WeWork afeta retornos de FIIs; o que o investidor deve fazer com as cotas?
As ações de despejo movidas por fundos imobiliários contra a WeWork, companhia norte-americana de espaços de coworking, têm causado apreensão não só nas empresas instaladas nos espaços, como também nos investidores alocados nesses fundos. São pelo menos nove FIIs com imóveis alugados para a WeWork no Brasil. Mas como isso afeta os investidores e o que fazer com as cotas dos FIIs?
WeWork atrasa pagamentos
WeWork está atrasando pagamentos de aluguéis, e fundos estão entrando com ações de despejo. A ação mais recente partiu da HBR Realty, companhia focada no desenvolvimento de ativos no mercado imobiliário que pertence à incorporadora Helbor. Em fato relevante divulgado no início de setembro, a HRB afirmou que a Sociedade de Propósito Específico HBR1 (SPE HBR1) protocolou a ação em razão da falta de pagamento no empreendimento HBR Corporate Faria Lima. Em agosto, porém, o mesmo ocorreu em projetos da gestora Rio Bravo e da firma de investimentos Vinci Partners.
Movimento pode afetar outras despesas além dos aluguéis. Entre esses gastos, estão: água, luz, condomínio e IPTU, afirma Leonardo Alves, analista de investimentos da Medici Asset, empresa do Grupo NanoCapital. Os fundos que não contam com uma reserva de rendimentos podem ter riscos maiores na distribuição futura de rendimentos aos seus cotistas, explica ele.
Fundos buscam reaver prejuízos. "A gestão da maioria dos fundos está realizando medidas judiciais para reaver as receitas imobiliárias com mora, multa e juros, bem como a saída da locatária de seus imóveis", afirma.
Mas realocação dos imóveis pode levar tempo. Por outro lado, Araújo afirma que, mesmo que os casos já estejam no judiciário, a desocupação dos espaços ainda pode levar algum tempo. Hoje, não se sabe ao certo quando os gestores conseguiriam repor a alocação e voltar a ter receita de maneira normalizada.
Investidores sentem efeitos da inadimplência
Com receitas menores, fundos reduzem pagamentos de dividendos. Os rendimentos dos fundos de tijolos vêm do pagamento de aluguéis dos seus inquilinos e, com a inadimplência, os dividendos diminuem. O Santander Renda de Aluguéis (SARE11) informou um impacto de cerca de R$ 0,10 por cota, com a inadimplência nos meses de maio e junho. Por outro lado, o Rio Bravo Renda Corporativa (RCRB11) disse que, com a falta de pagamento em agosto, diminuiu a distribuição de rendimentos em R$ 0,08 por cota. Já o Torre Almirante (ALMI11), gerido pelo BTG Pactual, afirmou que o problema deverá impactar a distribuição dos rendimentos em R$ 7,47 por cota.
Preço da cota dos fundos afetados pode cair. É o que explica Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research. Isso varia conforme a exposição dos fundos a esses imóveis, ou seja, o quão relevantes eles são dentro do fundo. Outros FIIs são o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) e o Valora Renda Imobiliária (VGRI11).
No total, a estimativa é que o gargalo tenha afetado ao menos 500 mil cotistas.
Mas risco sobre a distribuição de dividendos é baixo. Isso baseado nos últimos informes apresentados pelos FIIs, diz Alves. Ele afirma que a exposição dos fundos imobiliários (FIIs) à WeWork é geralmente baixa em relação à receita, o que contribui para um risco reduzido de interrupção na distribuição de dividendos. Além disso, muitos FIIs mantêm reservas de dividendos em seus balanços, o que ajuda a amortecer qualquer impacto negativo e a garantir a continuidade dos pagamentos aos investidores.
"Portanto, mesmo que haja algum problema com inquilinos específicos como a WeWork, a combinação de baixa exposição e reservas de dividendos proporciona uma maior segurança na distribuição contínua de rendimentos", afirma Alves. No entanto, ele ressalta que é importante o investidor avaliar cada fundo individualmente, para avaliar riscos específicos e ter uma visão mais detalhada.
O que fazer se eu tenho investimentos nesses fundos?
Investidores devem ter cautela e acompanhar as informações divulgadas pelos fundos. Alves ressalta que FIIs como os da HRB Realty, da Rio Bravo e da Vinci Partners costumam distribuir rendimentos atrativos e possuem portfólios em regiões mais premium, o que favorece encontrar novos locatários para os imóveis mais rapidamente.
Problema com a WeWork pode ser benéfico no longo prazo, se os fundos conseguirem reaver o dinheiro com juros. O analista da Medici Asset acrescenta que, mesmo com o imbróglio atual, os fundos poderão reaver suas receitas reajustadas e mudar de locatário.
Atenção à exposição dos fundos com imóveis inadimplentes. Araújo, da Empiricus, lembra que boa parte dos fundos afetados têm uma exposição à WeWork entre 5% a 10% da sua receita de locação. Quanto mais diversificado o portfólio do fundo, menor é o impacto de problemas com inadimplência.
Momento exige "ter estômago". Isso não só pela inadimplência da WeWork, mas do cenário para fundos e escritórios no geral, a recomendação do analista da Empiricus é ter paciência com o caso. Ele aposta que o problema tende a ser solucionado no curto prazo.
Fundos de tijolos são mais sensíveis à movimentação nos juros. Especialmente para os juros de longo prazo. Por estar em um momento operacional de recuperação após a pandemia, mas ainda com alguns pontos de fragilidade, o setor de lajes corporativas apresenta maior volatilidade. O analista lembra que há empreendimentos com taxa de vacância de dois dígitos e FIIs com dificuldades de repassar os preços em algumas praças, o que pode continuar prejudicando o desempenho do setor.
O investidor precisa verificar se a exposição na categoria está adequada ao momento, como os escritórios. Apesar de uma recuperação nos últimos trimestres, esses espaços ainda convivem com um momento de baixa em algumas regiões, em algumas praças.
Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research
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