Emissão pode resolver problema de US$ 566 bi de Wall Street

(Bloomberg) -- Uma venda de títulos iminente poderia determinar se os bancos de Wall Street permanecerão no negócio de US$ 566 bilhões de embalar hipotecas comerciais em títulos.

A emissão de US$ 871 milhões do Wells Fargo, do Bank of America e do Morgan Stanley seria a primeira a cumprir as novas regras criadas para tornar os títulos lastreados por hipotecas comerciais (CMBS, na sigla em inglês) mais seguros para os investidores. A venda deve ser realizada ainda nesta semana.

Para cumprir as novas regras os bancos terão que ficar com parte da oferta. Executivos bancários de todo o setor estão inseguros em relação a uma parte crucial da informação a respeito dos ativos que mantêm: os órgãos reguladores os verão como investimentos em títulos ou como empréstimos hipotecários?

Se os órgãos reguladores os tratarem como títulos, é provável que mais subscritores deixem o negócio, que gera US$ 2 bilhões em receita anual para eles, segundo a empresa de pesquisa Coalition Development.

Qualquer saída geraria um novo impacto nas empresas de títulos de Wall Street, que já amargaram quedas de 30% nas receitas nos últimos três anos após sofrerem os reflexos de litígios, regulações e um volume cada vez menor de clientes.

O declínio de suas unidades de títulos hipotecários comerciais também poderia tornar o empréstimo mais difícil para os donos de propriedades. Os bancos já têm US$ 1,9 trilhão dos empréstimos imobiliários em seus livros e os órgãos reguladores estão pressionando para que reduzam o risco dos ativos.

O negócio deverá oferecer "certeza de execução de que essa estrutura pode funcionar", disse Chris van Heerden, chefe de títulos lastreados em hipotecas comerciais e de pesquisa imobiliária do Wells Fargo em Charlotte, nos EUA.

Caso de teste

Os bancos são os maiores vendedores de títulos hipotecários comerciais. Eles venderam 91% da variedade mais comum desses títulos emitidos neste ano, mostram dados compilados pela Bloomberg. Havia cerca de US$ 566 bilhões em títulos em circulação no fim de junho, segundo dados da Associação de Mercados Financeiros e da Indústria de Títulos (Sifma, na sigla em inglês).

O Wells Fargo está emitindo os títulos, conhecidos como WFCM 2016-BNK1, lastreados por seus próprios empréstimos, mais alguns do Bank of America e do Morgan Stanley. Os três bancos estão subscrevendo os títulos.

O acordo ajudará a financiar projetos, incluindo um shopping de luxo em Las Vegas, a sede de Boston da Vertex Pharmaceuticals e um hotel Renaissance em Dallas, segundo relatório da Kroll Bond Rating Agency.

O Wells Fargo planeja vender uma fatia da transação com um diferencial de cerca de 97 pontos-base, prêmio mais baixo deste ano para títulos semelhantes.

Desde 24 de dezembro, novas regulações exigem que os emissores de títulos hipotecários comerciais e de títulos similares lastreados por empréstimos fiquem com 5% da dívida que vendem. A exigência é conhecida como retenção de risco e originalmente fazia parte da lei de reforma financeira Dodd-Frank, de 2010.

Ela foi criada para incentivar os bancos a tomarem melhores decisões de crédito obrigando-os a arcar com prejuízos em caso de os empréstimos se tornarem inadimplentes e surge depois que hipotecas subprime inadimplentes foram acondicionadas em títulos e ajudaram a inflar uma bolha imobiliária, na década passada.