Comprei um apartamento e descobri que, mesmo sendo um prédio novo, já havia convenção de condomínio. Não concordo com algumas das cláusulas ali contidas. A convenção não tem de ser aprovada pelos moradores?

A incorporadora é obrigada a registrar uma convenção junto ao Registro de Imóveis. Essa convenção, porém, pode ser alterada a qualquer momento por 2/3 do total dos condôminos do prédio.

Comprei um apartamento que atrasou muito a entrega. Depois de dois anos, muitas pessoas resolveram se mudar para lá, sem nem mesmo ter o habite-se. Estabeleceram um valor de condomínio e passaram a cobrá-lo, mas meu apartamento não tem condições de ser habitado. Agora querem me processar. Preciso pagar esse condomínio?

Não, porque a taxa de condomínio só pode ser cobrada a partir da convenção do condomínio, que só pode ser realizada depois de o prédio ter o habite-se. Se o valor for inferior a quarenta salários mínimos, você pode entrar com ação no Juizado Especial Cível.

Em meu condomínio existem dois tamanhos de apartamentos. Há vários anos, modificou-se a convenção e todos pagam o mesmo valor de condomínio. Tenho um apartamento de 150 metros quadrados e pago o mesmo que a cobertura de 400 metros quadrados. O que posso fazer?

No artigo 1.336 do Código Civil, que trata dos deveres do condômino, a lei diz que o condômino deve contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. Ou seja, sugere o uso da fração ideal como modelo de contribuição, mas não obriga a que esse seja o modelo adotado.

Em um condomínio onde sempre se cobrou taxa igual para todos os moradores, apesar de a convenção estipular que a cobrança será por fração ideal, é possível, juridicamente, manter a cobrança igual?

Não, pois prevalece a convenção. Os apartamentos menores, inclusive, poderão acionar o condomínio a ressarcir a diferença paga indevidamente pelo período de dez anos.

Meu condomínio não tem convenção. Isso é possível?

Isso só é possível se seu prédio é um edifício pertencente a um único dono que aluga todos os apartamentos. Nesse caso, deve ter ao menos um regulamento interno. Se for um edifício onde existem vários proprietários, então é um condomínio, e, como tal, deve ter a convenção arquivada no Cartório de Registro de Imóveis.

Como podemos fazer para mudar itens da convenção do condomínio que se encontra muito defasada? É preciso fazer nova escritura?

Para fazer alteração na convenção do condomínio é necessária aprovação de dois terços do total dos condôminos. Não é necessário fazer um novo registro, basta solicitar averbação da escritura para incluir ou retirar cláusulas. A averbação sai bem mais barata que o registro.

Meu apartamento vai ficar pronto daqui a alguns meses e recebemos a informação de que a construtora tem o direito de indicar a administradora do condomínio para os dois primeiros anos. Isso é verdade?

Quem escolhe a administradora são os condôminos. Como normalmente a construtora, dona de todos os apartamentos, faz a convenção do condomínio antes de este ser inteiramente comercializado, ela tem a maioria dos votos e toma decisões desta natureza. No momento em que este quadro se inverte, ou seja, as unidades comercializadas são em maior número de que as pertencentes à construtora, os novos donos têm total liberdade de mudar a convenção e aprovar a administradora que melhor lhes aprouver.

Comprei um apartamento num edifício cuja convenção de condomínio foi celebrada à época em que a construtora era dona de todos os apartamentos. Por esta convenção, ficou estipulado que as unidades pertencentes à construtora ainda não comercializadas pagariam só 30% do valor do condomínio. Isso é legal?

Quando a construtora era dona de todas as unidades, ela tinha força de votar o que bem entendesse na convenção. Agora que as unidades foram negociadas, cabe aos novos condôminos aprovar uma convenção mais justa. O Código Civil sugere que a cobrança do condomínio seja feita pelas frações ideais, mas prevalece o que for decidido em convenção.

Sou proprietária de um apartamento à beira mar e faço locação por temporada. Não moro na cidade e não participo das reuniões de condomínio. Fui surpreendida com a decisão tomada em assembléia que proibiu a locação de imóveis para curta temporada. Existe lei que ampare esta decisão da assembléia?

Resposta: O advogado José Eugênio Alves Ferreira, especialista em direito imobiliário, entende que essa proibição é uma violação do direito de propriedade. Afinal, se os locatários fizerem algum dano ao condomínio, é o proprietário que deverá responder judicialmente por esses danos. Mesmo que essa decisão tenha sido tomada mediante uma alteração na convenção, o advogado entende que a senhora já tem o direito adquirido.