Setor de imóveis do Rio está tão ruim que há escritório com aluguel a R$ 0

Quem procura um espaço para seu escritório ou para um consultório no Rio de Janeiro pode encontrar boas surpresas. Em uma rápida busca por sites de compra e venda de imóveis, é possível encontrar salas comerciais de 30 metros quadrados, 70 metros quadrados e até andares inteiros em prédios corporativos pedindo alugueis tão baratos quanto R$ 300, R$ 200 e, em vários deles, de graça.

É o caso extremo dos anunciantes que oferecem seus contratos com carência, isto é, o futuro inquilino ganha os primeiros meses de isenção no valor do aluguel. E essas carências podem ser bem generosas: vão de três ou quatro meses até um ou dois anos, ou seja, o período do contrato (geralmente de 12 a 30 meses) praticamente inteiro.

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“Há vários casos em que isso aconteceu, principalmente nas locações comerciais, em que o volume de unidades disponíveis é bem superior ao da demanda”, afirmou Giovani Oliveira, gerente de locação e vendas da imobiliária carioca Apsa.

“O proprietário faz locações fechadas com uma isenção no aluguel, e o inquilino assume apenas o pagamento dos custos fixos, que incluem o condomínio e o IPTU [Imposto Predial Territorial Urbano]”, disse Oliveira.

Para imóveis que estão chegando a ficar mais de um ano vazios, é uma maneira de os proprietários, geralmente empresas e fundos de investimento, reduzirem as perdas com essas contas, pelo menos. "Imóvel parado é gasto para o dono", afirmou o gerente da Apsa.

Palco de um dos maiores booms imobiliários do país poucos anos atrás, o Rio é hoje também epicentro de um desequilíbrio econômico profundo. Com o interesse por novos investimentos e negócios locais minguando, a crise atingiu em cheio o mercado imobiliário empresarial, e o resultado são pechinchas como essas.

Isenção de aluguel por dois anos

O centro, tradicional zona comercial da cidade, e regiões que ganharam muitos complexos empresariais nos últimos anos, como a Barra da Tijuca e o Porto Maravilha, estão entre as principais áreas onde a pratica do aluguel zero se tornou comum.

Ela é mais comum para os escritórios localizados em edifícios novos, que, recém-entregues, ainda demandam obras de acabamento de quem vier a ser o primeiro inquilino, como revestimento de pisos, instalações elétricas e sistemas de ar-condicionado, por exemplo. Quem topar assumir as obras ganha o aluguel grátis.

Edifícios mais antigos e já consolidados, porém, também têm suas ofertas. Uma consulta feita pelo UOL, por exemplo, encontrou uma sala comercial de 30 metros quadrados em um edifício no centro antigo do Rio, próximo à estação de metrô Uruguaiana, com aluguel de R$ 200 (foto acima) --mas o aluguel seria isento ao longo de todo o primeiro ano de contrato, ficando para o locatário apenas os R$ 861 do condomínio e os R$ 148 de IPTU (R$ 1.009 no total).

Em outro, na Barra da Tijuca, o condomínio é R$ 800, o IPTU R$ 120, e o aluguel é a combinar, mas também sai zerado pelos primeiros dois anos em um contrato de dois anos e meio (foto abaixo). A carência é a contrapartida para que a empresa que ficar com ele faça as obras necessárias.

Com 27 metros quadrados, a unidade é uma das várias que estão disponíveis em um grande complexo empresarial recém-lançado na região. Ela ainda está do jeito que foi entregue pela construtora: sem piso, sem cobertura nos tetos e apenas o vaso e a pia no banheiro. Também há as entradas para a instalação do ar-condicionado, mas sem os equipamentos.

As consultas foram feitas pelo UOL em imobiliárias da cidade na semana de 30 de julho a 3 de agosto.

“Nos prédios novos, algumas empresas chegam até a dar carência total das contas no contrato, não cobram nem o IPTU nem o aluguel”, disse Marcia Fonseca, diretora da Colliers para o Rio de Janeiro, consultoria especializada em mercado imobiliário corporativo e comercial. “São prédios que ainda estão totalmente vazios e querem trazer movimento, atrair os primeiros ocupantes.”

Depois do boom, mais de 30% dos escritórios vazios

Segundo Marcia, há uma conjunção de fatores muito específicos do Rio e que fazem com que o mercado imobiliário corporativo, que sofreu no país inteiro com a recessão dos últimos anos, viva momentos especialmente amargos ali.

“O Rio passou por um boom imobiliário muito forte, principalmente durante a Copa do Mundo [2014] e as Olimpíadas [2016]; havia grandes perspectivas de crescimento, e muitas empresas sinalizavam investimentos”, disse Marcia. “Havia muitos clientes, mas não existia prédio; o mercado foi e construiu”, afirmou. Agora há muitos prédios, mas bem menos clientes.

Crise na Petrobras também atrapalha

Entre 2014 e 2018, na estimativa da Colliers, foram entregues 600 mil metros quadrados em novos imóveis corporativos, entre salas comerciais, escritórios e lajes --é o equivalente a tudo que já existia em imóveis do gênero do centro da cidade. O problema é que, enquanto esses projetos eram concluídos, o cenário mudou totalmente de figura.

“O estado passou por uma crise econômica, uma crise política e ainda é altamente dependente da Petrobras, que, também em crise, reduziu enormemente os investimentos”, afirmou Marcia.

Locatária em grande escala na cidade, a petroleira reduziu em cerca de 50% a quantidade de espaços que tinha alugados nos últimos anos, nas estimativas do mercado local. Isso, por si, já abriria um buraco enorme de imóveis vazios à espera de novos ocupantes, independentemente de outros novos continuarem sendo entregues.

Para se ter uma ideia, a Colliers estima que, entre as lajes corporativas e escritórios com mais de 1.000 metros quadrados, a taxa de vacância esteja atualmente em 36% no Rio de Janeiro. Quer dizer, a cada dez espaços desse tipo, quase quatro estão vazios. Em São Paulo, a mesma taxa é de 21%.

“O ponto de equilíbrio, em que proprietários e inquilinos negociam de igual para igual, é de algo entre 11% e 14%”, disse a diretora da consultoria.

É um ponto em que há uma margem de imóveis vazios na medida suficiente para que se mantenha a rotatividade entre eles, sem que nenhum fique muito tempo vazio nem que nenhum interessado custe muito a achar uma opção dentro do que procura. “Ainda estamos longe disso, o que dá ao inquilino, hoje, uma possibilidade enorme de negociar.”