Daniel
Meu prédio tem 60 apartamentos, e 40 pertencem a um mesmo dono. Ele diz que tem direito a 40 votos nas assembleias. Isso está correto?

Depende. Geralmente, os votos são proporcionais à "fração ideal" que pertence a cada morador, ou seja, ao percentual que cada unidade representa dentro do terreno. A única exceção é se houver determinação contrária na convenção do condomínio. Ou seja: a lei deixa a critério dos condôminos a possibilidade de se estabelecer, na convenção, o critério de voto nas assembleias. A informação é da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Na convenção do prédio onde moro consta ser lícito o condômino ser representado por procurador, condômino ou não, exceto se for o próprio síndico ou membro do Conselho Consultivo (não menciona sub-síndico). Na última Assembléia, o funcionário da administração do Condomínio apresentou cerca de 15 procurações, votando a favor das propostas do síndico em todas as questões, inclusive na aprovação das contas, que não foram analisadas por ninguém. Os reiterados pedidos de fornecimento da documentação por parte dos condôminos não foram atendidos. Esse é um procedimento lícito?

Resposta: O síndico não pode ser procurador de ninguém, mas o Conselho pode. O Código Civil permite que os condôminos sejam representados por meio de procuração. Com relação à assembléia, esta deve ser convocada com no mínimo cinco dias de antecedência, sob pena de ser anulada. Com relação às contas, estas devem ser verificadas e aprovadas pelo Conselho Fiscal e serem votadas pelos condôminos. Se algum condômino quiser verificar as contas, deve solicitar ao síndico, que não pode se negar a fazer a prestação das contas. As pastas devem ficar arquivadas por pelo menos cinco anos. Segundo a AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), o que impede a aprovação das contas é a identificação de irregularidades entre o que é arrecado e as despesas gerais do condomínio ou a aplicação indevida dos recursos.

Troquei a janela do meu apto por outra de alumínio, pois a anterior estava em péssimo estado. Depois de algum tempo, em assembléia, decidiram trocar todas as janelas e optaram por colocar de material inferior, PVC, devido ao custo. Tenho que trocar a minha também?

Resposta: O advogado especializado em Direito Imobiliário Michel Rosental Wagner defende que, para alterar a fachada do prédio é necessária aprovação de 100% dos condôminos. Ou seja, se a senhora não concordar com a mudança, ela não poderá ser feita. Ele ressalta, porém, que isso não significa que possa haver a ditadura das minorias. Se a mudança for necessária, o condomínio pode entrar na Justiça para que prevaleça a decisão da maioria. Mas vale lembrar que é possível, porém, colocar o mesmo padrão de janelas utilizando materiais diferentes como alumínio e PVC, sem que se note a diferença externamente.

Há três meses houve uma assembléia no condomínio em que foi vetada a continuação de uma obra feita pela síndica, por beneficiar exclusivamente a garagem dela e da sub-síndica. Assim sendo, só poderia ser realizada qualquer obra após nova assembléia. Há três dias, porém, a síndica voltou a tocar a obra, sem cumprir o que foi dito na última assembléia, conforme ata. O que devo e posso fazer?

Qualquer condômino tem o direito de entrar com uma ação na Justiça para embargar essa obra. A síndica poderá ser obrigada a demolir o que já foi feito e a pagar os custos ao condomínio.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso, advogado especializado em direito imobiliário, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP.

Em reunião a qual só compareceram 40% dos condôminos, decidiram fazer reformas no condomínio. Sou obrigado a pagar as despesas oriundas dessa decisão uma vez que não estou em condições financeiras para isso?

Sim. As decisões da assembléia devem ser acatadas por todos. Daí a importância de participar das assembléias no condomínio.

Não participei de uma reunião do condomínio em que foram aprovadas verbas para executar serviços no prédio. Posso cancelar essa reunião judicialmente por não concordar com essa decisão?

Não. A decisão da assembléia é válida para todos os condôminos. O Código Civil diz que uma reunião só é passível de ser invalidada caso fique provado que todos os condôminos não foram convocados. Mesmo assim, os juízes tendem a decidir pela anulação da assembléia se esta resultar em prejuízo para os condôminos.

Os locatários podem dar sua opinião nas assembléias?

De acordo com o novo código civil, apenas a participação dos condôminos é garantida nas assembléias. E por condômino se entende o proprietário do imóvel.

No caso de decisões tomadas em assembléia que contrariem o código civil quem deve ser processado: o síndico, o presidente da assembléia ou o conselho?

O condomínio.

Quem está com o condomínio em atraso não pode participar das reuniões?

Segundo o novo Código Civil, pelo artigo 1335, para participar das reuniões e votar nas deliberações do condomínio, o condômino precisa estar quite com o condomínio. Mas o advogado Sergio Jafet não aconselha o condomínio a vetar a participação dos condôminos inadimplentes para não cercear o direito à liberdade de ir e vir. O direito à votação, porém, é exclusivo de quem está adimplente.

Quando um determinado assunto é discutido e retomado várias vezes em assembléia, tendo vários desfechos, qual é a decisão válida?

Todas as decisões das assembléias são válidas e soberanas. Se a questão for muito complexa, apenas uma declaração judicial poderá decidir sobre qual é a decisão válida.

Os condôminos do meu prédio não comparecem às reuniões, mesmo após a insistência da síndica, inviabilizando qualquer tipo de decisão. Existe alguma medida que pode ser tomada para permitir que algo possa ser feito mesmo sem a presença do mínimo de condôminos?

De acordo com o artigo 1350, parágrafo 2º do Código Civil, se a assembléia não se reunir, um juiz poderá tomar a decisão pelos condôminos, a pedido de qualquer condômino.