Veja duas formas de ganhar dinheiro com fundos imobiliários - e os riscos

Resumo rápido: como funcionam os FIIs

Recapitulando rapidamente o que escrevi no primeiro artigo da série, os FIIs são fundos de investimento com ativos relacionados ao mercado imobiliário.

Existem, basicamente, dois tipos de FII: os de tijolo e os de papel.

Os fundos de tijolo são aqueles que possuem imóveis em seu portfólio. Ao investir em um fundo de tijolo, você se torna um dos donos dos imóveis que pertencem ao tal fundo.

Os fundos de papel não possuem imóveis físicos, mas, sim, contratos de recebíveis imobiliários. Ao investir nesses fundos, você assume o lugar do credor de uma dívida relacionada a imóveis. E passa a receber, por exemplo, uma parte das prestações que pessoas físicas pagam todos os meses por terem financiado a casa própria.

Existem duas formas de ganhar dinheiro com FIIs, seja ele de tijolo ou de papel: os dividendos e o ganho de capital.

Dividendos, a primeira forma de ganhar com FIIs

Os fundos imobiliários, de tijolo ou de papel, costumam fazer um depósito todos os meses na conta corrente dos investidores, com base na receita de meses anteriores. Esses depósitos são chamados tecnicamente de "rendimentos", mas também são conhecidos como "dividendos".

Por exemplo, os fundos de tijolo, em geral, possuem imóveis que estão alugados. O dinheiro que o fundo arrecada com esses aluguéis é majoritariamente distribuído aos investidores.

Vamos tomar como exemplo o fundo chamado VBI Prime Properties, negociado na bolsa pelo código PVBI11. Ele possui sete edifícios de escritórios na cidade de São Paulo, que estão locados para diversas empresas, entre elas a Prevent Senior e o banco suíço UBS.

Se você investir nesse fundo, você receberá dividendos oriundos da receita gerada com a locação dos escritórios.

No caso dos fundos de papel, você também recebe dividendos, mas eles provêm não de uma receita de aluguel, e sim dos pagamentos de algum contrato imobiliário. Em geral, FIIs de papel aplicam em CRIs (certificados de recebíveis imobiliários).

O fundo de papel com maior número de investidores hoje é o Maxi Renda FII, negociado pelo código MXRF11. Atualmente, 63% do patrimônio desse fundo está aplicado em contratos de crédito corporativo e comercial, e apenas 13% estão em contratos residenciais (os demais 6% estão no caixa do fundo).

Os dividendos do MXRF11 vêm das parcelas que essas empresas e pessoas tomadoras de empréstimos fazem para pagarem suas dívidas. Além disso, o fundo pode comprar e vender contratos desse tipo no mercado. O lucro dessas operações também pode ser distribuído na forma de dividendos.

Ganho de capital, a segunda forma de lucrar com FIIs

Investir em um fundo imobiliário significa comprar uma cota desse fundo. As cotas são negociadas na Bolsa de Valores brasileira, a B3.

Ao comprar uma cota, você pagará um preço. As cotas do PVBI11 estão sendo negociadas, atualmente, por cerca de R$ 96. Há um mês, essas cotas estavam valendo menos de R$ 90. Ou seja, quem comprou há 30 dias, se vender hoje, terá um ganho de capital de R$ 6 por cota, aproximadamente. Tirando o Imposto de Renda de 20%, o ganho líquido ficaria em R$ 4,80 por cota.

Dessa forma, o ganho de capital, a segunda forma de lucrar com FIIs, ocorre quando o investidor vende uma ou mais cotas a um preço superior ao que pagou na compra.

No exemplo acima, quem comprou 1.000 cotas do PVBI11 há um mês e vendeu hoje teve um lucro líquido de R$ 4.800 em ganho de capital. Além disso, esse investidor hipotético teria recebido também R$ 650 como dividendos na sua conta corrente, pois o fundo distribuiu um rendimento de R$ 0,65 por cota no dia 5 de junho.

Nesse caso, o investidor teria lucrado duplamente: R$ 4.800 em ganho de capital e R$ 650 em dividendos, totalizando R$ 5.450. Para isso, o investimento teria sido de R$ 90 mil (na compra de 1.000 cotas a R$ 90 cada).

A título de comparação, quem investiu no Tesouro Selic, o investimento de renda fixa mais seguro, teve um lucro de menos de R$ 600 no mesmo período. A diferença é que os FIIs têm um risco muito maior do que o Tesouro.

Fique atento aos riscos

Os fundos imobiliários são investimentos de renda variável e, por conta disso, são mais arriscados que as aplicações de renda fixa.

Por outro lado, têm um risco menor do que outras opções de renda variável, como as ações de empresas.

Basicamente, existem dois riscos que o investidor de FIIs corre: o de uma queda na distribuição de dividendos e o risco de queda no preço da cota.

Como você viu, os dividendos que você recebe ao investir em um FII de tijolo vêm do valor recebido pelo aluguel dos imóveis. Portanto, se um ou mais locatários ficarem inadimplentes ou saírem do imóvel, a receita do fundo cairá e, consequentemente, os dividendos vão diminuir.

Com a redução dos dividendos, é possível que muitos cotistas queiram vender suas cotas, fazendo com que o preço delas caia no mercado.

O mesmo pode ocorrer com fundos de papel. Os contratos de recebíveis que compõem o fundo podem sofrer inadimplência, tendo impacto negativo na distribuição de dividendos. A queda ou expectativa de queda dos dividendos pode gerar, consequentemente, uma desvalorização do preço da cota do FII.

Como investir com segurança?

O fato de haver riscos não quer dizer que o retorno do investimento seja completamente aleatório. Existem formas de controlar os riscos e ganhar mais segurança ao formar uma carteira de FIIs.

Sobre isso, falarei no próximo artigo da série.

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