Alta do preço do aluguel atinge recordes, mas desacelera em 2023

A Selic é um dos principais fatores para um mercado de aluguéis aquecido. A taxa básica de juros passou boa parte do ano passado em 13,75%, após um ciclo de altas que teve início em 2021.

O Copom (Comitê de Política Monetária) começou a reduzi-la apenas em agosto. Desde a última reunião em dezembro, a Selic está em 11,75%. No entanto, apesar dos cortes, 11,75% ainda é uma taxa de juros alta. Uma Selic alta encarece financiamentos, o que desestimula o mercado de compra e venda de imóveis e "afasta o sonho da casa própria", explica Thiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar.

Com a demanda aquecida, os preços subiram e os descontos caíram. A pesquisa mostra que as capitais fecharam o ano com percentuais mais baixos quando é analisada a diferença entre o valor dos contratos e o dos anúncios. Os descontos médios variaram de 2,1% (em Brasília) a 3,7% (em São Paulo). Em dezembro de 2022, o menor percentual foi 2,8%.

Thiago diz que, apesar de notícia não ser tão boa para os inquilinos, os dados mostram que existe margem para a negociação. "Por isso é muito importante se preparar e ter elementos para barganhar o melhor preço. Ou seja, pesquisar bem, apurar o valor cobrado em imóveis vizinhos ou no mesmo condomínio. Fazer o dever de casa para que o valor caiba no bolso."

Apesar de ter o preço médio mais caro para o m², São Paulo teve a menor alta. Isso acontece porque os valores já estavam muito elevados, porque subiram consideravelmente no pós-pandemia, afirma Thiago. Por isso, a tendência é de desaceleração e acomodação, movimento que também deve ser observado no Rio de Janeiro e em Curitiba.

Já Porto Alegre, por exemplo, lida hoje com o aumento dos preços de forma mais intensa. A alta acumulada é representativa se analisada a série histórica. A capital gaúcha tem um estoque mais baixo de imóveis, ou seja, a oferta é menor do que a demanda.

Os bairros mais caros para o aluguel

O levantamento mostra que as regiões mais nobres estiveram em alta em 2023. O Rio de Janeiro tem o bairro mais caro para aluguel no país.

No Leblon, o preço médio do metro quadrado é de R$ 106,4, único bairro entre as capitais analisadas cujo valor ultrapassa os R$ 100. Depois vem Ipanema (R$ 90,3), Lagoa (R$ 70,3), Jd. Oceânico (R$ 62,7) e a Barra da Tijuca (R$ 56,2). A lista dos bairros que mais valorizaram é semelhante: Del Castilho (45,5%), Ipanema (37,4%), Leblon (37,2%), Barra da Tijuca (36,3%) e Lagoa (35,6%).

Em São Paulo, os bairros mais caros são a Vila Olímpia (R$ 95,3), Brooklin (R$ 84,4), Itaim Bibi (R$ 81,9), Vl. Nova Conceição (R$ 81,1) e Pinheiros (R$ 80,3). Já os que mais valorizaram na cidade são Vila Pompéia (32,6%), Lapa (28,7%), Vila Constança (28,4%), Jd. Brasil (27,8%) e Jd. Anália Franco (26,6%).

Em Curitiba, os mais caros são Prado Velho (R$ 58,1), Centro Cívico (R$ 54,8), Centro (R$ 47,8), Mercês (R$ 46,1) e Rebouças (R$ 44,7). Do ranking, o Centro Cívico (47,4%) também encabeça a lista dos que mais valorizaram. Em seguida estão Pinheirinho (36,2%), Cabral (35,6%), Cajuru (34,0%) e Tingui (32,3%).

Em Belo Horizonte, Lourdes (R$ 56,7), Savassi (R$ 55,3), Barro Preto (R$ 47,2), Funcionários (R$ 46,7) e Anchieta (R$ 46) são os mais caros. Os que mais valorizaram são Barro Preto (87,5%), Santa Efigênia (67,9%), São Pedro (64,6%), Manacás (54,2%) e Planalto (40,3%).

Em Porto Alegre, estão no ranking os bairros Mont'Serrat (R$ 46,8), Três Figueiras (R$ 45,7), Auxiliadora (R$ 45,1), Petrópolis (R$ 44,1), Ch. das Pedras (R$ 43,1). Os que mais valorizaram foram Auxiliadora (52,3%), Partenon (46,3%), Mont'Serrat (42,9%), Cidade Baixa (39,3%) e Jd. Botânico (38,9%).

