João
Vendi um imóvel. Como faço o cálculo do IR sobre o ganho? Há algum tipo de dedução?

Depende. Julio Linuesa Perez diz que existem casos em que a venda é isenta de IR, como no caso da venda de único Imóvel ou de Imóvel residencial para aquisição de outro, também residencial. Se a situação do internauta não for uma das citadas, ele deve usar o PGCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital), disponibilizado pela Receita Federal em seu site, para fazer o cálculo.

Como eu declaro uma obra de construção de residência que em dezembro de 2007 não tinha valor algum e em dezembro de 2008 tem valor da compra do terreno e construção parcial da casa?

Resposta: Informe todas estas operações na declaração de bens e direitos. Declare o terreno e todas as benfeitorias que puderem ser comprovadas por meio de nota fiscal. O contabilista Sebastião Gonçalves, do Conselho Regional de Contabilidade lembra que se você não tiver a autorização da prefeitura para construção do imóvel os gastos com benfeitorias não poderão ser incorporados. Não preencha o campo 31.12.07 e informe os valores efetivamente desembolsados em 31.12.08.

Tenho renda extra de aluguel e sempre opto pelo desconto simplificado. Posso abater os rendimentos do aluguel as despesas provenientes de manutenção e reparo no imóvel? Como faço para abater estas despesas?

Segundo a Receita Federal, o valor mensal das benfeitorias efetuadas em compensação com o valor total ou parcial do aluguel de imóvel constitui também rendimento de aluguel para o proprietário e sofre incidência do imposto sobre a renda, juntamente com valores recebidos no mês a título de aluguel.O valor das benfeitorias feitas no imóvel poderá ser somado ao valor do próprio imóvel na coluna bens e direitos, lembrando que apenas as benfeitorias aceitas como tal e que tenham comprovação legal poderão ser utilizadas para aumentar o valor do imóvel.A Receita só permite que o locador abata as seguintes despesas do valor do aluguel quando o encargo tenha sido exclusivamente do próprio locador:a) impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento;b) aluguel pago pela locação de imóvel sublocado;c) despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento;d) despesas de condomínio.Nesse caso, deve-se subtrair o valor destas despesas do aluguel, declarando o valor efetivamente recebido.

Como eu declaro uma obra de construção de residência que em dezembro de 2007 não tinha valor algum e em dezembro de 2008 tem valor da compra do terreno e construção parcial da casa?

Resposta: Informe todas estas operações na declaração de bens e direitos. Declare o terreno e todas as benfeitorias que puderem ser comprovadas por meio de nota fiscal. O contabilista Sebastião Gonçalves, do Conselho Regional de Contabilidade lembra que se você não tiver a autorização da prefeitura para construção do imóvel os gastos com benfeitorias não poderão ser incorporados. Não preencha o campo 31.12.07 e informe os valores efetivamente desembolsados em 31.12.08.

Minha companheira e eu compramos um imóvel com recursos de FGTS de ambos, financiamento bancário no nome dos dois, mais um capital que juntamos em uma poupança no nome dela. Além da venda de um imóvel que ela tinha no nome dela (menos de 180 dias depois já havíamos comprado o outro imóvel), estamos com uma dúvida muito grande de como enquadrar a operação na declaração de IR (tanto da venda como da compra), uma vez que ela sempre declarou isenta, pois a renda anual é abaixo do valor limite para declarar e nunca teve IR retido na fonte. O imóvel foi vendido por R$ 44 mil, o outro imóvel adquirido no valor de R$ 89 mil, Não somos casados, temos convívio marital há mais de 8 anos, ela nunca configurou como dependente em minhas declarações. Declaramos o valor do imóvel juntamente com as obrigações 50% a 50%? Não sabemos por onde começar!

Resposta: Cada coisa em seu lugar, Mauricio. Esse é um bom começo. Em primeiro lugar, verifique se será mais vantajoso para os dois declarar junto ou separado. Se optar pela declaração em conjunto, não há problema, pois todas as operações aparecerão em uma única declaração. Se optarem por declarar em separado, não há problema em declarar todas as operações em uma só declaração também. Não é necessário declarar metade para cada um. Lembre-se de informar a venda do imóvel da esposa e de preencher o programa Ganho de Capital (pois entendi que vocês se beneficiaram da Lei 11.196/2005 que isenta do pagamento do imposto os lucros a utilização do produto da venda de um imóvel para compra de outro imóvel residencial após 180 dias da venda). Mesmo assim, é obrigatório o preenchimento do programa e também é obrigatória a entrega da declaração pela sua esposa, por este motivo. A compra do imóvel deverá ser relatada em Bens e Direitos, informando os dados do vendedor no campo discriminação. A utilização do FGTS aparece em rendimentos isentos, linha 03. O financiamento bancário não deve ser informado em dívidas, pois se trata de financiamento habitacional. Informe os valores efetivamente desembolsados com a compra do imóvel na própria declaração de bens e direitos. Vá acrescentando os valores pagos a cada ano, até obter a quitação integral do imóvel. É trabalhoso, mas não é complicado. Boa sorte.

Recebi um comunicado do banco em que financiei minha casa em agosto de 2008. Gostaria de saber onde declaro. Consta um valor total pago de R$ 17.524,93 E saldo devedor em 31.12.2008 de R$ 55.260,48. Devo declarar a dívida?

Resposta: Como se trata de financiamento habitacional, a Receita Federal considera que não se deve informar o valor das dívidas e ônus reais, mas apenas os valores efetivamente pagos no ano. Como se pode observar na própria ajuda da declaração, na ficha Dívidas e ônus reais a Receita diz que não se deve informar financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeitos às mesmas condições, ou seja, aqueles nos quais o bem é dado como garantia do pagamento - ex: alienação fiduciária, hipoteca, penhor. Na ficha Bens e Direitos, abra um item casa, deixe em branco a coluna 31.12.2007, pois não possuía este bem naquela data, preencha o valor dos R$ 17.524,93 em 31.12.2008 e, na coluna discriminação, informe o financiamento com o banco. No próximo ano, repita o valor da coluna 31.12.2008 e acrescente os valores efetivamente pagos em 2009. Faça desta forma todos os anos, até que a casa esteja quitada.

