Saiba se vale a pena vender ou alugar um imóvel ganho como herança

Quem herda uma casa ou apartamento, mas já tem onde morar deve fazer as contas antes de colocar o imóvel para alugar.

"Há custos, não se pode simplesmente comparar o aluguel com o preço do imóvel", diz João da Rocha Lima Junior, coordenador do Núcleo de Real Estate da Poli-USP (Universidade de São Paulo).

Rocha afirma que é preciso incluir nos cálculos os gastos de manutenção da casa ou o apartamento, como administração, impostos e reformas que, na maior parte das vezes, são responsabilidade do proprietário.

Antes de tomar uma decisão, calcule a taxa do aluguel, que é o valor que receberá mensalmente sobre o valor do imóvel. Para um apartamento de R$ 300 mil que será alugado por R$ 1.000, por exemplo, essa taxa será de 0,33%, mais baixa que a correção da poupança, que está em cerca de 0,45% ao mês.

Isso significa que o dinheiro vai render mais se for colocado no banco. É possível subir o aluguel? Sim. Porém, dificilmente a pessoa conseguirá alugar o apartamento por um preço muito mais alto do que aqueles praticados pelos proprietários dos imóveis vizinhos.

"Mesmo se a taxa fosse igual, manter o imóvel tem risco maior, pois ele deprecia e são necessárias benfeitorias", alerta o economista Samy Dana, professor da FGV-SP. "Eu diria que, para valer a pena alugar o imóvel, é preciso ter uma taxa de aluguel de 0,7% ou 0,8%", completa.

O risco de ficar vazio é outra questão para quem está considerando manter o imóvel que recebeu de herança para alugar. "É um risco relevante. Quando não está alugado, o imóvel não só não produz renda, mas gera despesas, como IPTU e condomínio", diz João da Rocha.

Outra questão é que, com o imóvel alugado, o dinheiro fica "preso", pois não é possível sacá-lo com rapidez nem parcialmente. "Se você tem uma casa ou apartamento no valor de R$ 300 mil e precisa de R$ 30 mil, não vai vender o imóvel por isso", exemplifica Samy Dana.

Ainda de acordo com o professor, compensa pesquisar com os bancos os benefícios oferecidos para depositar grandes quantias. Geralmente, eles oferecem incentivos como taxas mais altas de remuneração. "Não precisa deixar os R$ 300 mil por dois anos. Deixe apenas R$ 200 mil, faça combinações", aconselha Dana.

Por fim, João da Rocha chama a atenção para as dificuldades impostas pela legislação. "O inquilino é muito protegido", diz. Por exemplo, ainda que o locatário não pague o aluguel, o processo para despejá-lo costuma levar meses.

Quem pensa em manter o imóvel esperando a valorização, também deve ficar atento. "É um investimento de risco. Se fizer essa opção, é preciso ser muito bem aconselhado por um especialista, que pode ser um corretor", diz João da Rocha.

Outra possibilidade é derrubar a antiga construção e usar o terreno para fazer um empreendimento imobiliário. Segundo João da Rocha, nesse caso, é possível buscar uma parceria com um empreendedor. "Se tem apenas o terreno mas não o dinheiro para construir, depois de dois ou três anos, você terá parte de um imóvel e uma renda sobre ele", diz.