Flávio
Para ser síndico ou subsíndico, é preciso ter o nome limpo?

Depende do que estiver previsto na convenção do condomínio. Mas, como o síndico é a pessoa responsável por representar o condomínio, geralmente exige-se que ele não tenha restrições desse tipo. A informação é do diretor jurídico da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios), José Roberto Graiche Júnior.

Há três meses houve uma assembléia no condomínio em que foi vetada a continuação de uma obra feita pela síndica, por beneficiar exclusivamente a garagem dela e da sub-síndica. Assim sendo, só poderia ser realizada qualquer obra após nova assembléia. Há três dias, porém, a síndica voltou a tocar a obra, sem cumprir o que foi dito na última assembléia, conforme ata. O que devo e posso fazer?

Qualquer condômino tem o direito de entrar com uma ação na Justiça para embargar essa obra. A síndica poderá ser obrigada a demolir o que já foi feito e a pagar os custos ao condomínio.
Para responder a esta pergunta a jornalista Sophia Camargo conversou com Gustavo D'Acol Cardoso, advogado especializado em direito imobiliário, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP.

É legal haver isenção de condomínio para o síndico?

Se estiver expresso na convenção, não há problema. O advogado Euzébio Inigo Nunes, porém, acredita que não é vantajoso para o condomínio que o síndico tenha isenção, já que ele passa a se desinteressar pelo valor da taxa. Em alguns prédios com poucos moradores, a isenção do síndico também onera excessivamente os demais condôminos.

Quais as providências a se tomar quando o síndico não executa as decisões da assembléia geral?

O síndico deve ser destituído do cargo em assembléia e sofrer medidas judiciais.

Moro em um condomínio onde o síndico é muito arbitrário. Intimida os condôminos com ameaças de multas cujo valor ele estipula a seu bel-prazer. Ele pode fazer isso?

O síndico só pode aplicar multas se o condômino transgredir uma regra da convenção. A multa deve também estar prevista na convenção. Antes de receber a multa, porém, o condômino tem de ser advertido por escrito. Se persistir no erro, então poderá ser aplicada a multa.

O síndico do meu prédio fez alterações no projeto paisagístico por conta própria. Ele tem poderes para isso?

Só se estes foram conferidos pela convenção, ou pela assembléia, com voto de 2/3 do total dos condôminos. Se não houve aprovação, o síndico poderá ser processado e condenado a pagar do próprio bolso as mudanças feitas.

O síndico pode ser eleito por tempo indeterminado?

De acordo com a Lei do Condomínio, no artigo 22, o mandato do síndico não poderá ultrapassar dois anos.

Quais são as obrigações de um síndico?

O síndico deve representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticar os atos de defesa dos interesses comuns; exercer a administração interna da edificação, praticar os atos que lhe atribuírem as leis e a convenção, impor as multas estabelecidas na lei e na convenção, cumprir e fazer cumprir a convenção bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia; prestar contas à assembléia dos condôminos e manter guardada, durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Eu era síndica de um prédio, mas agora me mudei. Posso continuar sendo síndica mesmo não morando mais lá?

Sim, o síndico poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, salvo se a convenção dispuser diferentemente.

Quais são as leis que falam dos direitos e deveres do síndico?

O artigo 22 da Lei 4591/64 e o artigo 1348 do Novo Código Civil falam dos direitos e obrigações do síndico.

Posso acionar judicialmente a síndica por não cobrar na Justiça a dívida dos inadimplentes?

Pode. O Código Civil diz, no artigo 1348, que compete ao síndico impor e cobra as multas devidas. E diz ainda que a assembléia poderá investir outra pessoa no lugar do síndico para mover ação em nome do condomínio.

Gostaria de saber se uma síndica pode ser remunerada e ainda ter isenção do condomínio.

A convenção do condomínio deve prever a isenção do condomínio ao síndico ou esta deve ser aprovada em assembléia. Também poderia haver remuneração, desde que aprovada em assembléia. É bom lembrar que síndico é um cargo eletivo, e não deve ser confundido com contrato trabalhista. O condomínio deve estar atento a isso para não ter problemas futuros.

O síndico do meu prédio vive enviando despesas extras embutidas no condomínio sem consultar os condôminos. Ele pode fazer isso?

Não, o condômino tem o direito e o síndico o dever de consultar a assembléia antes de aprovar despesas extras. Com o novo Código Civil, os condôminos tem agora o direito de pedir prestações de contas ao síndico a qualquer momento. Por isso, o caminho a seguir é esse: mande uma carta para o síndico solicitando a prestação de contas das despesas que ultrapassarem a cota ordinária do condomínio. Se não houver resposta, deposite a quantia em juízo tendo o comprovante de que não obteve a devida prestação. Não deixe de pagar a conta, para não ser cobrado judicialmente.

O síndico do meu prédio mora no apartamento embaixo do meu. Numa sexta-feira, ligou para meu apartamento reclamando do barulho. Quando disse que não estava fazendo barulho, falou uns palavrões, disse que era o síndico e que tinha dito que se eu estava fazendo bagunça, estava e ponto final. Na semana seguinte liguei para reclamar de um barulho no apartamento de cima e ele disse que a vida em apartamento é assim mesmo. O que posso fazer?