Comprei um terreno em 2008 por R$ 35.000,00 e gastei R$ 50.000,00 relativos à construção de um imóvel no mesmo terreno. Como devo efetuar os referidos lançamentos no IRPF 2009?

Resposta: Informe todas estas operações na declaração de bens e direitos. Declare o terreno e todas as benfeitoria que puderem ser comprovadas por meio de nota fiscal. O contabilista Sebastião Gonçalves, do Conselho Regional de Contabilidade lembra que se você não tiver a autorização da prefeitura para construção do imóvel os gastos com benfeitorias não poderão ser incorporados.

Estou vendendo um imóvel com lucro de R$ 50.000,00 e estou comprando outro em construção, de uma incorporadora, de valor superior ao vendido. Só tenho compromisso de compra e venda. A escritura deverá demorar dois anos. Ainda assim posso me beneficiar da isenção da Lei 11.196/05? Preciso fazer alguma declaração ao IR? Como e quando fazê-lo, se for o caso?

Resposta: Se ambos os imóveis forem residenciais, e o senhor primeiro vender o seu imóvel e depois comprar o outro imóvel no prazo de até 180 dias, poderá se beneficiar da isenção do imposto sobre o lucro imobiliário. Esta isenção não vale para quem deseja fazer a construção do próprio imóvel, nem para compra de terreno ou imóvel comercial. A declaração a ser entregue à Receita é a declaração de Ajuste Anual no próximo ano, quando deverá relatar a venda e a compra e declarar o valor isento do lucro obtido. Para que o contrato tenha valor, deverá ser registrado no cartório no prazo de 30 dias após a celebração.

A imobiliária onde tinha um imóvel informou à Receita pagamentos feitos para mim de jan a jun/2008. Recebi somente até fev/2008, pois o imóvel foi vendido pela própria imobiliária. Como faço, pois se informar somente ganhos atéfev/2008, que é o correto, cairei na malha fina?

Resposta: Isso certamente ocorrerá. Por isso, o senhor deverá solicitar à imobiliária que refaça o informe de rendimentos enviado à Receita relatando os fatos efetivamente ocorridos.

Tenho uma dúvida. Se eu vender meu único imóvel por R$1.500.000,00 e quiser usufruir da isenção do Imposto de Renda sobre os lucros, pela lei, teria que gastar todo o valor adquirindo outros imóveis residenciais, certo? Pergunto: se eu adquirir três imóveis na planta - cada um no hipotético valor de R$500.000,00 - terei que pagá-los à vista, ou poderei quitá-los em parcelas,sem perder a isenção?

Resposta: Para ter direito à isenção seu imóvel deve ser residencial e será necessário comprar imóveis também residenciais no prazo de até 180 dias. O que ultrapassar este prazo estará fora da isenção. A isenção não é válida para terrenos nem imóveis comerciais.

Meu pai tem dois imóveis, um comprado em 1976, com valor expresso em cruzeiros e outro adquirido em 1988, com valor expresso em cruzados novos. Gostaria de saber como podemos calcular o valor atual do imóvel.

Resposta: No programa Ganho de Capital há uma Tabela de Atualização de Custo. Faça o download em (http://www.receita.fazenda.gov.br/Download/ProgramasPF.htm) Basta seguir as instruções da tabela para converter o valor antigo em reais.

Sou proprietário de duas casas. Uma em que eu moro e outra que está vazia. A que eu moro foi adquirida há três anos pelo valor declarado de R$ 45.000,00. Agora estou vendendo o imóvel por R$ 150.000,00 para aquisição de outra casa no valor de R$ 270.000,00. Todo o valor da venda (deduzida a comissão do corretor) será aplicado na compra desse novo imóvel, complementando a diferença com dinheiro que tenho em poupança. Pergunto: tenho mesmo assim que declarar o lucro imobiliário de 15%? O fato de possuir mais de um imóvel residencial não vai me permitir ter a isenção?

Resposta: Como o senhor irá utilizar todo o dinheiro da venda na compra de um outro imóvel residencial, poderá ter isenção total do imposto sobre lucro imobiliário, mesmo tendo outro imóvel. Porém, deverá fazer a compra no prazo de até 180 dias após a venda. Quanto à declaração, o evento deve ser informado no próximo ano, na declaração de ajuste anual. Se for utilizado o benefício da isenção, o lucro será considerado rendimento isento e deve ser declarado como tal no momento apropriado.Fonte: Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo consultou a auditora da Receita Federal Claire Feliz Regina.

Gostaria de saber até quanto posso colocar de gastos efetuados com benfeitorias no apartamento que comprei em 2008.

Não há limites, desde que as mesmas sejam aceitas como benfeitorias pela Receita Federal e comprovadas com documentação idônea, como nota fiscal.

Compramos uma casa no ano passado, no valor de R$ 45 mil. Pagamos um sinal de R$ 15 mil e o restante foi financiado pelo banco. Como declarar?

Na declaração de Bens e Direitos, não preencha a coluna 31.12.2007 e coloque, na coluna 31.12.2008, apenas os valores efetivamente pagos até esta data. Na coluna discriminação, informe de quem comprou o apartamento (nome e CNPJ/CPF), informando ainda todos os dados relativos à compra.

Na venda de imóvel com valor de Cr$ 20.000.000,00 (vinte milhões de cruzeiros), adquirido em 09/09/1992, e vendido em 05/12/2008 por R$ 12.000,00, devo pagar Imposto de Renda? Como calcular o valor?

