Veja o que muda com a nova Lei do Inquilinato
Anne Dias
A nova Lei do Inquilinato entra em vigor nesta segunda-feira. Na verdade, ela não é exatamente nova. São 14 artigos que atualizam a lei que já está em vigor há 18 anos (veja tabela com as mudanças no final do texto).
Um dos pontos mais polêmicos da nova legislação está na agilidade com que o inquilino poderá ser despejado.
Pela regulamentação antiga, um inquilino que ocupasse um imóvel comercial ou residencial poderia atrasar o pagamento do aluguel duas vezes durante um ano. Só depois disso é que o proprietário entrava na Justiça com uma ação de despejo – o que poderia ser feito com um dia de atraso na segunda vez. O inquilino pagava a dívida e no terceiro atraso o dono rescindia o contrato.
Agora, o novo artigo da lei determina que um atraso em dois anos já pode ser levado à Justiça. "Isso é perverso. O inquilino pode ter tido algum problema de saúde ou ter esquecido de pagar", diz o advogado Mário Cerveira, professor de pós-graduação em direito empresarial do Mackenzie e especialista em direito imobiliário.
Cerveira acrescenta ainda que, para muitos lojistas as mudanças podem ser desastrosas. "Se um lojista for despejado em primeira instância e a sentença for proferida de maneira equivocada, o comerciante vai perder o ponto e os clientes e terá de demitir funcionários. Se depois ele retoma o endereço, o estrago já foi feito", afirma.
Bom para os donos
Já a diretora da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, acredita que, do ponto de vista dos proprietários, a agilidade do despejo pode melhorar o mercado.
"Até então o dono do imóvel tinha de esperar 14 meses para tirar um inquilino inadimplente. Enquanto isso, ele pagava o condomínio e o IPTU. A expectativa é de que este tempo caia para quatro meses", afirma.
Outra novidade refere-se ao fiador. "Ele pode deixar de ser fiador, desde que comunique sua decisão quatro meses antes", diz o advogado Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP.
De um modo geral, os especialistas na área acreditam que as mudanças na lei foram boas para todos os lados. Para os donos, porque confere novas garantias, e para os inquilinos, que têm regras mais claras. "No final das contas vai ser melhor para todo o mercado", diz Manhães.
Aluguéis mais baratos
Roseli Hernandes, da Lello, já observa otimismo entre donos de imóveis. "Tinha gente esperando as mudanças serem aprovadas para voltar a alugar." Então, os valores dos aluguéis podem cair? "Tudo vai depender de uma maior oferta, o que já está acontecendo", diz Hernandes.
As mudanças valem para todo o Brasil e incidem mesmo sobre contratos firmados antes do dia 25 de janeiro.
VEJA COMO ERA A LEI E OS ARTIGOS QUE FORAM INCORPORADOS OU MODIFICADOS
Fonte: Cerveira, Dornellas & Advogados Associados
| Texto anterior | Texto promulgado |
| Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. | Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvelalugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. |
| Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrita ao locador, ao qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias ,a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei. | Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. § 2º O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. |
| Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. | Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. |
| O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; | O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos: II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Inciso acrescido) X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação |
| Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: | Incisos acrescidos ao § 1º, do art. 59) VI – o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção, ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo § 3º No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62 |
| Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se á o seguinte: I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação; IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos; VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos. Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação. | Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação |
| Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes: 1º O prazo será de quinze dias se: b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46 | Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. § 1º .............................................................. b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9º ou no § 2º do art. 46. |
| Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução | Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução |
| Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte: II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação; IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação | Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório |
| Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com: V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira; | Idem V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira |
| Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação | Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. |