Esse é um problema pessoal que fica difícil de resolver na Justiça, porque ficará o dito pelo não dito. A melhor saída é não votar nele na próxima eleição.

O antigo síndico cometeu irregularidades na sua gestão. Posso entrar com ação no Juizado Especial Cível, sem ônus para o condomínio?

A ação contra o síndico terá de ser levada à Justiça Comum, o que pressupõe a contratação de um advogado.

Gostaria de saber se o síndico pode ser eleito só pelos condôminos que estão em dia com o condomínio.

De acordo com o artigo 1.335 do novo Código Civil, só os condôminos adimplentes têm direito a voto.

O atual síndico foi destituído pois foi constatado que utilizou recursos do condomínio em causa própria. O que o condomínio precisa fazer para recuperar o valor desviado?

Entrar com uma ação na Justiça Comum. O Juizado Especial Cível só aceita causas de pessoas físicas.

Mês passado a síndica cobrou uma parcela de demissão de um funcionário, mas ninguém foi demitido. A síndica disse que fez fundo de caixa com o dinheiro. Ela pode fazer isso?

A síndica não pode dar uma nova destinação ao dinheiro sem aprovação dos condôminos.

Estamos insatisfeitos com o síndico. É possível tirá-lo antes de terminar o mandato?

Sim. Um quarto dos condôminos adimplentes têm de assinar uma convocação. E dois terços dos condôminos adimplentes presentes na assembléia devem aprovar a saída do síndico. Antes, porém, é necessário que o condomínio mande uma carta para o síndico informando-o que desejam tirá-lo para que o síndico possa se defender. Se o condomínio não fizer isso, o síndico pode cancelar a assembléia que o retirou.

O síndico do meu condomínio dispensou um condômino de pagar juros e multa. Ele pode fazer isso?

Depende do que estabelece a convenção. Se ela der poderes para o síndico negociar as dívidas, ele pode fazê-lo. Caso contrário, não.

Não confio no síndico do meu prédio. O que a lei pode garantir ao condomínio?

Se o síndico causar algum tipo de dano ao condomínio poderá ser obrigado a indenizar o mesmo respondendo com seu patrimônio pessoal.

Meu condomínio é um escândalo. A síndica, que está lá há 18 anos, consegue se reeleger levando cartas de proprietários com apartamentos alugados. São muitas as irregularidades. O que posso fazer?

A senhora deve tentar mobilizar os demais condôminos para, em uma votação, destituir a síndica. Não se esqueça de que a síndica deve ser comunicada para que possa se defender na assembléia, caso contrário, a decisão poderá não ter validade legal.

O síndico do meu prédio vem aplicando regras que não constam em convenção para me punir. Caracterizada a arbitrariedade dos seus atos, que tipo de ação podemos tomar contra ele? Posso convocar uma assembléia para resolver esta questão?

Toda e qualquer sanção que o síndico aplicar em um condômino deve estar baseada na convenção. Se isso não acontecer, o condômino poderá recorrer ao Juizado Especial Cível. A assembléia só poderá ser convocada pelo síndico ou por ? dos condôminos para tratar de assuntos de interesse coletivo.

Em um condomínio com 60 unidades, posso obter 31 procurações, votar em mim mesmo e me eleger síndico?

Se não existir restrições na convenção quanto ao número de procurações, pode. Vale lembrar, porém, que esta não é uma atitude ética. Para os condomínio, significa um acúmulo de poder nas mãos de um único condômino, o que pode resultar em arbitrariedades.

A síndica do meu prédio proibiu a entrada dos condôminos em um terraço que é área de lazer do prédio sob alegação de que o mesmo está em obras. Só que esta obra já foi concluída e o terraço continua interditado. Ela pode fazer isso?

Não. O condomínio poderá entrar com ação contra ela para que libere a área.

O síndico é obrigado a colocar a prestação de contas mensais em um mural do prédio, acessível a todos os condôminos?

Não.

A síndica do meu prédio deu uma festa até às 3h30 da madrugada com som alto e muito barulho. Eu reclamei, mas de nada adiantou. O que eu devo fazer, se na convenção do prédio o horário estipulado para as festas é até à meia-noite.?

Resposta: Para o advogado Marcelo Terra, como o fato já ocorreu, a senhora poderá pleitear uma indenização na Justiça. Mas tudo deverá ser provado. Nestes casos, é sempre conveniente fazer a reclamação por escrito e até registrar um boletim de ocorrência na polícia ou acionando o serviço da Prefeitura que vigia os barulhentos (em São Paulo chama-se Psiu). Já no entendimento da advogada Joung Won Kim, da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB-SP, os condôminos podem convocar uma assembléia e aplicar multa à síndica. É aconselhável que todos os que se sentiram incomodados com a situação registrem o fato no livro de registro.

O subsíndico tem que ser morador do condomínio ou se ele for proprietário não há esta necessidade?

Resposta: Pela lei, não há necessidade de ser morador nem proprietário para ser síndico, subsíndico ou mesmo membro do conselho. A convenção do prédio, porém, pode ser mais restritiva, exigindo que subsíndico ou membros do conselho sejam moradores ou proprietários. Só não poderá fazê-lo quanto ao síndico, já que a lei expressamente diz, no seu artigo 1.347, que este poderá não ser um condômino.