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Financiar casa com correção pela inflação só vale se quitar em até 10 anos

Téo Takar

Do UOL, em São Paulo

20/08/2019 20h20

O crédito imobiliário com correção pelo IPCA, anunciado pela Caixa Econômica Federal, tende a ficar mais arriscado e mais caro do que o formato de financiamento atual, que utiliza a TR como indexador dos contratos, segundo especialistas ouvidos pelo UOL. Apenas se o objetivo do comprador for quitar a dívida em um prazo mais curto, de até 10 anos, pode valer a pena adotar o novo tipo de contrato.

Em financiamentos longos, a tendência é que a operação fique mais cara se for usado o IPCA, apesar de a Caixa ter reduzido a parcela de juros prefixados nessa modalidade de crédito. A taxa mínima será de 2,95% ao ano, frente a 8,5% do crédito corrigido pela TR.

O juro menor colabora para que a prestação no financiamento com IPCA seja inicialmente menor do que no crédito com TR. O problema, segundo os especialistas, está na incerteza em relação ao índice de inflação em longos períodos de tempo. O prazo do financiamento pode alcançar 30 anos.

Financiamentos são muito longos

"O ponto que merece atenção é o fato de que empréstimos imobiliários são muito longos. Estamos falando de 20 anos ou mais", disse Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, plataforma digital especializada em crédito imobiliário.

"Se você tiver um cenário de pressão econômica nesse período, que faça a inflação subir, o financiamento vai ficar mais caro", afirmou Sasso.

Prestação inicial fica mais barata

"Na largada, a prestação no financiamento com IPCA é mais baixa. O problema é que o IPCA oscila muito mais do que a TR. Basta olhar o comportamento dos índices nos últimos 15 anos", disse Marcelo Prata, fundador da Resale, plataforma que vende imóveis retomados pelos bancos.

Em uma simulação feita pela própria Caixa, a compra de um imóvel de R$ 300 mil, com financiamento de 80% do valor (R$ 240 mil) em 30 anos, teria as seguintes prestações iniciais, dependendo da taxa de juros:

  • TR mais 9,75% ao ano (taxa mais alta praticada pelo banco atualmente): R$ 3.168
  • IPCA mais 4.95% ao ano (taxa para quem não tem conta na Caixa): R$ 2.050
  • IPCA mais 2,95% ao ano (para funcionários públicos que recebam salário na Caixa): R$ 1.566

Ou seja, a prestação inicial na menor taxa com IPCA é metade do valor da prestação pelo juro mais alto com TR. Porém, essa diferença tende a se estreitar com o tempo por causa da variação da inflação.

IPCA vale a pena se plano for quitar dívida logo

Segundo os especialistas, a única situação em que assumir um financiamento corrigido pelo IPCA pode valer a pena é se a dívida for quitada em até dez anos.

"O juro total desse novo tipo de contrato será da ordem de 7% ao ano, considerando o IPCA dos últimos 12 meses (3,22%) e uma taxa média de 3,75% para o público em geral. Essa taxa é menor do que a praticada pela própria Caixa e pelos outros bancos nos contratos com TR, que gira em torno de 8,5% ao ano", disse José Raymundo de Faria Júnior, planejador financeiro certificado pela Planejar.

"Se o objetivo é quitar o imóvel em até uns 10 anos, vale a pena pegar essa opção com IPCA porque o juro é menor e a exposição ao risco do IPCA não é tão grande porque o prazo é relativamente curto. Agora, se o comprador vai ficar 20 ou até 30 anos pagando, o risco inflacionário não vale a pena", afirmou Faria Junior.

Segundo Sasso, da Melhortaxa, a maioria das pessoas costuma quitar financiamento imobiliários entre oito e doze anos após a contratação do crédito. "A tendência do brasileiro é fazer o pré-pagamento [antecipar as parcelas] porque o custo do financiamento é elevado."

Custo total é maior em contrato longo

Marcelo Prata, da Resale, fez uma simulação para compra de um imóvel de R$ 500 mil, com financiamento de 80% do valor (R$ 400 mil) pelo período de 15 anos.

Ele considerou as duas melhores condições de financiamento oferecidas pela Caixa: com juros de TR mais 8,5% ao ano e com IPCA mais 2,95% ao ano. Para fazer o cálculo, o especialista utilizou uma situação real: os índices da TR e do IPCA nos últimos 15 anos.

Se tivesse optado pelo IPCA no lugar da TR, o comprador gastaria cerca de R$ 30 mil a mais no fim do financiamento. Veja os resultados:

  • Valor total do financiamento com juros de TR mais 8,5% ao ano: R$ 737.022,02
  • Valor total do financiamento com juros de IPCA mais 2,95% ao ano: R$ 767.237,91
  • Diferença: R$ 30.215,89

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