Dividendos acima da Selic: 5 FIIs para receber um salário mínimo por mês

Nesta categoria, se encontram os fundos de papel - que investem em dívida, geralmente CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) - os fundos com mandato amplo como hedge funds (que além de fundos podem investir em outras categorias de ativos) e os Fundos de Fundos (FOFs) - que investem em cotas de outros FIIs.

Já no caso dos FIIs de tijolo, que investem diretamente em imóveis, a inflação é um componente que valoriza o patrimônio do fundo, ou seja, os imóveis e não os rendimentos. Para Medeiros, seria um erro comparar FIIs de tijolos com a taxa básica de juros, porque os repasses de inflação ocorrem anualmente e não mensalmente como nos FIIs de papel.

Confira 5 FIIs que podem pagar dividendos acima da Selic nos próximos 12 meses:

Fonte: Rodrigo Medeiros, Desmistificando Research.
DY= dividend yield (retorno em dividendos)

Como conquistar um salário mínimo com estes FIIs?

Segundo Medeiros, um investidor que monte uma carteira com estes cincos fundos, precisaria investir, de forma diversificada, cerca de R$ 150 mil para obter uma renda mensal de um salário mínimo (R$ 1.412).

Se a estratégia for investir nos fundos de forma separada seria necessário um patrimônio entre R$ 126 mil e R$ 156 mil, revela levantamento de Einar Rivero, sócio-fundador da Elos Ayta Consultoria para o UOL Investimentos. Rivero considerou para o cálculo o último dividendo pago pelos fundos imobiliários e o dividend yield mensal destes. A simulação tem como premissa que os dividendos destes FIIs nos próximos 12 meses serão iguais ou maiores aos informados no levantamento. Confira:

KCRE11

RINV11

RZAT11

VGIR11

WHGR11

RINV11: é alocação tática ou longo prazo?

O RINV11 é um fundo que pode investir em várias classes de ativos. Ele investe em CRIs, cotas de outros FIIs e até ações - desde que sejam do setor imobiliário, explica Medeiros, da Desmistificando Research. Para ele, esse é um dos grandes destaques do fundo, com apenas 9% do patrimônio. O retorno dos últimos 12 meses foi de 13,63%, além de ganhos com a valorização das cotas.

Artur Losnak, analista de FIIs do TC, cita que a diversificação do RINV11 pode ser positiva e negativa ao mesmo tempo. A vantagem, na visão dele, estaria na exposição a diversas classes de ativos que amenizam impactos em cenários desafiadores. Já a desvantagem é que fundos multiestratégia não costumam ter concentração em alguma classe de ativos. "Um eventual ganho com aquela classe fica limitado apenas a uma parte do patrimônio", avalia.

O fundo tem lucro acumulado que precisará distribuir, somado aos ganhos que terá com suas cotas de FIIs. "Isso fará com que o fundo consiga com facilidade a meta de remunerar mais que a Selic", afirma Medeiros, projetando um retorno de 12% para os próximos 12 meses.

A Real Investor é conhecida pela sua experiência em fundos imobiliários. "Como o RINV11 investe em cotas de outros FIIs, essa expertise pesa muito", comenta Danilo Bastos, analista de FIIs da Ticker Research.

Mas, para ele, é uma boa para investir quando a cota estiver abaixo do valor patrimonial, para vender quando ela se valorizar. "Historicamente, fundos como o RINV11 não apresentam um desempenho muito superior ao IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) no longo prazo. O RINV11 até pode estar nas exceções, mas não temos histórico suficiente para avaliar isso", aponta Bastos. Atualmente, a cota do RINV11 negocia a 1,03 vezes preço sobre valor patrimonial (P/VP). Segundo Bastos, o investidor precisar aguardar o P/VP cair abaixo de 1 para valer o investimento.

WHGR11: um FII diversificado

O FII WHGR11 também é multiestratégia como o RINV11. Mas hoje 80% do seu patrimônio de R$ 250 milhões está investido em CRIs, destaca Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research. "A carteira foi montada em um momento em que as taxas estavam mais elevadas. Isso permite uma geração de renda mais consistente para o fundo", avalia Nabuco. O analista espera um dividend yield de 12,7% para os próximos 12 meses.

Nabuco comenta que o fundo aloca nos segmentos residencial, escritórios e loteamentos. A diversificação também está presente nos indexadores, com boa parte do portfólio exposto ao IPCA (inflação) e uma parcela importante atrelada ao CDI (principal indicador da renda fixa).

