintendente de produtos do Itaú Unibanco. "Todo produto começa devagar até o investidor tomar conhecimento. Há uma curva de aprendizado para entender as características."

Para Rodrigues, do Inter, a clareza das regras será importante para o sucesso dos papéis. "Tem de ser um processo tranquilo para o emissor e que faça sentido na cabeça do investidor. Se a CVM não por muitas amarras, as LIGs devem decolar em popularidade. A relação entre risco e retorno é interessante, porque a liquidez é menor."

Na avaliação do diretor do Bradesco José Rocha Neto, as LIGs deverão ocupar o espaço das LCIs com o passar dos anos. No entanto, ele aponta cuidados, que os investidores devem ter com os novos papéis, ressaltando o maior risco de liquidez da LIG. "O vencimento mínimo é de dois anos e ainda não há mercado secundário para a classe. Para um ultraconservador, talvez não deva compor o portfólio. O processo correto de suitability (análise do perfil de risco do investidor) é importante."

Daniel Januzzi, consultor da Magnetis, pondera que, mesmo que haja interesse dos investidores em tomar mais risco em um cenário de Selic, a taxa básica de juros, em queda, a LIG ainda deve engatinhar no mercado. "Há um período de maturação, o perfil no Brasil é extremamente conservador", avalia.

Bancos públicos

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto de Abreu, lembra que as emissões do papéis só foram feitas até agora por bancos privados. Ele avalia que a entrada do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal nesse mercado também dará impulso às LIGs.

Abreu acredita que elas têm potencial para ultrapassar as LCIs em volume, o que mudaria o quadro do financiamento imobiliário no País, que hoje tem quase metade dos recursos provenientes da poupança e um terço do FGTS. Cerca de 12% dos recursos vêm das LCIs, 6% dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e menos de 1% das LIGs.

Europa

A LIG foi criada por medida provisória no governo Dilma Rousseff, em 2014, e regulamentada na gestão Michel Temer. Mas as primeiras emissões ocorreram apenas no fim do ano passado. A ideia foi criar uma fonte alternativa de recursos para o crédito imobiliário e a justificativa para os incentivos fiscais é reduzir os custos de financiamento para o consumidor.

O modelo de garantia adotado é inspirado nas 'covered bonds', populares no exterior: títulos de dívida emitidos por banco ou instituição hipotecária. Segundo a associação europeia ECBC, o montante desse tipo de ativo em circulação no continente é de ? 2,5 trilhões, equivalente a R$ 11,2 trilhões. "A nota de crédito da LIG pode ser maior que o do banco emissor. É um produto com alto grau de qualidade", diz Gilberto de Abreu, da Abecip. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.