O que é caução? Tenho que pagar condomínio? Tire suas dúvidas sobre aluguel

Também é possível dar um imóvel como garantia. "O caução nada mais é do que dar um bem como garantia para o locador para a ausência de pagamento do aluguel pelo inquilino", diz Berthe.

O que é seguro fiança de aluguel?

Um seguro pago, como existe para carro e casa, por exemplo. Ele é usado quando o inquilino não quer pedir a um parente ou conhecido para ser seu fiador ou não quer pagar caução de três meses de aluguel.

Várias seguradoras oferecem o seguro fiança. Um benefício dessa garantia para o inquilino é que o departamento jurídico da seguradora lê o contrato e aponta possíveis irregularidades. O que, para um leigo, é uma segurança a mais. Para o locador, a vantagem é que, em caso de descumprimento do contrato, ele pode acionar diretamente a seguradora para receber o aluguel de uma forma mais rápida.

O valor corresponde a um mês a mais de aluguel. Ele é dividido em 12 vezes e é pago ao longo do ano. A cobrança vem, normalmente, junto com o boleto de locação mensal.

O que é fiador de aluguel?

É quem vai pagar o aluguel caso o inquilino fique devendo. Ele precisa ter renda compatível com o valor do aluguel, além de ter um imóvel para apresentar como garantia em caso de inadimplência do inquilino, por exemplo.

O proprietário precisa tomar alguns cuidados antes de aceitar o fiador. Se é casado, por exemplo, os dois cônjuges precisam assinar o contrato. Se ele já é fiador de outra pessoa, o bem dele já foi dado como garantia para outro locador. Então, ele não deve aceitá-lo.

O fiador pode ser o próprio locatário?

Mesmo tendo um imóvel, o inquilino não pode ser seu próprio fiador. Porém, ele pode apresentar o seu imóvel como garantia à locação. Para isso, proprietário e inquilino devem incluir uma cláusula específica no contrato e registrar na matrícula desse imóvel que ele foi apresentado como garantia para a locação.

A figura do fiador é muito delicada porque ele assumirá a dívida acumulada pelo inquilino, caso ele não honre o pagamento do aluguel. Quando uma pessoa se prontifica a ser fiador, eu sempre recomendo que ela monitore o inquilino para ver se o pagamento está em dia.
Alexandre Berthe, advogado.

Como fazer um contrato de aluguel?

Defina se a locação é residencial ou comercial e coloque os dados de todos. É preciso incluir cada um dos envolvidos e suas informações básicas, como nome completo, documentos, profissão, entre outros, além das peculiaridades que envolvem a negociação: garantia (fiador, caução, seguro fiança), penalidades, direitos e deveres das partes, situação física do imóvel e se tem alguma mobília nele, por exemplo.

Dá para personalizar o contrato acrescentando cláusulas. As ressalvas de um contrato podem ser incluídas por meio de cláusulas combinadas antes da assinatura. Depois da assinatura, ainda é possível modificar o contrato por meio de instrumentos como "aditamentos" ou "adendos". Sylvester destaca que, por ser um documento com efeito legal, ou seja, reconhecido pelo poder judiciário, é importante consultar um profissional habilitado para garantir que o contrato esteja em conformidade com todas as leis aplicáveis.

Eu costumo dizer que é um checklist detalhado da situação do bem. Assim, o inquilino tem maleabilidade para discutir algumas cláusulas ou ressalvas que deseja incluir no contrato.
Alexandre Berthe, advogado.

Posso fazer contrato de locação por um ano?

Sim, desde que exista um acordo entre inquilino e locatário sobre o prazo. Porém, muitos locatários não veem vantagem na prática. O motivo é simples. O artigo 47 da lei do inquilinato deixa claro que os contratos com prazo inferior a 30 meses são renovados automaticamente, e que o imóvel só pode ser retomado pelo proprietário após cinco anos nesses casos. "Normalmente, o proprietário faz o contrato por 30 meses para seguir a lei e coloca uma cláusula de exceção para permitir que o inquilino saia após 12 meses sem ter de pagar a multa", afirma Berthe.

Qual o direito do inquilino quando o proprietário quebra o contrato?

