Dá para lucrar ao comprar um apartamento antigo e reformar? Tem riscos?

Fique de olho no ano da construção. Arnaldo Borensztajn, co-fundador da Brise, empresa que garimpa, reforma e vende imóveis em São Paulo, busca trabalhar com imóveis construídos até meados da década de 1960. "São imóveis com janelas grandes, pé direito alto e preocupação com uma qualidade de vida mais agradável no dia a dia", diz.

A localização é importante. Não basta as condições do imóvel serem perfeitas para a estratégia, é preciso que esteja bem localizado para que haja retorno no momento da revenda. "Isso porque há uma disparidade no preço médio do metro quadrado de acordo com a localidade. Em São Paulo, por exemplo, o Itaim Bibi tem o preço médio do m² mais caro da capital, de R$ 17.254 — com variação de 5,1% nos últimos 12 meses. O décimo lugar da lista, Vila Andrade, fica com R$ 7.742/m². Os dados são do Índice FipeZap de venda residencial de abril."

A empresa de Borensztajn se mantém focada em bairros paulistanos de alto padrão, como Vila Buarque e Higienópolis. "É onde entendemos que há público com maior poder aquisitivo para comprar o projeto."

É possível financiar, mas quanto mais a obra demorar menos você ganha. Custos como condomínio e as parcelas do IPTU entram na conta enquanto o apartamento não for revendido. Por isso, "tempo é dinheiro" nessa estratégia, defendem os empreendedores. Por isso, a duração média da obra tende a ser de cinco a seis meses. Na conta, também devem entrar os custos de transferência do imóvel (cartório, ITBI) e corretor para a revenda, se for o caso.

Quanto gastar na reforma

A reforma é estratégica. Tudo o que for feito no apartamento precisa ser calculado para que não haja gastos desnecessários ou excessivos que diminuam a margem de lucro. "Você precisa calcular bem esse custo da obra para entender se o investimento vai valer a pena ao final da execução", diz Rocha. Ou seja, fazer alterações que o futuro comprador não dá atenção. Trocar o piso se não for necessário, pintar o apartamento, comprar móveis que podem vir a ser descartados depois, por exemplo.

A margem de gastos para reforma é, em média, de 15% do valor previsto para a venda, segundo Rocha. "Nem toda reforma vai valer a pena. Por isso, precisa pensar com a cabeça de investidor e fazer o que vai gerar percepção de valor sobre aquele lugar", diz.

Borensztajn é radical em seus projetos com a Brise Casa. Ele diz que toda a planta do imóvel é repensada para refletir as necessidades contemporâneas: um quarto de serviço é transformado em um escritório, por exemplo, assim como uma cozinha pode ter seu local alterado dentro da casa para que seja integrada à sala, criando um ambiente mais amplo.

"É uma intervenção radical que a gente faz, mas a gente sempre tenta manter aspectos originais do apartamento, quando há essa oportunidade", diz, como grandes janelas de ferro e portas antigas restauradas.

Não é sobre seu gosto pessoal. Carla ressalta a importância de entender o público-alvo da região na qual o imóvel está localizado. "Não é sobre o que eu gosto ou acho bonito. É sobre o que vende. É sobre entender que tipo de morador está naquela região e quais as necessidades dele", diz. Para isso, ela diz que conversa com moradores do prédio, com o síndico e até com os porteiros.

Não é um trabalho fácil. "É preciso ter estômago para fazer esse tipo de obra", adverte Borensztajn, da Brise. Além de precisar de 'jogo de cintura' para lidar com vizinhos e síndicos por conta da reforma extensa, o empreendedor que for fazer o flipping precisa estar preparado para imprevistos com os prestadores de serviço que executarão as obras, prazos e preços.