Não, pois o valor da operação não ultrapassou o limite de isenção do Imposto Sobre Ganho de Capital para os chamados bens de pequeno valor, que é de R$ 35 mil. Uma dica: para converter o valor de moedas antigas, utilize a Tabela de Atualização de Custo que se encontra na ajuda do programa Ganho de Capital.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Julio Linuesa Peres, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo.

Consta na minha declaração um imóvel onde eu residia. No ano passado, vendi este imóvel e adquiri outro pelo mesmo valor da venda. Tenho informação de que teria direito a alguma isenção quando se vende e compra outro imóvel em seis meses.

Há duas isenções importantes no caso de venda de imóvel. Está isento do pagamento do Imposto sobre lucro imobiliário o contribuinte que vender o único imóvel no valor de R$ 440 mil (sem que tenha havido outra alienação nos últimos 5 anos). Também está isento o contribuinte que, no prazo de 180 dias após a venda do imóvel residencial, adquirir outro imóvel residencial. Se não estiver isento, o lucro é tributado em 15% e este imposto deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, devendo a transação ser informada (com preenchimento do programa Ganho de Capital) na declaração deste ano.

Fiz uma transação com meu imóvel no ano passado para possibilitar um colega de trabalho sacar o FGTS. O imóvel foi vendido por R$168.000,00 e, quando retornamos para meu nome, o valor de recolhimento do ITBI voltou para faixa dos R$125.000,00, que era o valor antigo no boleto do IPTU. Quando venceu a carência dos três meses da poupança e não tinha mais a retenção da CPMF, devolvi o restante para meu colega - R$51.000,00. Como faremos nossas declarações de maneira a não caracterizar lucro, uma vez que não foi o objetivo da transação? Adquiri também uma casa no mesmo município, que era de herança de meus pais, e cujos documentos foram homologados pela Justiça no final de 2007 e registrados em cartório. Poderei lançar parte desse dinheiro como reforma desse imóvel? Parece que estou meio encrencado com o Leão.

Está mesmo, pois todas as operações são ilícitas. Não se trata mais de uma questão de contabilidade, mas de crime.

Meus pais são separados judicialmente e ficou acordado que uma casa será doada a mim. Porém, passados mais de 20 anos da separação, recebo atualmente os aluguéis, mas ainda não foi lavrada escritura de doação. Na declaração do IR devo declarar os rendimentos do aluguel como tributáveis ou, como o imóvel formalmente ainda não pertence a mim, devo declarar o rendimento como doação?

O fato de não ter sido formalizada a transferência não impede que o acordo exista. Como de fato o senhor é o usufrutuário, é também o senhor quem deve oferecer os rendimentos à tributação.

Onde declaro uma compra de imóvel em que utilizei FGTS e financiamento por banco. Em que ficha informo?

Na ficha de Bens e Direitos, não preencha a coluna 31.12.2007 e coloque, na coluna 31.12.2008, apenas os valores efetivamente pagos até esta data. Na coluna discriminação, informe de quem comprou o apartamento (nome e CNPJ/CPF), detalhando ainda todos os dados relativos à compra. Na ficha Rendimentos Isentos, informe o saque do FGTS.
Para responder a estas perguntas a jornalista Sophia Camargo consultou o contabilista Sebastião Luiz Gonçalves dos Santos, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo.

Comprei um terreno há dois anos, declarado no ano passado. Também no ano passado, construí apartamentos no mesmo terreno. Como devo declarar agora, e em que código?

Todos os gastos com a construção, comprovados por meio de documentos válidos como notas fiscais, deverão ser incluídos em Benfeitorias.
Para responder a estas perguntas a jornalista Sophia Camargo consultou o contabilista Sebastião Luiz Gonçalves dos Santos, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo.

Minha avó faleceu e deixou um terreno para os filhos. Ele foi vendido e meu pai me entregou parte do valor. Como devo proceder na declaração?

A doação é rendimento isento pelas regras do Imposto de Renda. Você deverá declarar o recebimento em Rendimentos Isentos, na linha 10 (transferências patrimoniais). Seu pai deve declarar o valor em Pagamentos e Doações Efetuados.
Para responder a esta pergunta, a jornalista Sophia Camargo consultou o contabilista Sebastião Luiz Gonçalves dos Santos, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo.

Se vender um imóvel residencial, posso utilizar o dinheiro para construir outra casa, vendo-me livre do IR sobre lucro imobiliário?

Não, pois o artigo 39 da Lei 11.196/2005 é claro. Só isenta do imposto se o produto da venda for utilizado para a compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.

Comprei, em 2001, um apartamento de praia por R$ 15 mil em parceria com dois irmãos, cabendo a cada um o valor de R$ 5 mil. Em outubro do ano passado, vendemos o imóvel por R$ 135 mil. Em março do ano passado adquiri outro imóvel em construção. Posso me valer da isenção do imposto, pois vou usar todo o meu lucro no novo imóvel?

Não, pois a isenção só é possível se o imóvel for adquirido até 180 dias APÓS a venda. Como você comprou antes de vender, perdeu o benefício. Preencha o programa Ganho de Capital para verificar se está enquadrado em algum outro benefício ou fator de redução. A operação de venda e compra devem ser declaradas neste ano, já que são relativas a operações ocorridas em 2007.

Vendi por R$ 250 mil um imóvel que possuía há mais de 10 anos e que estava declarado pelo valor de R$ 150 mil. Como faço para declarar? Devo pagar imposto sobre ganho de capital?

Se for o único imóvel e não houve movimentação nos últimos cinco anos, está isento do pagamento deste imposto (este é um benefício dado para o único imóvel no valor de até R$ 440 mil). Se não for, preencha o programa Ganho de Capital para apurar se há imposto a pagar (alíquota de 15% sobre o lucro). Se houver, este deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda.

Em outubro do ano passado comprei um imóvel no valor de R$ 117 mil, sendo que R$ 52 mil com recursos próprios e R$ 65 mil financiados por um banco. Até dezembro paguei três prestações de R$ 2.587,00. Qual valor devo colocar no campo situação em 31.12.2008?

Os valores efetivamente desembolsados até esta data. Ou seja, o valor pago em dinheiro, mais as prestações do financiamento.

Vendi um lote no ano passado e gostaria de saber se sou obrigado a discriminar nome e CPF do comprador.

Na coluna discriminação devem ser fornecidas todas as informações acerca do comprador ou do vendedor. Vale lembrar ainda que a Receita só considera válidas as informações que puderem ser comprovadas.

Comprei um terreno em condomínio fechado no ano 2000. Na época, registrei em cartório de área rural. Venho lançando o terreno desde então. No entanto, comecei a construção de uma casa nesta chácara em 2001 até acabar o dinheiro em 2003. Recentemente descobri que o condomínio tem que regularizar a documentação. Como devo informar a construção desta casa? Devo aguardar a escritura com o valor atualizado?

Todos os bens devem ser declarados pelo custo de aquisição. No seu caso, a construção já deveria ter sido informada a partir do momento em que se iniciou, por meio do item Benfeitorias, na Declaração de Bens e Direitos. As benfeitorias precisam ser comprovadas por meio de nota fiscal e documentação idônea, cujo custo deve ser incorporado ao do terreno. Para tanto, o correto seria retificar as cinco últimas declarações para regularizar esta pendência.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo consultou o contabilista Sebastião Luiz Gonçalves dos Santos, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP).

Comprei no ano passado um apartamento financiado. Como devo preencher esta aquisição?

Na declaração de Bens e Direitos, não preencha a coluna 31.12.2007 e coloque, na coluna 31.12.2008 apenas os valores efetivamente pagos até esta data. Na coluna discriminação, informe de quem comprou o apartamento (nome e CNPJ/CPF), dizendo ainda todos os dados relativos à compra.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo consultou o contabilista Sebastião Luiz Gonçalves dos Santos, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP).

Herdei, no ano passado, 1/3 de um apartamento, que foi vendido no mesmo ano pelo valor declarado no inventário. A mim coube a importância de R$ 35 mil. Pelo critério da renda tributável estou isento de declaração. Por causa da venda deste apartamento tenho que declarar agora?

Não é obrigado a declarar por isso, pois seu ganho de capital é isento por ser considerado de pequeno valor.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo consultou o contabilista Sebastião Luiz Gonçalves dos Santos, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP).

Um amigo tem uma casa onde nem o terreno nem o imóvel são registrados. Por isso ele nunca os declarou. Como pode corrigir este erro? E o que pode acontecer se o mesmo não for corrigido?

Ele deve fazer uma declaração retificadora relativa aos últimos cinco anos para regularizar esta pendência.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo consultou o contabilista Sebastião Luiz Gonçalves dos Santos, membro do Conselho Regional de Contabilidade do Estado de São Paulo (CRC-SP).

Posso declarar aluguel pago para fins de restituição do Imposto de Renda?

O aluguel pago não é uma despesa dedutível, mas deve ser declarada em pagamentos e doações efetuados, linha 70.

Sempre declarei como isento anualmente, mas comprei um apartamento no valor de R$ 57.000,00 por uma construtora em 2004 e quitei no ano passado. Quero declarar, mas não sei como. De resto, estou desobrigado de fazer a declaração do Imposto de Renda. O apartamento é meu único bem.

O apartamento não atinge o limite de R$ 80 mil que torna obrigatória a declaração do Imposto de Renda. Assim, você continua desobrigado de fazer esta declaração. Desde 2008, a Receita extinguiu a necessidade de fazer a declaração de isento. Portanto, neste ano, você só fará a declaração de ajuste anual se desejar.

Tenho três casas e até o ano retrasado minha renda tributável era inferior ao limite que obrigava a declarar. Agora meu salário supera o limite. Como faço para declarar estas casas se sempre declarei como isento?

Se o valor das três casas ultrapassam o valor de R$ 80 mil, o senhor já estava obrigado a declarar anteriormente. Se isso aconteceu, terá que fazer as declarações anteriores. Se as casas não ultrapassam o limite de R$ 80 mil, então poderá declarar normalmente, incluindo as casas em Bens e Direitos.

Minha mãe possuía um imóvel junto com sua irmã, que foi vendido em fevereiro deste ano. Ao mesmo tempo ela está comprando a parte da minha tia de outro imóvel que também é das duas. O valor ganho na venda é superior ao valor pago na compra. Além disso, o valor que ela recebeu com a venda do imóvel, resolveu dar para seus netos em partes iguais. Estamos com dúvidas de como fazer a declaração de toda essa transação, uma vez que fomos informados que deveremos fazer a declaração da venda no mesmo ano que ela foi realizada. Pode nos ajudar?

Todas estas transações só deverão ser informadas na declaração do Imposto de Renda do próximo ano, já que a declaração deste ano é relativa ao ano-calendário de 2008, ou seja, abrange tudo o que ocorreu até 31.12.08. Porém, se houve lucro na venda, como foi informado, será necessário apurar o Imposto sobre Ganho de Capital. Para tanto, baixe o programa no site da Receita para verificar se o imóvel tem direito a algum tipo de isenção ou se há imposto a pagar. Se houver, este deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao da transação.

Posso aumentar o valor do meu imóvel que está ficando muito defasado?

Não. O custo a ser declarado é o de aquisição.

Declaro em formulário simplificado. Recebo aluguéis de imóvel alugado para Pessoa Jurídica. Posso abater o que pago para escritório de corretagem?

Deverá declarar o valor líquido do rendimento tributável recebido subtraído do valor pago à corretagem.

No ano passado, comprei a casa onde moro. Paguei à vista (parte com investimento, parte com poupança). Neste ano, demoli e estou construindo outra, como declarar?

Deverá declarar apenas a compra feita no ano passado. Somente na declaração do próximo ano é que irá informar a demolição. Para tanto, mantenha o custo de aquisição e vá apropriando o valor na medida do desembolso.

No ano passado, fiz um consórcio imobiliário no valor de R$ 30 mil. Como posso declarar?

Se o consórcio ainda não foi contemplado, declare em Bens e Direitos pelo código 95. Caso o bem tenha sido recebido no ano passado, informar no código 95, na coluna Ano de 2007, o valor constante na Declaração de Ajuste Anual do exercício anterior. Não preencher a coluna de 2008. No código específico do bem, informar na coluna Discriminação os dados do bem e do consórcio. Deixar em branco a coluna do Ano de 2007. Na coluna Ano de 2008, informar o valor declarado na declaração passada, no código 95, acrescido dos valores pagos em 2008, inclusive do valor dado em lance, se for o caso.

No ano passado vendi um imóvel que nunca declarei por R$ 20 mil. Como lanço?

Retifique as cinco últimas declarações informando a existência do bem. Na declaração do ano passado, informe a venda.

Em 1989 a minha esposa comprou o terreno de um loteamento e pagou em parcelas. Aos poucos foi construindo uma casa popular. Como nesta época ela era isenta e não declarava IR, este imóvel não foi declarado. Nos casamos em 1996 com comunhão parcial de bens. Quando eu declarei minha esposa em 1997 não coloquei este imóvel na declaração. Agora vendemos esta casa. Como podemos corrigir este erro?

Deverá retificar as declarações dos últimos cinco anos acrescentando este bem.

Tenho 50% de um terreno que foi transferido de meus pais para mim e para minha irmã (que é isenta), com reserva de usufruto, há cerca de 15 anos. Como devo declarar o valor deste bem, já que a doação foi há tanto tempo e não disponho de um valor atualizado? Devo declarar o valor total ou apenas da minha parte?

Reconstitua o valor pela escritura de doação utilizando a tabela de atualização da Receita Federal que está no site. Declare apenas a parte que lhe pertence.

Comprei um imóvel em 2003 e declarei o valor conforme escritura de compra e venda (R$ 66 mil). No final do ano passado fiz o registro de escritura e o valor que consta do imóvel é o do IPTU, que é bem maior (R$ 98 mil). Qual valor devo lançar?

Deverá declarar o efetivo valor de aquisição do imóvel. Se o imóvel foi declarado com um valor menor do que deveria ter sido anteriormente lançado, a senhora deverá retificar as declarações anteriores.

Recebi, em 95, 50% de um imóvel através de herança. Vendi o mesmo no ano passado. Como declarar a venda? Declaro os 50% ou o valor integral?

Declare apenas a parte que lhe corresponde.

Em relação a vendas de imóveis e automóveis, somente informo a saída no quadro "Bens e Direitos" informando o CPF da pessoa para quem vendi o bem ou tenho que declarar em algum outro quadro?

Se o dinheiro da venda foi destinado à alguma conta corrente, aplicação ou mesmo para a compra de outro bem, ele deve ser declarado. Caso contrário, a Receita Federal entende que o dinheiro da venda foi totalmente utilizado, o que faria com que você perdesse a origem deste dinheiro.

Ano passado declarei pela forma simplificada. Este ano, comprei um imóvel. Posso declarar pela simplificada de novo?

Sim.

Como faço para declarar imóvel residencial que adquiri com financiamento pelo banco: declaro o valor total do imóvel ou só o que paguei?

Deverá lançar apenas as parcelas pagas.

Financiei um imóvel em 1998 e quitei em 2002. Na época eu não apresentava declaração de IR. No ano passado, lavrei a escritura pelo valor venal. Como regularizo a situação junto ao IR?

Se não esteve obrigada a declarar até o ano passado, não há o que regularizar.

Como faço para declarar uma casa que vendi no ano passado. Ouvi dizer que quando for o único e primeiro imóvel, você é isento. É verdade?

O proprietário de um único imóvel, de valor abaixo de R$ 440 mil e que não tiver feito nenhuma negociação durante o período de cinco anos está isento do pagamento do imposto sobre ganho de capital.

Até o ano passado minha casa era declarada em construção. Agora terei que declarar como imóvel pronto. Devo atualizar o valor?

Deverá dar baixa no item construção e abrir o novo item casa, declarando o custo total da casa.

Minha mãe é minha dependente e tem um imóvel de valor pequeno. Preciso declarar este imóvel?

Sim. A Receita orienta expressamente que imóveis e automóveis de qualquer valor devem ser declarados.

Como devo declarar imóvel doado com reserva de usufruto pelos meus pais? Minha mãe desistiu do usufruto e meu pai já faleceu.

Declare normalmente, informando o dado do usufruto na coluna discriminação.

Posso deduzir material de construção?

Não, mas poderá informar como Benfeitorias e aumentar o valor do seu imóvel, se foram utilizadas para alterar a estrutura do mesmo.

Eu tinha um apartamento declarado por um determinado valor e o vendi por um valor maior do que o que consta no IR. Mas durante todos os anos em que morei neste apartamento foram feitas diversas melhorias no prédio, todas cobradas do condomínio. Posso relacionar estas melhorias como benfeitorias e diminuir meu imposto sobre lucro?

Se as reformas não foram feitas na sua unidade e não alteraram a estrutura do seu apartamento, não.

Sou casada com comunhão parcial de bens, meu marido recebeu uma parte de um imóvel como herança e compramos outra parte dele. Posso lançar os rendimentos deste aluguel na minha declaração?

Como são casados, poderão lançar os 100% dos rendimentos na declaração de um ou do outro, ou ainda metade para cada um.

Gostaria de saber se posso deduzir o aluguel que pago no meu imposto.

Não, mas deve declará-lo em pagamentos e doações efetuados.

Meu pai vendeu uma casa no ano de 2003, sendo que a mesma nunca havia sido declarada ao fisco. Ele me doou o dinheiro da venda da casa, com a qual comprei um terreno e construí. Como faço para declarar esta casa agora?

