Juros altos afastam 3 milhões de famílias da casa própria, diz estudo

O aumento da taxa básica de juros, a Selic, ameaça adiar o sonho da casa própria para pelo menos 3 milhões de famílias. Isso ocorre porque, com juros mais altos, o financiamento imobiliário ficará mais caro.

A Selic foi de 9,25% para 10,75% ao ano. O impacto do aumento na taxa foi calculado por Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários, da FGV. Segundo ele, a cada variação de 2,5% na Selic há o aumento de 1 ponto percentual no CET (Custo Efetivo Total) no financiamento do imóvel. O valor representa o total pago em parcelas, o que inclui juros, taxas, encargos, tributos e seguros.

Este aumento de 1 ponto percentual no custo total faz com que um milhão de famílias deixem de ter condições de arcar com a compra de um imóvel intermediário —dois dormitórios, por R$ 250 mil— o mais vendido atualmente no país.

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Considerando a variação que ocorreu nos últimos 12 meses na Selic (era de 2% em janeiro de 2021 e foi para 10,75% este ano), Ajzental calcula o impacto da medida. "Podemos estimar afastamento de algo em torno de 3 milhões de famílias com condições de adquirir esse mesmo imóvel", afirma.

O número pode ser ainda maior, se considerada a perda do poder aquisitivo causada pela inflação na renda dos brasileiros, além do desemprego.

Veja a análise de Josias de Souza sobre o tema e mais notícias no UOL News:

Por que o imóvel fica mais caro quando a Selic aumenta?

O financiamento imobiliário é um dos setores mais influenciados pela Selic porque tem taxas de juros mais próximas da referência adotada pelo Banco Central, já que o imóvel se torna uma garantia aos bancos.

No cheque especial, por exemplo, as instituições financeiras adotam juros mais altos porque não possuem algo material para requisitar em caso de execução da cobrança da dívida. O mesmo ocorre com os financiamentos de veículos, que sofre com a depreciação do bem ao longo do tempo.

"O crédito imobiliário é o mais sensível e colado à Selic porque tem a melhor garantia e uma relação que dá certa segurança ao banco. No rotativo do cartão de crédito, por exemplo, a Selic pode cair pela metade, que nada muda", explica Ajzental, da FGV.

Impacto nas parcelas

Adquirir o imóvel fica mais difícil com a Selic em alta porque ela afeta consideravelmente o valor da parcela, segundo Ajzetal. Ele calcula que quando a taxa estava em 2%, o valor da primeira prestação de um imóvel de R$ 250 mil financiado em 20 anos era de R$ 2.191, totalizando R$ 363.033 ao fim do contrato.

Já com a Selic em 10,75%, o mesmo imóvel tem como primeira parcela o valor de R$ 2.725, uma diferença de R$ 534. Com isso, o valor total do bem passará para R$ 427.047, ou seja, R$ 64.014 a mais.

Além disso, com a subida da Selic para 10,75%, as famílias agora precisam comprovar aos bancos uma renda mensal de R$ 9.038 para financiar o mesmo imóvel intermediário. Quando a taxa estava em 2%, a linha de corte era de R$ 7.303.

"Não estou falando que a família não pode mais comprar um imóvel quando aumenta o CET. Estou dizendo que agora terá de adquirir um menos caro", frisa.

Inflação e desemprego

A possível exclusão de cerca de três milhões de famílias do acesso ao crédito imobiliário em razão da alta da Selic é uma estimativa otimista.

O cenário pode ser pior se consideradas outras variáveis, como é o caso da incidência da inflação no mesmo período.

O IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede o reajuste inflacionário, cresceu 10,06% entre janeiro e dezembro de 2021.

Além disso, o cálculo não considera o desemprego enfrentado pelas famílias, que alcançou 12,06% no terceiro trimestre de 2021, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Esse indicador também representa perda de renda.

"O meu cálculo pelo CET é para ter uma noção do problema, mas sem considerar como a inflação impactou na perda de renda dessas famílias. A inflação é um indicador significativo para o comprometimento da renda familiar", pondera Alberto Ajzental.

Qual a taxa cobrada pelos bancos

O UOL consultou os cinco maiores bancos do país. Até terça-feira (8), nenhum havia atualizado as taxas e ainda praticavam percentuais inferiores ao da Selic, além de pedir entrada de pelo menos 20% do tomador do empréstimo em relação ao valor do imóvel.

Dos cinco bancos, apenas o Santander informou que não tem previsão de reajuste das taxas após a alta da Selic. Os demais não responderam a essa pergunta.

Segundo Alberto Ajzental, o reajuste poderá vir em breve. Ele afirma que os bancos ainda não alteraram as taxas porque "existe um delay [atraso]" entre o que é adotado pelo Banco Central e pelas instituições financeiras. Ele afirma que o reajuste poderá vir em breve.

O UOL também questionou os bancos sobre alterações recentes nas taxas para créditos imobiliários. Apenas o Itaú respondeu que subiu de 8,3% ao ano para 9,10% ao ano em sua linha de crédito TR (Taxa Referencial).

A Linha TR é adotada por todos os bancos. Nela, os valores do saldo devedor são atualizados por uma taxa de referência mais o percentual de juros ao ano. Outra ofertada pelas instituições financeiras é a que vincula a atualização ao percentual de rendimento da poupança.

A Caixa é a que oferece mais linhas. Além da TR e Poupança, o banco adota a Linha Taxa Fixa, que aplica um único percentual para reajustes, e a Linha IPCA, que atualiza os valores com base no percentual da inflação.

Confira, abaixo, os números das linhas de financiamento apresentadas pelas instituições:

• Caixa

- Linha TR: juros mínimos de 8% ao ano + taxa referencial e juros máximos de 8,99% ao ano + taxa referencial;
- Linha IPCA: juros mínimos de 3,95% + inflação e juros máximos de 4,95% + inflação;
- Linha Taxa Fixa: juros mínimos de 9,75% e juros máximos de 10,75%;
- Linha Poupança: juros mínimos de 2,95% + rendimento da poupança e juros máximos de 3,79% + rendimento da poupança.

• Banco do Brasil

- Linha TR: a partir de 7,99% ao ano + taxa referencial.

• Bradesco

- Linha TR: juros a partir de 9,50 % ao ano + taxa referencial;
- Linha Poupança: juros 2,99 % ao ano + remuneração da poupança, em pós fixado.

• Itaú

- Linha TR: juros de 9,10% + taxa referencial;
- Linha Poupança: juros 2,99% + o percentual do rendimento da poupança.

• Santander

- Linha TR: juros a partir de 9,99% ao ano + taxa referencial, podendo chegar a 11,99% + taxa referencial.