Setor de Clubes do Sul (R$ 89), Setor Sudoeste (R$ 45,9), Asa Sul (R$ 45,1), Asa Norte (R$ 44,4) e Lago Norte (R$ 43,6) são os mais caros de Brasília. A lista dos que mais valorizaram é semelhante: Setor de Clubes Sul (20,7%), Setor Sudoeste (15,5%), Lago Norte (15,4%), Taguatinga (13,2%) e Asa Norte (11,9%).

O levantamento também aponta quais bairros mais desvalorizaram nas capitais — ainda que alguns sigam na lista dos mais caros.

Em São Paulo, as quedas foram no Alto de Pinheiros (-9,3%), Sítio do Mandaqui (-9,3%), Vila Matilde (-7%), Piqueri (-4,8%) e Morumbi (-4,2%). Já em Belo Horizonte, os bairros Estoril (-11%), Gutierrez (-1,9%) e Coração de Jesus (-1,1%) sofreram desvalorização.

Em Porto Alegre, são os bairros Três Figueiras (-9,4%), Bela Vista (-7,4%) e São Sebastião (-7,2%).

Em Curitiba, houve apenas uma queda, no bairro Batel (-1%). Brasília e Rio de Janeiro não têm bairros com desvalorização no período.

A valorização, no geral, foi homogênea, porque não se restringiu a apenas uma região das cidades. "Em São Paulo, por exemplo, a gente monitora 110 bairros. Desses, apenas 10 tiveram desvalorização, e foram muito pequenas, não são muito expressivas, abaixo dos 10%. Houve uma valorização muito acentuada nos bairros nobres, porque existe a demanda e pouco potencial construtivo, que fazem os preços ir para cima", diz Thiago.

Cresce a busca por apartamentos maiores em São Paulo

Em algumas capitais analisadas, apartamentos maiores valorizaram mais do que os menores, de um quarto. Na capital paulista, por exemplo, a valorização acumulada o período foi de 12,1% para os imóveis de três quartos, ante 11,39% para os de dois quartos e de 8,42% para os de um quarto. O mesmo fenômeno pode ser observado em Porto Alegre (17,86%) e Brasília (10,67%).

No Rio de Janeiro e em Curitiba o movimento foi contrário. Nas duas capitais, imóveis menores apresentaram uma maior valorização, de 16,29% e de 24,44%, respectivamente.

Thiago afirma que isso pode ser explicado, por exemplo, pela nova dinâmica de trabalho, com modelos remoto e híbrido. No auge da pandemia, uma parte dos trabalhadores que podiam trabalhar de forma remota saíram dos grandes centros em busca de mais espaço, contato com a natureza etc.

Passada a crise sanitária, o movimento se inverteu, com as pessoas voltando a morar nas cidades. Em 2023, a pesquisa mostra que, apesar do boom de microapartamentos, elas voltaram a procurar mais espaço — agora, nas metrópoles.

Apesar de ter voltado para o presencial, muita gente ainda trabalha de forma híbrida ou remota. Uma pesquisa que a gente fez no final do ano em todas as capitais mostra que 6 em cada 10 pessoas ainda trabalham pelo menos um dia fora do escritório. É um dado muito representativo. As pessoas procuram mais espaço, vão atrás de apartamentos maiores. A gente vê essa realidade se alternando, com esses apartamentos valorizando de novo. Precisamos entender agora como fica essa dinâmica do trabalho e do mercado imobiliário em relação à moradia.
Thiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar

Queda da Selic vai desaquecer o mercado?

Os cortes da taxa básica de juros acompanharam o arrefecimento da inflação no país. Na quinta-feira (10), o IBGE divulgou que o IPCA acumulado de 2023 ficou em 4,62%, abaixo do teto da meta, que era de 4,75%.

O Boletim Focus aponta uma Selic em 9% no final de 2024. Se a trajetória de queda dos juros continuar, é esperado que o mercado de compra e venda volte com mais força, com a população conseguindo ter mais acesso a melhores condições de financiamento.

Mas a "virada de chave" não deve ser imediata, avalia Thiago. O especialista explica que o mercado imobiliário não reage de forma imediata às mudanças na economia, até porque compra de um imóvel é uma decisão para o longo prazo. Por isso, pelo menos no início do ano, o mercado do aluguel deve seguir aquecido.

A própria decisão [de compra] é de longo prazo, uma decisão muito pensada, uma das mais importantes da vida de uma pessoa porque compromete muito da renda. Então a gente entende que nesse começo do ano, que as pessoas estão querendo mudar de casa, a demanda [de aluguel] deve continuar muito alta.
Thiago Reis, gerente de Dados do Grupo QuintoAndar