Dívida de US$ 90 bi revela fraquezas de boom imobiliário dos EUA

(Bloomberg) -- Uma onda de US$90 bilhões em hipotecas comerciais prestes a vencer, dívidas residuais da explosão de empréstimos de 2007, está expondo os elos fracos do mercado imobiliário dos EUA.

Para os proprietários que dependem de dinheiro emprestado, está fiando mais difícil encontrar novos empréstimos para pagar os antigos, o que gera projeções de moras mais altas. Os credores se tornaram mais seletivos com os edifícios que financiarão, preocupados com o superaquecimento dos preços de propriedades como hotéis e shoppings e com os valores recorde de edifícios de escritório em cidades como Nova York. O aumento das taxas de juros e as restrições regulatórias para os bancos também incrementaram as chances de que os mutuários não consigam refinanciar.

"Há muito mais empréstimos problemáticos por aí do que as pessoas imaginam", disse Ray Potter, fundador da R3 Funding, empresa com sede em Nova York que organiza financiamento para proprietários e investidores. "Não veremos uma queda enorme, mas haverá mais prejuízos do que as pessoas esperam."

Os vencedores e perdedores de uma recuperação imobiliária desigual serão definidos à medida que os últimos vestígios de dívidas prévias à crise saírem do sistema. O valore dos arranha-céus em Manhattan disparou 50 por cento acima do pico registrado em 2008, mas os preços dos edifícios de escritórios suburbanos continuam estagnados em uma baixa de 4,8 por cento, segundo um índice da Moody's Investors Service e da Real Capital Analytics. Agora, mutuários com imóveis comerciais fora das grandes áreas metropolitanas estão sentindo a pressão ao tentar conseguir mais financiamento, disse Potter.

Crise

Bancos venderam o recorde de US$ 250 bilhões em títulos com garantia hipotecária comercial (CMBS, na sigla em inglês) a investidores institucionais em 2007, e padrões creditícios laxos permitiram que proprietários dos EUA sobrecarregassem os edifícios de dívidas. Quando os mercados de crédito congelaram no ano seguinte, analistas de Wall Street alertaram para uma catástrofe, porque US$ 700 bilhões em hipotecas comerciais venceriam nos dez anos seguintes.

O mercado de CMBS ressurgiu com força após ficar fechado durante 16 meses, e credores colocaram dinheiro em imóveis como antídoto contra retornos escassos sobre outros investimentos. Os empréstimos baratos ajudaram os preços dos imóveis a bater recordes em cidades grandes como Nova York e São Francisco, fato que aliviou os receios relativos à montanha de dívida prestes a vencer.

O crédito para os proprietários voltou a se tornar escasso em alguns segmentos. O custo do crédito deu um salto após a inesperada vitória de Donald Trump na eleição presidencial dos EUA, e as instituições de Wall Street estão mais cautelosas porque entraram em vigência novas normas que exigem que elas retenham uma participação nas hipotecas que vendem. Outros credores estão se comprometendo menos com tipos de imóveis e locais onde ficou mais difícil ignorar os problemas.

Analistas do S&P projetam que cerca de 13 por cento dos empréstimos imobiliários prestes a vencer acabarão em calote, frente a 8 por cento nos últimos 24 meses, segundo Dennis Sim, pesquisador da empresa. Este é o cenário de base deles, mas a taxa de calote poderia ser mais alta, disse ele.

"Há muitos ventos contrários atualmente -- com o aumento dos juros, com a chegada do novo governo e também com a retenção de riscos", disse Sim. "Esses três fatores imprevisíveis também poderiam influir em como alguns dos empréstimos de melhor desempenho conseguirão refinanciamento ou não."