Investidores apostam em recuperação de imóveis comerciais em SP

(Bloomberg) -- Lopes Supermercados SA, uma pequena rede de supermercados nos arredores de São Paulo, começou a abrir lojas novamente após três anos diante do cenário econômico desafiador pelo qual passou o país. Enquanto isso na Paulista,  o coração da capital financeira do Brasil, a WeWork Cos. abriu seu primeiro escritório compartilhado há três semanas, com cinco mais planejadas até janeiro.

As taxas de vacância para imóveis comerciais de primeira qualidade em São Paulo caíram em setembro pela primeira vez em cinco anos, um declínio que continuou até maio, à medida que as empresas investem em escritórios de melhor qualidade. Investidores de longa data no mercado imobiliário brasileiro soam o alarme: é hora de comprar.

Cerca de 22 por cento dos 2,6 milhões de metros quadrados de espaço de estoque de escritório de alta qualidade em São Paulo estavam vazios em maio, de acordo com o estudo mais recente da consultoria Engebanc. Isso se compara ao recorde de 26% registrado em setembro. A vacância para imóveis industriais e de logística foi de 30% nos subúrbios da cidade em maio, um pouco acima dos 29% no primeiro trimestre, com um novo empreendimento grande na região aumentando a capacidade.

A Brookfield Asset Management Inc., que está no Brasil desde 1899, e a CBRE Group Inc., desde 1979, dizem que o mercado está pronto para uma recuperação, com as empresas aproveitando os aluguéis desvalorizados para melhorar suas instalações. Segundo eles, o "flight to quality" já está acontecendo há um tempo e vai continuar, ajudando na recuperação do mercado.

"Estamos comprando em um vale, com alugueis depreciados, um bem de alta qualidade", disse o presidente do CBRE Brasil, Walter LM Cardoso, em uma reunião de investidores em junho para celebrar o 10º aniversário do grupo TRX em São Paulo.

A perspectiva de queda nas taxas de juros aumenta o entusiasmo dos investidores. O banco central pode reduzir a Selic, taxa de juros referencial, para 8% até o final do ano, de acordo com a pesquisa Focus mais recente. Isso se compara com um recorde de 14,25% em setembro passado.

Ainda há motivos para ser cauteloso. Os mercados brasileiros permanecem voláteis, e a frágil recuperação do setor imobiliário pode ser facilmente descarrilada por novas turbulências políticas ou outro choque econômico. Roberto Perroni, CEO da Brookfield no Brasil, disse que postergou em seis meses suas expectativas de recuperação econômica devido ao vazamento em maio de gravações envolvendo o presidente Michel Temer em um escândalo de corrupção.

Os experientes investidores advertem que o setor imobiliário exige compromissos de longo prazo. E a melhoria em São Paulo pode não ser suficiente para levantar o resto do país. O Rio de Janeiro, lutando com um estado falido e uma indústria de petróleo ainda fraca, tem uma taxa recorde de 48 por cento de desocupação em seu estoque de escritórios, contra 44 por cento em setembro.

Mas mesmo com esses riscos em mente, algumas empresas estão prontas para expandir. O Lopes, que opera 27 supermercados, aproveitou os alugueis desvalorizados para atualizar seu centro de distribuição em junho. A empresa alugou um armazém de 32 mil metros quadrados no complexo logístico da TRX localizado perto de sua sede em Guarulhos, onde também fica o aeroporto internacional de São Paulo. A mudança mais do que dobrou a capacidade do seu centro, além da melhoria da qualidade das instalações, e permitirá que o Lopes se expanda na próxima década, disse o CEO do varejista, Marcio Barros.

"A crise trouxe os preços para baixo, facilitou a gente conseguir fechar um contrato bem interessante", disse Barros em uma entrevista por telefone. "Cinco anos atrás, eu não conseguiria nem conversar com a TRX, por uma questão de preço".

Os planos de investimento de Barros, incluindo o centro de distribuição e três novas lojas este ano, baseiam-se na aposta de que a crise econômica vai arrefecer. Ele espera que os consumidores que migraram para o atacarejo voltarão a comprar em supermercados de vizinhança.

"Não é todo mundo que gosta de comprar no atacarejo. Não é uma compra prazerosa. É uma compra por dever de economia. Meu atendimento, meu sortimento, que o atacarejo não consegue fazer, as pessoas voltarão quando o desemprego e a renda não sejam mais uma preocupação", disse Barros. "Hoje a população está em pânico".

A WeWork, que começou a operar em Nova York logo após a crise financeira global em 2008, abriu seu primeiro escritório compartilhado no Brasil, na Avenida Paulista, com 2.000 mesas. A empresa está preparada para abrir cinco novos escritórios, incluindo seis andares - ou até 1.000 mesas - no Vista Faria Lima, um prédio de serviço premium de propriedade e gerenciado pela CBRE no Itaim, bairro da moda para o setor financeiro e tecnológico. A WeWork oferece uma mesa dedicada no prédio por 1.470 reais por mês.

Outros investidores estão se mexendo. A RB Capital, a unidade brasileira da Orix Corp. e a Macquarie Capital estão arrecadando US $ 400 milhões para um novo fundo para investir em logística imobiliária, administrado por Thomaz Camargo, um veterano de 18 anos do setor que trabalhou na CBRE e Equity International Unidade brasileira. As duas empresas planejam contribuir com cerca de 10% do fundo.

--Com a colaboração de Daniel Taub