Vale financiar casa própria já ou esperar volta de juros menores da Caixa?

Você quer comprar a casa própria, mas está em dúvida se vale a pena agora ou deve esperar? A oferta de financiamento para a classe média está menor: a Caixa Econômica Federal suspendeu em julho deste ano a principal linha de crédito para esse público, a chamada Pró-Cotista. A previsão é de que volte só a partir de janeiro de 2018, mas não há certeza.

Os juros desse financiamento ficam entre 7,85% e 8,85% ao ano. Os bancos privados cobram até 12,25% ao ano, em outras linhas. A Pró-Cotista ainda é oferecida pelo Banco do Brasil, mas o financiamento é mais caro do que na Caixa (9% ao ano). 

Depois do Minha Casa Minha Vida, a Pró-Cotista tem o crédito mais barato para comprar a casa própria. A vantagem dela para a classe média é que aceita imóveis mais caros. Podem ser financiados imóveis usados no valor de até R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal e de R$ 800 mil nos demais Estados.

Se o imóvel for novo, pode custar até R$ 1,5 milhão. Não há limite de renda familiar para acessar o crédito. O programa Minha Casa Minha Vida, destinado à baixa renda, limita o valor do imóvel em até R$ 240 mil e a renda familiar até R$ 6.500.

Especialista aconselha a esperar

Diante desse cenário, o interessado em financiar a compra da casa própria deve esperar 2018 ou pode contratar um financiamento agora, aproveitando a redução das taxas pelas instituições? As opções disponíveis são vantajosas?

Para Marcelo Tapai, advogado especializado em direito imobiliário, é melhor esperar, pois os juros da linha Pró-Cotista da Caixa (de 7,85% a 8,85% ao ano) são inferiores às da mesma linha disponibilizada pelo Banco do Brasil (9% ao ano), que ainda tem recursos. Nos outros financiamentos imobiliários, o juro chega a 12,25% ao ano. 

O problema é que nem sempre o consumidor tem essa alternativa.

“Quem comprou um imóvel na planta e recebeu as chaves agora, vai ter de financiar e se sujeitar a uma taxa maior para não ficar sem a casa. Mas se a pessoa estava contando com uma taxa de 7,85%, e a parcela já ia ficar justa no orçamento, talvez não tenha condição de contratar”, diz. “Uma diferença de um ponto percentual na taxa de juros pode não fazer diferença em um financiamento de curto prazo, mas, no longo prazo, encarece muito a dívida."

Para financiar, não basta olhar a taxa de juros

Para Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, apesar da promessa do banco, não dá para ter certeza de que a Caixa vai voltar a oferecer a linha Pró-Cotista com a mesma taxa de juros, nem mesmo que vai voltar a disponibilizá-la em janeiro.

“A Caixa tem feito esses anúncios sempre de sopetão (de forma repentina) para o mercado; uma hora tem dinheiro, outra hora não tem mais dinheiro, então o consumidor não deve contar com isso”, diz.

Além disso, quem vai financiar um imóvel não deve olhar só para o juro cobrado pelo banco, mas ficar atento ao CET (Custo Efetivo Total), que inclui todos os custos a serem pagos no financiamento, como seguros e taxas.

O financiamento da casa própria embute dois seguros obrigatórios: MIP (Morte ou Invalidez Permanente) e DFI (Danos Físicos ao Imóvel).

“O banco pode estar oferecendo uma taxa de 9% e outro, uma de 9,5%, mas há outros custos embutidos, como seguros obrigatórios e taxas (como taxa de avaliação do imóvel, taxa de emissão do contrato ou taxa de administração), que podem fazer com que o custo efetivo total da dívida seja maior no banco que cobra uma taxa de juros menor”, diz.

A hora de comprar é agora, diz especialista

Mauro Calil, especialista em investimentos do banco Ourinvest, diz acreditar que a hora para quem quer comprar imóveis é agora.

“Os estoques de imóveis estão se reduzindo, a inflação está baixa, o juro está caindo e as pessoas estão voltando a ter ocupação. Isso significa que deve voltar a ter mais liberação de crédito, e o preço dos imóveis pode parar de cair já no começo do próximo ano”, declara.

Fabrizio Ianelli, superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander, concorda com Calil.

“Chegamos ao ponto de inflexão, de mudança da tendência de queda para a volta da procura por imóveis. Não existe problema de demanda, ainda tem gente querendo comprar. O problema é que até há pouco ninguém tomava a atitude de financiar porque o desemprego estava alto e a confiança do consumidor estava baixa. Mas isso está mudando, e é por isso que o banco está investindo novamente no setor.”

Como se preparar para o financiamento?

Segundo Marcelo Prata, o ideal é juntar dinheiro suficiente para dar uma entrada que represente em média de 40% a 50% do valor do imóvel.

Se não conseguir juntar tudo isso, uma outra saída é poupar até que o valor da entrada seja suficiente para fazer com que o valor da prestação fique parecido com o valor do aluguel que paga hoje. “Dessa forma, o consumidor consegue ter mais certeza de que terá fôlego financeiro para pagar o financiamento”, afirma.

Para Mauro Calil, quem tem entre 40% e 60% do valor do imóvel para dar de entrada vai ter de passar um tempo com o orçamento justo, mas consegue ter uma razoável segurança para financiar.

