Tathy
Pintaram a garagem do prédio e meu carro ficou sujo. O condomínio tem obrigação de fazer o reparo?

Sim. Mas, para isso, será preciso comprovar que houve responsabilidade do condomínio no caso (por exemplo, se o morador não foi devidamente alertado sobre a pintura e o risco de danos). A informação é do diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), José Roberto Graiche Júnior.

Maria Carolina
Coloquei uma lâmpada verde na minha sacada, mas o síndico diz que isso altera a fachada do prédio e devo trocá-la. O condomínio pode interferir nisso?

Sim. A alteração da forma e cor da fachada é vedada pelo Código Civil. O objetivo desta regra é preservar o interesse coletivo, evitando que o condômino faça pequenas obras e modifique a aparência do edifício como um todo. A colocação de uma lâmpada verde na sacada de uma unidade compromete a harmonia estética do edifício. A informação é da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo)

Há três meses houve uma assembléia no condomínio em que foi vetada a continuação de uma obra feita pela síndica, por beneficiar exclusivamente a garagem dela e da sub-síndica. Assim sendo, só poderia ser realizada qualquer obra após nova assembléia. Há três dias, porém, a síndica voltou a tocar a obra, sem cumprir o que foi dito na última assembléia, conforme ata. O que devo e posso fazer?

Qualquer condômino tem o direito de entrar com uma ação na Justiça para embargar essa obra. A síndica poderá ser obrigada a demolir o que já foi feito e a pagar os custos ao condomínio.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso, advogado especializado em direito imobiliário, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP.

Quando se fala que é preciso 2/3 dos condôminos para aprovar uma obra, a que se refere esta fração: são 2/3 dos condôminos do prédio ou dos que estiverem presentes na assembléia?

Segundo o artigo 1.341 do Código Civil, o quórum para aprovação de obras a serem realizadas no condomínio vai depender da urgência das mesmas. Se elas forem necessárias (imprescindíveis ao funcionamento de partes essenciais do edifício), elas podem ser aprovadas pelo síndico somente ou, na ausência ou impossibilidade deste, por um condômino. Se forem muito caras, terá de ser convocada assembléia extraordinária para aprovação. Se as obras forem úteis (ou seja, irão beneficiar a todos, mas não são urgentes), a aprovação será feita pela maioria simples dos condôminos presentes em assembléia. Se forem obras voluptuárias, ou seja, feitas para simples embelezamento do edifício, deverão contar com o voto de 2/3 de todos os condôminos.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso, advogado especializado em direito imobiliário, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP.

O vizinho de baixo reclamou de um vazamento do meu apartamento e o condomínio me notificou a dar uma solução para o problema. Contratei uma empresa que verificou não haver tal vazamento. Não acreditaram na resposta e me notificaram a quebrar o banheiro. Fiz isso e foi constatado que não havia mesmo o vazamento: era do andar de cima. Agora ninguém quer pagar meu prejuízo. O que faço?

A senhora poderá contratar um perito judicial para fazer uma vistoria no banheiro e só então dar início à reforma. Com base no laudo do perito e nas duas notificações, poderá processar o condomínio a pagar todas as despesas que teve, inclusive a contratação do perito.

Quais são os quoruns necessários para aprovar obra útil, necessária e voluptuária?

Obra voluptuária, de embelezamento, deve ser aprovada por 2/3 do total dos condôminos. Obra útil, pela maioria dos condôminos (maioria simples: 50% + 1). Já a obra necessária, de caráter urgente, não depende de aprovação. O síndico ou qualquer outro condômino, em caso de omissão do síndico, pode iniciar a obra e depois prestar contas ao condomínio.

Sou proprietária de um apartamento que está alugado agora. Pergunto: as despesas com pintura externa e interna são de minha responsabilidade ou do inquilino?

São despesas suas, porque são extraordinárias. A Lei 8245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato, lista, nos artigos 22 e 23, todas as despesas que cabem ao inquilino e ao proprietário.

Nosso condomínio pretende reformar o salão de festas e o hall social. Qual é o quorum necessário para aprovação?

Dois terços do total dos condôminos.

Troca de antena coletiva do prédio é despesa do inquilino ou do proprietário?

Do proprietário.

O proprietário do apartamento embaixo do meu exige que eu pague os estragos causados por um vazamento que ele diz ter vindo do meu apartamento. Tenho mesmo de pagar isso?

Se o estrago foi causado por um vazamento do seu apartamento, sim. Antes, porém, verifique se o vazamento não veio de apartamentos acima ou da coluna do prédio.

O apartamento em cima do meu está em reforma. É muita sujeira e barulho. O que posso fazer?

Fazer reformas é um direito de todo proprietário, desde que não ultrapassem o limite do silêncio e da limpeza do condomínio. Se houver abuso, peça ao síndico para notificar o condômino. Se não houver resultado, você pode entrar na Justiça para pedir embargo da obra.

Minha vizinha está reformando o apartamento dela e a vibração está derrubando coisas na minha casa e descolando esquadrias. Já reclamei com o síndico e nada. O que posso fazer?

Você terá de recorrer à Justiça. Se os prejuízos forem inferiores a 40 salários mínimos, você poderá fazer a reclamação no Juizado Especial Cível.

Quando existe responsabilidade do condomínio a respeito de infiltrações oriundas das esquadrias das janelas?

Infiltrações nas esquadrias são sempre problema dos condôminos.

Um vazamento da piscina do apartamento de cima danificou meu apartamento. O dono diz que o vazamento não é dele. O condomínio não toma nenhuma providência. O que devo fazer?

Entrar com uma ação no Juizado Especial Cível. Se for provado que o vazamento é realmente causado pelo apartamento superior, o proprietário terá de fazer as reformas necessárias para reparar os danos no seu imóvel.

O que são as obras voluptuárias de que fala o novo código civil?

São obras que objetivam embelezar o prédio.

Minha vizinha de apartamento foi tentar arrumar o interfone dela e acabou quebrando o meu. Ela se nega a arrumar. O que eu faço?

Se não há solução amigável, a saída é procurar o Juizado Especial Cível.

O síndico pode me multar porque pintei minha varanda de uma cor um pouco diferente das demais?

Sim. O síndico poderá multá-la e ainda poderá obrigá-la a repintar a varanda no tom original, pois não é facultado aos condôminos alterarem a fachada do edifício.

Moro na cobertura e uma chuva de granizo provocou rachaduras na laje do meu apartamento. Tenho que arcar com as despesas de pintura ou é responsabilidade do condomínio?

A conservação da laje é obrigação do condomínio, pois se ocorrerem rachaduras e infiltrações, todas as unidades poderão ser prejudicadas e não apenas o último andar.

Se o condomínio decidir construir coberturas para carros terei de pagar o custo da obra?

Se a maioria dos condôminos votar a favor da obra, sim.