Mas o fundo não é muito líquido - está abaixo de R$ 1 milhão por dia, atualmente em R$ 534,20 mil - o que pode dificultar a negociação das cotas. Medeiros afirma que o diferencial do WHGR11 é o investimento em desenvolvimento imobiliário. O fundo costuma ser sócio na construção dos prédios residenciais para venda. O analista projeta um dividend yield de 12% para os próximos 12 meses.

RZAT11: um FII de logística travestido de recebíveis

O RZAT11 é o único fundo de tijolo presente na lista. Mas uma estratégia - sale and leaseback - o torna mais parecido com os fundos de papel. Bernardo Sanches, especialista em investimentos do Vai pelos Fundos, explica que nessa estratégia os proprietários vendem seus imóveis para o FII, mas conseguem permanecer no local como inquilinos, com a possibilidade de recomprar o imóvel no longo prazo, no preço inicial da venda.

Os inquilinos têm a obrigação de pagar o aluguel mês a mês, além da inflação mensal. "Isso faz com que o fundo consiga simular um fundo de recebíveis que tem efeito imediato da inflação", aponta Medeiros. "Os contratos de aluguel dos fundos se assemelham a dívidas de crédito", descreve Sanches. O especialista destaca a reposição mensal da inflação, diferente de outros FIIs de tijolo onde o reajuste inflacionário ocorre anualmente.

Para Medeiros, a expectativa é que o RZAT11 entregue dividendos de 11% nos próximos 12 meses. Mas diz que poderia facilmente ultrapassar os 12% com uma inflação acima da meta. "A carteira do fundo tem indexação de IPCA mais 9,23%, um dividendo médio projetado de R$ 1,10 por cota para os próximos 12 meses", calcula Sanches. Bastos adverte que não dá para investir no RZAT11 a qualquer preço. O patamar justo de compra seria até R$ 102, com possibilidade de receber dividendos entre 10% e 11% nos próximos 12 meses.

KCRE11: parceiro da Creditas

O KCRE11 é um fundo de recebíveis, gerido pela Kinea. Ele investe em títulos de crédito home equity, em que as pessoas pedem empréstimo e colocam seus imóveis como garantia, explica Medeiros. O fundo trabalha em parceira com a Creditas.

A média de rentabilidade do fundo é de IPCA mais 8,41%. "Descontando os custos e com a inflação ficando na meta, devemos ter uma distribuição de 11% em proventos ao ano", diz. Sanches destaca que o KCRE11 oferece a vantagem de reposição inflacionária mês a mês, por se tratar de um fundo de papel. O risco, segundo ele, seria a concentração no segmento home equity, que pode gerar impactos diante de uma mudança regulamentar. "O fundo oscila bastante, embora a gestão esteja tentando equilibrar os rendimentos", observa Sanches.

Bastos, da Ticker, aconselha aos investidores a não comprar o fundo acima do valor patrimonial. "Um preço aceitável de compra seria até R$ 102 por cota", detalha. Ele projeta um retorno de 10% para o KCRE11. Já Sanches projeta um retorno de 10,8% nos próximos 12 meses.

VGIR11: exposto ao CDI

O VGIR11 é um fundo que também investe em recebíveis, contudo, diferente do KCRE11, a carteira deste fundo está concentrada em títulos atrelados ao CDI. "Os CRIs investidos possuem juros médios de CDI mais 4,10%", aponta Medeiros. "Tirando os custos do fundo, o VGIR11 tem capacidade de distribuir CDI mais 2% ou um dividend yield de 12%", acrescenta o analista. O fundo é gerido pela Valora.

Bastos destaca que, apesar da redução gradual da Selic, o CDI ainda deve permanecer em patamares elevados por um tempo. Isso favorece as distribuições do VGIR11. Contudo, recomenda investir no fundo até o limite de R$ 10 por cota. "Fundos de crédito, como o VGIR11, têm o benefício da diversificação, porque neles o investidor não encontra risco de vacância", afirma Bastos.

Sanches, do Vai pelos Fundos, lembra que o VGIR11 trabalha muito voltado ao setor residencial e incorporação. "Considerando a queda da Selic, o fundo deve ter dividendos de em média R$ 1,10 até R$ 1,15 por cota, um rendimento superior a 11%", destaca.