Não deve financiar de jeito nenhum, segundo ele, quem tem menos de 40% para a entrada, empregabilidade baixa (é facilmente substituído por outra pessoa no trabalho) ou tem um nível de endividamento acima de 20% da renda líquida (que é o total de dinheiro que a pessoa dispõe no mês, já sem os descontos de IR, INSS e outros).

Nesses casos, Calil aconselha não só a esperar 2018, como o tempo que for necessário para resolver essas questões. “Resolva a vida primeiro e só depois vá financiar.”

O que os bancos oferecem

Banco do Brasil

• Programa Minha Casa Minha Vida: para imóveis novos avaliados em até R$ 225 mil (juros de 5,12% ao ano mais Taxa Referencial - TR), prazo de até 30 anos
• Aquisição Pessoa Física (PF) FGTS: para imóveis usados avaliados em até R$ 225 mil (juros de 5,12% ao ano + TR), prazo de até 30 anos
• Aquisição SFH (Sistema Financeiro da Habitação): para imóveis até R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais Estados, o limite é de R$ 800 mil (usados) e R$ 1,5 milhão (novos), sem limite de renda e juros de 9,24% a 10,44% ao ano + TR, prazo de até 35 anos
• Aquisição CH (Carteira Hipotecária): para imóveis acima de R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais Estados, o limite é de R$ 800 mil (usados) e acima de R$ 1,5 milhão (novos), sem limite de renda e taxas de 10,15% a 11,49% ao ano + TR, prazo de até 35 anos
• Pró-Cotista: destinada a imóveis usados até R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e no Distrito Federal; nos demais Estados, o limite é de R$ 800 mil (usados) e novos até R$ 1,5 milhão; juros de 9% ao ano + TR, prazo de até 30 anos

1) Conta no FGTS: é preciso estar trabalhando e contribuindo para o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) há pelo menos três anos. Se a conta estiver inativa, deve ter saldo igual ou superior a 10% do valor do imóvel

2) Valor do imóvel: se usado, pode custar, no máximo, R$ 950 mil nos Estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal; nos demais Estados, o limite é de R$ 800 mil; se o imóvel for novo, pode custar até R$ 1,5 milhão

3) Limite de renda: não há, mas o financiamento não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar

4) Total financiado: até 90% do valor do imóvel

5) Prazo: até 30 anos para pagar

Bradesco

• Linha SFH, destinada a imóveis novos até R$ 1,5 milhão e usados até R$ 950 mil; taxa de juros a partir de 10,5% ao ano + TR, prazo de até 30 anos
• Linha Taxa de Mercado, destinada a imóveis novos acima de R$ 1,5 milhão e usados acima de R$ 950 mil e taxa de juros a partir de 11,40% ao ano + TR, prazo de até 30 anos
• Possibilidade de taxas reduzidas a partir de 9,5% ao ano + TR dependendo do relacionamento do cliente com o banco

Caixa Econômica Federal

• Minha Casa Minha Vida (faixa 1,5), para imóveis novos avaliados até R$ 144 mil e renda bruta de até R$ 2.600 (juros de 5,11% ao ano +TR), prazo de até 30 anos
• Minha Casa Minha Vida (faixas 2 e 3) para imóveis novos avaliados até R$ 240 mil e renda bruta até R$ 6.500 (juros de 5,64% a 8,47% ao ano + TR), prazo de até 30 anos
• Carta de Crédito FGTS, para imóveis novos e usados avaliados em até R$ 240 mil e renda até R$ 7.000 (juros de 5,64% a 8,47% ao ano ano + TR), prazo de até 30 anos
• Carta de Crédito SBPE - Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SFH) para imóveis até R$ 950 mil (usados) e R$ 1,5 milhão (novos), sem limite de renda e juros de 10,25% a 11% ao ano +TR, prazo de até 35 anos
• Carta de Crédito SBPE (SFI - Sistema de Financeiro Imobiliário), para imóveis acima de R$ 1,5 milhão (novos) e acima de R$ 950 mil (usados); sem limite de renda e taxas de 11,25% a 12,25% ao ano + TR, prazo de até 35 anos
• A linha Pró-Cotista, destinada a imóveis usados até R$ 950 mil e novos até R$ 1,5 milhão, sem limite de renda e juros de 7,85% a 8,85% + TR, está suspensa até janeiro de 2018

Itaú

• Linha SFH, destinada a imóveis novos até R$ 1,5 milhão e usados até R$ 950 mil; taxa de juros a partir de 10,1% ao ano + TR, prazo de até 30 anos
• Linha SFI, destinada a imóveis novos acima de R$ 1,5 milhão e usados acima de R$ 950 mil e taxa de juros a partir de 10,7% ao ano + TR, prazo de até 30 anos
• Possibilidade de taxas reduzidas a partir de 9,9% ao ano mais TR no SFI e a partir de 9,3% ao ano + TR no SFH, dependendo do relacionamento do cliente com o banco

Santander

• Linha SFH, destinada a imóveis novos até R$ 1,5 milhão e usados até R$ 950 mil; taxa de juros a partir de 9,49% ao ano + TR, prazo de até 35 anos
• Linha Carteira Hipotecária, destinada a imóveis novos acima de R$ 1,5 milhão e usados acima de R$ 950 mil e taxa de juros a partir de 9,99% ao ano + TR, prazo de até 35 anos