Com crise, imobiliária negocia adiar pagamento ou receber metade do aluguel

A quarentena decretada em São Paulo, Rio de Janeiro e outras cidades do Brasil já está afetando o mercado de aluguéis imobiliários, com inquilinos e proprietários preocupados com a falta de receita decorrente do fechamento de lojas e estabelecimentos e da restrição de circulação de pessoas.

Uma solução que surge é a procura, por parte dos inquilinos, de acordo que possa reduzir esse impacto. Essa alternativa está sendo estimulada até pelas imobiliárias.

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Comércio fechado, aluguel menor

A empresária Junia Pereira, dona de uma loja de roupas em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo, percebeu há algumas semanas que a crise do coronavírus afetaria significativamente o seu negócio. Quando a prefeitura decretou que o comércio estaria fechado a partir de terça (24), ela teve certeza de que precisaria negociar um acordo com o dono do imóvel.

"Não faço vendas online, somente presenciais. O faturamento vai cair muito, então eu me preparei e já abri um canal de comunicação com o proprietário", diz ela, que ocupa o mesmo sobrado na rua dos Pinheiros há quatro anos. O dono disse que está disposto a negociar, e Junia está preparando a proposta.

Pagar aluguel fica para depois

"As empresas em sua maioria, vão ter problemas agudos de caixa. Precisarão pagar funcionários e contas. Elas vão deixar o pagamento do aluguel para depois", diz Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV.

Segundo Matheus Fabricio, diretor-executivo da Lopes, imobiliária que trabalha com aluguéis comerciais e residenciais em todo o Brasil, muitos inquilinos já entraram em contato com a administradora para negociar o aluguel. A maior demanda, por enquanto, é de usuários de imóveis comerciais —três em cada quatro pedidos, ele estima.

"Quem está procurando é a pequena e média empresa, que teve seu negócio fechado e está preocupada. Acho que acontecerá também no setor residencial, mas mais para frente. Ainda é muito recente."

Fabricio ressalta que, apesar desse perfil comum de pequenos e médios empresários, já há pedidos de novo acordo de todo o tipo de empreendedor, de todos os setores. "Tem gente que tem um micronegócio e está renegociando um aluguel que custa R$ 850, assim como empresários que pagam R$ 25 mil e já têm um negócio mais consolidado."

Os tipos de acordo

De acordo com o diretor da Lopes, as propostas dos inquilinos com o aluguel estão variando entre três formatos. Um deles são empresários que não estão dispostos a negociar e afirmam apenas que não irão pagar o valor durante a quarentena. "É uma minoria, pequena mesmo, que age de forma não razoável", diz.

Mas há os que chegam com uma proposta, normalmente de redução do aluguel em torno de 50%, por um período que varia entre 30 e 90 dias - "depende do nível de ansiedade e preocupação da pessoa com a crise", afirma Fabrício. Segundo ele, essa é a proposta de acordo mais comum feita pelos inquilinos.

Outra parte considerável, diz, são de inquilinos que preferem não desembolsar nenhum valor agora e apenas diluir esses pagamentos pelos próximos meses, até o final do ano, sem obter nenhum desconto. Segundo Fabrício, essa opção é oferecida por empresários que estão com outras dívidas para pagar e preferem não desembolsar nenhum valor nesse período de indefinição.

Negociação precisa ter bom senso

Ajzental, da FGV, também lembra que os locatários podem propor aos proprietários o pagamento apenas dos dias do mês em que os estabelecimentos foram abertos - em março, o fechamento geral do comércio ocorreu no dia 24. Para os próximos meses, caso a restrição continue, as duas partes podem negociar um desconto de 50% no valor, sugere o especialista. "Isso é negociação. Tem que haver bom senso", diz.

A empresária Junia Pereira, que ainda elabora sua proposta de acordo, afirmou que pretende mostrar o seu faturamento para o proprietário para que ele tenha a dimensão exata da condição atual do seu negócio. "Eu quero fazer um acordo condizente com o que tenho em caixa, e seguimos negociando mês a mês. Quero basear essa proposta em dados, não no 'chutômetro'", diz ela.

Para o professor, a iniciativa da empresária mostra "transparência e boa vontade, no sentido de trazer o dono do imóvel para o seu negócio". "Economia é isso: se eu vou bem, você vai bem", resume.

Proprietários têm mostrado disposição em negociar

Os especialistas dizem que a impressão geral é que os proprietários levam a crise em consideração e, em sua maior parte, estão aceitando negociar. "A grande maioria tem bom senso", diz Matheus Fabrício, da Lopes.

Para Alberto Ajzental, a perspectiva de recessão futura preocupa também os donos de imóvel, que não desejam perder renda nesse período, e estão dispostos a dar fôlego ao inquilino.

Há a orientação, tanto do professor da FGV quanto das administradoras de aluguel, de que proprietários e locatários evitem a qualquer custo um conflito na Justiça nesse momento.

Análise tem que ser feita caso a caso

Isso não significa que o proprietário não deva analisar a condição do seu inquilino na hora de avaliar o acordo.

Além disso, o professor da FGV lembra que ser dono de imóvel não significa automaticamente ter grandes recursos. "O proprietário pode ser uma velhinha aposentada que vive todo mês daquele aluguel. E se ela não receber, quem irá passar necessidades é ela", aponta.

De acordo com Júlia Botelho, sócia da Matchpoint e gestora de fundos imobiliários de famílias, não há um padrão para esse tipo de acordo. "Não tem que tratar todos da mesma forma, porque cada um está passando por um processo diferente. Um supermercado ou um pet shop que faz entrega online, por exemplo, pode não estar sendo tão afetado nesse momento", exemplifica.

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