O correto seria seu pai retificar as declarações até a data da doação e você retificar as suas a partir da data da doação (lembrando que doação é rendimento isento).

Tenho um imóvel em meu nome que está com o valor muito defasado. Posso reajustar pelo valor venal?

Não. O valor a ser declarado é o de aquisição.

Gostaria de saber se posso colocar o valor recebido de aluguel na declaração de minha mulher, mesmo que a imobiliária tenha enviado informe para a Receita com o meu CPF.

Poderá incluir os valores recebidos se o contrato de locação estiver no nome da mulher.

Tenho um imóvel alugado. Como faço para recolher e declarar o imposto?

O imposto deve ser recolhido pelo locador no mês seguinte ao do recebimento, por meio do chamado carnê-leão. Este recolhimento deve ser feito de acordo com a tabela do imposto.

Tenho que declarar no meu IR o aluguel que pago? E o aluguel que recebo?

O aluguel pago deve ser declarado em pagamentos e doações efetuados, mas não é dedutível. O aluguel recebido é rendimento tributável.

Comprei uma casa utilizando meu Fundo de garantia. Como devo declarar?

Na declaração de bens, lance a compra da casa, discriminando que utilizou o fundo, que deve ser declarado em rendimento não tributável.

Eu e minha mulher somos usufrutuários de imóvel doado anteriormente, por escritura pública, aos nossos três filhos. Usamos nosso dinheiro para fazer melhorias no imóvel. E agora, como declaramos isso?

No usufruto, todas as benfeitorias feitas no imóvel, mesmo que pelo usufrutuário, são de propriedade do nu-proprietário (neste caso, dos três filhos). Os pais devem declarar a doação do dinheiro para as benfeitorias ao imóvel dos filhos em Pagamentos e Doações. Os filhos devem aumentar o valor do imóvel na declaração de bens.

Na compra de um imóvel em junho do ano passado, pelo valor de R$ 80 mil, dei como entrada um apartamento pelo valor de R$ 58 mil e dividi o restante a pagar em prestações. Sempre declarei o apartamento pelo valor de R$ 41 mil. Como não recebi nenhum dinheiro na operação, entendo que não tenho que pagar nenhum imposto. Estou certo?

Não. Se o apartamento foi aceito por um valor maior do que o declarado, deverá ser recolhido o imposto de 15% sobre a diferença de R$ 17 mil, considerada ganho de capital.

Em que campo devo lançar a venda de um apartamento?

Em Bens e Direitos.

Estou construindo uma casa e tive gastos com arquiteta, engenheiro e materiais de construção. Como declaro, já que minha casa ainda está em construção?

Declara em bens e direitos os gastos com a construção da casa.

Declaro há dois anos como isento. Mas, no ano passado, eu e minha mulher compramos um imóvel juntos. Como faço para regularizar minha situação?

Só estará obrigado a declarar se o valor do bem for superior a R$ 80 mil. Se for este o caso, o bem poderá ser declarado apenas em uma declaração, lembrando de citar que os bens comuns estão nesta declaração, ou poderá declarar metade para cada um.

Comprei um terreno com escritura irregular e construí uma casa. Com isso consumi grande parte do meu patrimônio e ainda me endividei. Como lanço estas movimentações?

Na declaração de bens, lança o valor pago no terreno e na construção da casa e guarde todos os comprovantes, caso seja chamado a prestar contas pela Receita.

Como faço para declarar apartamento que foi doado ao meu filho em uma das cláusulas da separação?

Se o filho for dependente de algum dos pais, o imóvel deverá constar como bem na declaração do responsável. Se ele fizer declaração sozinho, declare o imóvel em bens e direitos e a origem em rendimentos isentos recebidos de pessoa física (transferências patrimoniais).

Recebi uma casa em doação há dois anos e agora quero vender. Como calculo o lucro imobiliário para pagar o imposto de renda?

Bens recebidos em doação são isentos de pagamento de imposto de renda e devem ser declarados na descrição dos bens. Se houver lucro na venda, deve ser apurado o ganho de capital e pago imposto de 15% sobre este lucro. Vamos dar um exemplo: supondo que a casa valia R$ 100 mil e foi vendida por R$ 120 mil.A diferença de R$ 20 mil obtida (lucro) será taxada a uma alíquota de 15%. No programa do Imposto de renda há um aplicativo chamado Ganhos de Capital, que lança automaticamente os dados dentro da declaração.

Posso deduzir as despesas de condomínio do IR?

Não.

Comprei um apartamento pelo qual paguei R$ 82 mil. Mas o imóvel foi avaliado pelo banco em R$ 110 mil. Por qual valor declaro?

Pelo preço de custo, R$ 82 mil.

Quero saber como declarar a venda de um apartamento.

Informe na coluna bens o valor e para quem foi vendido o bem. Se apurado lucro, deverá pagar 15% sobre a diferença até o último dia útil do mês subseqüente à venda, devendo preencher também o programa Ganho de Capital.

Meu pai fez uma doação de um imóvel por meio de escritura, com usufruto em nome dele. Quem deve declarar o imóvel?

Quem recebeu a doação (nu-proprietário).

Comprei um apartamento em construção em 1998. Não registrei até hoje esta operação. Como faço para regularizar?

Se declarou IR durante estes anos, retifique as declarações anteriores.

Imóveis devem ser declarados pelo valor venal ou valor de mercado?

Pelo valor do custo de aquisição.

Vendi uma casa e em seguida comprei outra, transferindo o saldo devedor da casa antiga para a nova. Logo após a compra, fiz reformas no valor de R$ 35 mil. Como declaro isso?

Declara o valor total da casa em bens e direitos, acrescentando o valor das benfeitorias. Declare a dívida em dívidas e ônus reais.

Comprei um apartamento em 98, paguei prestações até 2003. Nunca registrei esta operação. Como faço para regularizar esta situação?

O correto é retificar todas as declarações anteriores.

Construí no terreno de minha casa dois sobrados e a cada ano fui agregando os gastos com a construção ao valor declarado do imóvel. Ao final da construção um dos sobrados foi vendido. Como devo declarar a venda?

Declare o custo de cada imóvel. Se a diferença do custo e da venda for positiva, deverá recolher 15% aos cofres públicos.

Paguei diversas parcelas de um consórcio de imóvel até agosto do ano passado. Como declaro?

Declare os valores pagos até 31.12 sob o código 95 (consórcio não contemplado) da coluna Bens e Direitos.

Vendi um imóvel e com o dinheiro comprei dólares que guardo em espécie. Como declaro?

Dê baixa no imóvel. Informe a posse de moeda estrangeira em bens (código 64).

Tenho um terreno que venho declarando pelo valor de R$ 11 mil. Agora a prefeitura aumentou o valor venal para R$ 13 mil. Devo alterar o valor na declaração de bens?

Não. O valor a ser declarado é o valor efetivamente pago pelo terreno.

Comprei um imóvel financiado. O que devo declarar? O valor do principal ou o valor do principal mais os juros?

Declare tudo o que foi pago (principal mais juros).

É permitido atualizar o valor de um imóvel adquirido em 1982 para fins de apuração de ganho de capital na venda?

Só se tiver realizado benfeitorias no imóvel e tiver as notas fiscais que comprovem os gastos. Neste caso específico, há uma redução permitida para a venda do bem, que é de 35%. Os bens comprados até 1969 estão isentos do ganho de capital, e os bens comprados entre 1970 e 1988 têm redução de 95% a 5%, com diminuição de 5% a cada ano.

Comprei, no ano passado, uma casa no valor total de R$ 45 mil, sendo R$ 8 mil com recursos do FGTS e R$ 37 mil por meio de recursos próprios, que nunca havia mencionado anteriormente. Tenho que retificar as declarações anteriores para incluir este valor?

Sim.

Eu e meu marido vendemos uma casa por R$ 90 mil. Fazemos declaração em separado. Parte deste valor usamos para quitar um imóvel, pagar dívidas e o restante apliquei em meu nome. Como declaro?

Se um dos cônjuges fizer a declaração com os bens do casal, informe nesta declaração, não se esquecendo de preencher o quadro informações do cônjuge. Informe a quitação.

Tinha um financiamento imobiliário que foi quitado no ano passado. Como declarar?

Declare o valor total pago na coluna 31.12. A partir da declaração do próximo ano, deverá repetir esta informação, ano após ano.

Dei um sinal em dinheiro a um imóvel em construção em outubro do ano passado. Declaro em pagamentos e doações?

Não, declare em Bens e Direitos a compra do imóvel, informando a quem foi pago o valor (CNPJ da empresa).

Recebo aluguel mensalmente, via imobiliária, com retenção do IR. O que devo declarar? O valor bruto ou o valor descontada a taxa de administração?

O valor líquido, sem a taxa de administração.

Moro em um apartamento de aluguel e pago as despesas de condomínio e IPTU pelo proprietário. Essas despesas são dedutíveis?

Não.

Como devo declarar o valor de uma casa em construção?

Deve considerar o valor do terreno acrescido dos materiais e mão-de-obra usados na construção.

Vendi um imóvel por R$ 80 mil, que estava registrado na declaração por R$ 50 mil. Tenho que pagar imposto sobre estes R$ 30 mil mesmo que seja o único imóvel que tenha vendido nos últimos dez anos?

Só está isento do imposto se o imóvel em questão for o único de sua propriedade. Se não, terá de pagar o imposto de 15% sobre o lucro.

Comprei um apartamento na planta, à vista, há quatro anos, em conjunto com outra pessoa. Vinha declarando metade do valor pago. No ano passado o apartamento ficou pronto, mas ainda não escriturei. O que declaro?

Os valores efetivamente pagos até 31.12 do ano passado.

Doei um apartamento com reserva de usufruto. Como devo declarar?

Declare a doação e o novo proprietário declara o bem.

Comprei um apartamento com minha esposa. Somos casados com comunhão parcial de bens e fazemos declaração em separado. Posso declarar a compra deste imóvel somente na minha declaração?

Sim, desde que preencha corretamente as "informações do cônjuge", informando que os bens comuns estão na sua declaração.

Tinha um terreno e nele foi construído uma casa geminada, onde houve um desmembramento em duas casas. O valor atual do IPTU de cada uma é maior que o valor declarado no IR. O que eu faço?

Deve declarar o valor de custo de aquisição do terreno e da construção das duas casas.

Tenho que declarar meu apartamento?

Sim, em bens e direitos.

Uma brasileira está morando no exterior e trabalhando com rendimentos naquele país. Ela enviou dinheiro para o Brasil e comprou diversos imóveis aqui. Como devo declarar estes imóveis e valores, visto que já houve retenções no país de origem?

A pessoa física que se ausentou do Brasil, em caráter temporário, tem seus rendimentos tributados como não-residente a partir do dia seguinte àquele em que completou doze meses consecutivos de ausência. Em decorrência, como já houve retenção no país de origem, deve ser observado se o referido país tem firmado com o Brasil tratado de reciprocidade para evitar a bitributação, ou seja, se haverá possibilidade de descontar o imposto já retido na origem.

Sou proprietário de um único imóvel. Para que eu possa vendê-lo sem pagar imposto sobre o lucro imobiliário, é preciso esperar ao menos cinco anos desde a data da compra?

Está isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00, desde que não tenha realizado qualquer outra alienação de imóvel nos últimos cinco anos. Também estão isentos do pagamento de imposto sobre lucro imobiliário os imóveis comprados até 1969. De 1970 a 1988 há uma redução de 5% ao ano, começando com 95% em 1970 e decrescendo até 5% em 1988. Se o senhor utilizar o valor integral da venda na compra de um outro imóvel residencial em 180 dias também estará isento do pagamento do imposto.