O inquilino tem direito de ser indenizado se o proprietário rescindir o contrato. Ele tem direito a indenização, no caso do descumprimento do contrato, e a garantia de ser ressarcido por alguma reforma que foi autorizado a fazer.

Mas há ressalvas em casos específicos. Se o dono precisa do imóvel para abrigar um parente, por exemplo, em tese ele pode pedir o imóvel sem pagar multa, afirma Berthe. Outro exemplo é em caso de mudanças. "No caso do inquilino, vamos supor que ele alugue um imóvel em São Paulo por três anos, mas, dois meses depois a empresa resolve transferi-lo para a Bahia, por exemplo. Ele pode romper o contrato sem pagar multa, desde que justifique a mudança feita pela sua empresa", explica Berthe.

Como declarar o aluguel recebido no Imposto de Renda?

Ambos devem declarar o aluguel no IR - tanto quem paga quanto quem recebe o valor. O proprietário deve declarar o valor recebido do aluguel e o inquilino o valor líquido pago do aluguel, ou seja, deduzindo as taxas pagas à administradora, por exemplo.

Há um campo específico na declaração. No caso do locador (dono do imóvel), os valores devem ser informados na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física", na guia "Outras Informações" e no campo "Aluguéis". No caso do locatário (inquilino), as despesas devem ser declaradas na ficha "Pagamentos Efetuados", sob o código "Aluguel de Imóveis".

Como calcular reajuste de aluguel?

Os contratos de aluguel preveem o reajuste anual. Um contrato iniciado em agosto/2022 terá seu reajuste aplicado em agosto/23, por exemplo.

Indicador usado para o cálculo mudou recentemente. Até a pandemia da covid-19, o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) era o indicador mais usado para os reajustes. Porém, o índice passou por um ciclo e altas que afetou diretamente o reajuste dos aluguéis. Alguns, inclusive, chegaram a ser considerados abusivos pela Justiça. Com isso, o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), a inflação oficial do país, passou a ser mais utilizado nos novos contratos. Vale o que estiver especificado no documento.

Como calcular multa de aluguel?

Assim como toda dívida, o aluguel não pago terá acréscimo de uma multa. A multa moratória e os juros são previstos no contrato de locação. Se houver cobrança judicial ou extrajudicial, o inquilino também pode ser obrigado a pagar os honorários advocatícios previstos em contrato.

A multa pela rescisão de contrato também deverá ser estipulada em contrato. Caso o imóvel seja desocupado antes do prazo final do contrato, o pagamento da multa normalmente correspondente a três vezes o valor do aluguel, proporcionalmente ao período não cumprido do contrato. Exemplo: se o aluguel é de R$ 1.000, a multa integral é de R$ 3.000. Se o contrato for de 30 meses e o inquilino sair seis meses antes, ele pagará R$ 600 de multa, ou seja, um quinto do valor da multa integral, proporcional ao prazo.

Quem paga IPTU, locador ou locatário?

É mais comum que seja o inquilino. A prática mais comum do mercado é que o pagamento do IPTU fique por conta do inquilino.

Mas é possível transferir a responsabilidade. Na locação de um imóvel, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU pode ser atribuída tanto ao locador quanto ao locatário, e isso deve ser acordado entre as partes no contrato. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 22, é permitido que o locador transfira ao locatário a responsabilidade pelo pagamento do IPTU, desde que essa condição esteja prevista no contrato de locação.

O inquilino pode atrasar o aluguel?

Não, se atrasar o aluguel, o inquilino poderá ser despejado. Atrasar o aluguel é infração contratual grave. Sylvester diz que não há prazo estipulado para o proprietário do imóvel entrar com essa medida judicial. "Ele poderá tomar providências jurídicas desde o primeiro dia de atraso."

Quando o inquilino paga o primeiro aluguel?

A cobrança do aluguel deve ocorrer 30 dias após o uso do imóvel. A única hipótese para que se cobre o aluguel antecipado — permitido para apenas um mês de antecedência —, é quando a locação não possuir nenhum tipo de garantia.

Quais despesas de condomínio o inquilino deve pagar?

O inquilino paga as despesas ordinárias. É o caso do condomínio, por exemplo. Veja outros pagamentos que o inquilino é obrigado a pagar: