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Pequeno investidor terá acesso a novos papéis com lastro no crédito imobiliário

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Imagem: Getty Images

Pedro Ladislau Leite

Em São Paulo

09/09/2019 07h20

Opção para buscar maiores retornos na renda fixa, as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), que têm lastro na concessão de empréstimos imobiliários, ainda não estão disponíveis para a maior parte dos investidores. A primeira emissão foi feita em novembro e, desde então, são R$ 8,9 bilhões em LIGs na carteira de clientes de Bradesco, Inter, Itaú e Santander, únicas instituições que já oferecem o produto.

Segundo diretores desses bancos, praticamente todas as aplicações vieram do segmento private - pessoas com patrimônio superior a R$ 3 milhões, em geral. O volume negociado desses papéis ainda é 17 vezes menor que o das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Os dois ativos são isentos de Imposto de Renda.

Assim como a LCI, a LIG têm lastro na concessão de empréstimos imobiliário. Mas, no caso da primeira, esse lastro serve apenas como uma referência enquanto na LIG ele forma uma "dupla garantia": se o banco que emitiu o produto der calote, os ativos que servem de lastro deverão garantir os pagamentos aos investidores. Isso não ocorre com a LCI.

"Cada LIG vai ter o próprio lastro, com um perfil mais ou menos arriscado. O risco primário é o próprio emissor e o secundário, a carteira de crédito imobiliário", diz Fabio Zenaro, diretor da B3, a Bolsa de São Paulo.

Por outro lado, a LCI é coberta pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), o que não acontece com a LIG. Outra diferença importante está na liquidez: a LCI é emitida com prazo de carência mínimo de três meses, enquanto nas LIGs, é de um ano.

Investidor

Apesar de esse ativo ainda estar reservado a investidores maiores, os executivos acreditam que o cenário deve mudar. Um dos motivos é o possível fim da isenção às LCIs, defendido pelo ministro da Economia, Paulo Guedes. "Caso o governo decida deixar as LIGs de fora dessa mudança, elas teriam uma grande vantagem e a procura aumentaria. Agora, os emissores estão aguardando a decisão do governo para prosseguir com as ofertas. Estamos animados com a possibilidade de ela crescer", diz o diretor de investimentos do Banco Inter, Rafael Rodrigues.

Outro fator que ainda deixa o mercado em compasso de espera é a falta de regulamentação pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM). A autarquia que regula o mercado financeiro precisa definir como serão feitas as ofertas públicas de LIGs. A norma está em audiência pública até a próxima sexta-feira e deve ser publicada ainda este ano, a depender do volume de sugestões enviados.

"Com o complemento regulatório da CVM, os bancos podem descer na cadeia de clientes. O produto deve deslanchar e ter um bom crescimento no ano que vem", acredita Luciano Diaferia, superintendente de produtos do Itaú Unibanco. "Todo produto começa devagar até o investidor tomar conhecimento. Há uma curva de aprendizado para entender as características."

Para Rodrigues, do Inter, a clareza das regras será importante para o sucesso dos papéis. "Tem de ser um processo tranquilo para o emissor e que faça sentido na cabeça do investidor. Se a CVM não por muitas amarras, as LIGs devem decolar em popularidade. A relação entre risco e retorno é interessante, porque a liquidez é menor."

Na avaliação do diretor do Bradesco José Rocha Neto, as LIGs deverão ocupar o espaço das LCIs com o passar dos anos. No entanto, ele aponta cuidados, que os investidores devem ter com os novos papéis, ressaltando o maior risco de liquidez da LIG. "O vencimento mínimo é de dois anos e ainda não há mercado secundário para a classe. Para um ultraconservador, talvez não deva compor o portfólio. O processo correto de suitability (análise do perfil de risco do investidor) é importante."

Daniel Januzzi, consultor da Magnetis, pondera que, mesmo que haja interesse dos investidores em tomar mais risco em um cenário de Selic, a taxa básica de juros, em queda, a LIG ainda deve engatinhar no mercado. "Há um período de maturação, o perfil no Brasil é extremamente conservador", avalia.

Bancos públicos

O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto de Abreu, lembra que as emissões do papéis só foram feitas até agora por bancos privados. Ele avalia que a entrada do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal nesse mercado também dará impulso às LIGs.

Abreu acredita que elas têm potencial para ultrapassar as LCIs em volume, o que mudaria o quadro do financiamento imobiliário no País, que hoje tem quase metade dos recursos provenientes da poupança e um terço do FGTS. Cerca de 12% dos recursos vêm das LCIs, 6% dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e menos de 1% das LIGs.

Europa

A LIG foi criada por medida provisória no governo Dilma Rousseff, em 2014, e regulamentada na gestão Michel Temer. Mas as primeiras emissões ocorreram apenas no fim do ano passado. A ideia foi criar uma fonte alternativa de recursos para o crédito imobiliário e a justificativa para os incentivos fiscais é reduzir os custos de financiamento para o consumidor.

O modelo de garantia adotado é inspirado nas 'covered bonds', populares no exterior: títulos de dívida emitidos por banco ou instituição hipotecária. Segundo a associação europeia ECBC, o montante desse tipo de ativo em circulação no continente é de ? 2,5 trilhões, equivalente a R$ 11,2 trilhões. "A nota de crédito da LIG pode ser maior que o do banco emissor. É um produto com alto grau de qualidade", diz Gilberto de Abreu, da Abecip. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

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