Estou construindo uma casa em um terreno já declarado em anos anteriores. Estou utilizando recursos que estavam em poupança e aplicações. Como declaro?

Poderá continuar declarando o terreno e as benfeitorias feitas nele (se tiver as notas fiscais correspondentes) até que a casa seja construída, quando então poderá declarar a casa pelo novo valor (terreno + benfeitorias) em um único bem.

Tenho um imóvel residencial há 30 anos. O imóvel está declarado por R$ 500.000,00. Se o vender por R$ 700.000 estarei isento de pagar o imposto sobre o lucro pela idade do imóvel?

A redução do ganho de capital pelo tempo de aquisição se aplica a bens imóveis adquiridos entre 1969 e 1988. No site da Receita Federal, pergunta 570, existe a tabela que mostra como essa redução acontece. Até 1969 a isenção é de 100%. Para imóveis adquiridos entre 1970 e 1988, a redução é de 95% para os imóveis adquiridos em 1970 e decresce 5% ao ano até chegar a uma redução de 5% para os imóveis comprados em 1988. Considerando que o imóvel foi adquirido em 1975, a redução do ganho de capital será de 70%, o que no caso citado nos leva ao seguinte cálculo:
Valor de alienação - R$ 700.000,00
Custo de aquisição - R$ 500.000,00 (-)
----------------------
Ganho de Capital R$ 200.000,00
- Redução 70%
---------------------
R$ 60.000,00

Alíquota 15%
--------------------
Imposto a pagar R$ 9.000,00

Comprei um terreno no ano passado e construí no mesmo 8 apartamentos. Vendi 4 apartamentos na planta para terminar a obra:
a) como lançar no mesmo ano a venda do imóvel e gasto com a construção ser ter que pagar imposto sobre o ganho de capital, tendo em vista que o valor da venda foi exatamente o gasto com a construção do apartamento?
b) Como lançar recebimento de prestação do apartamento que fiz financiamento próprio?
c) Mesmo sem ainda ter passado a escritura terei que fazer a declaração?

As pessoas físicas que promovem incorporação imobiliária (atividade exercida, com o intuito de promover e realizar construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas) são equiparadas a pessoa jurídica.
Equipara-se, também, a pessoa jurídica, nos termos do artigo 152 do RIR/99, a pessoa física titular de terrenos que, sem efetuar o registro dos documentos de incorporação, promover a construção de prédio com mais de duas unidades imobiliárias, se iniciar a alienação das unidades antes de decorrido o prazo de 60 meses contado da data da averbação, no Registro Imobiliário, da construção do prédio.
A partir da data em que se completarem as condições determinantes da equiparação, a pessoa física ficará obrigada a diversas obrigações acessórias. Além disso, a pessoa física equiparada a jurídica, pela prática dessas operações, precisará optar pela tributação pelo lucro presumido ou lucro real.

Como declarar um imóvel comprado à vista por um valor e a escritura passada por um valor muito mais baixo?

O valor a ser declarado é o efetivamente pago. Informo ainda que esta prática é considerada fraude, sendo que a senhora está sujeita a ter de pagar a diferença dos impostos recolhidos por um valor menor do que deveriam.

Eu e minha esposa vendemos a casa em que morávamos e compramos outra. Parte dos recursos estão na declaração da minha esposa e parte na minha. Como faço para declarar?

Pode declarar a compra em uma única declaração, não se esquecendo de preencher o campo Informações do cônjuge, a fim de justificar a origem do dinheiro.

Vendi uma casa que estava no meu nome e comprei um apartamento que está metade no meu nome e metade no do meu marido. Na declaração de bens devo colocar o valor total ou coloco apenas a minha parte?

Se for feita a declaração em conjunto, lance o apartamento na declaração onde tiver os bens do casal. Se for feita declaração em separado, lance a venda e a metade da compra na sua declaração, e a outra metade na declaração do seu marido. Neste caso, ele não deve se esquecer de preencher as informações do cônjuge.

Tenho um terreno e já venho declarando o mesmo. Comecei a construir o ano passado. Como declarar?

Poderá continuar lançando o terreno e abrir um novo item em bens e direitos denominado benfeitorias. Quando a casa estiver pronta, poderá juntar os dois itens em um só. Lembre-se de que apenas as benfeitorias comprovadas com nota fiscal são aceitas.

Comprei uma casa, vou derrubá-la e construir outra no mesmo terreno. Como ela vai demorar uns três anos para ficar pronta, posso declarar como benfeitoria?

Sim. Não se esqueça de informar a compra da casa em outro item, informando o valor de aquisição. Quando a casa ficar pronta, poderá juntar os valores comprovados por meio de nota fiscal.

Sou proprietária há cinco anos de um único imóvel no valor de R$65.000. No ano passado recebi como herança 1/4 do valor da venda do imóvel deixado por minha mãe no valor de R$250.000. Fui informada que deveria pagar o lucro imobiliário e efetuei o pagamento no final do ano. Gostaria de saber se posso ser restituída do valor que paguei e como proceder neste caso. Acho que eu me encaixo no caso de isenção de pagamento do imposto sobre o ganho de capital sendo proprietário de um único imóvel, de valor abaixo de R$ 440 mil e que não tiver feito nenhuma negociação durante o período de cinco anos.

Resposta: A isenção do único imóvel não cabe neste caso, já que, com a herança, a senhora passou a ter dois imóveis (ou o pedaço de um deles).

Tenho um único imóvel cuja venda foi acertada em 21/12/08, por valor superior ao registrado em minha declaração de IR, através de contrato particular de compra e venda. Em data anterior - 12/12/08, formulei proposta de compra de outro imóvel, cujo pagamento será feito com financiamento imobiliário - que pretendo quitar tão logo receba o valor da venda do meu imóvel. Nenhuma das duas transa