Imposto de Renda 2023: Como declarar imóvel financiado, quitado ou vendido?

Se você comprou um imóvel em 2022, precisa informar esse novo patrimônio na declaração do Imposto de Renda 2023.

Quando é preciso declarar?

A declaração vale para imóveis comprados e já quitados, e para imóveis comprados em financiamento - nesse caso, informe só o valor pago em 2022, como explicamos a seguir.

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No caso de venda de imóvel, basta fazer a baixa na declaração, como também detalhamos abaixo.

Já para o contribuinte que nunca declarou um imóvel já de sua propriedade antes e quer fazer isso agora, o procedimento é outro.

Antes de preencher as informações, tenha em mãos os principais dados do imóvel, como IPTU e registro.

Nunca atualize o valor pelo preço de mercado

Em qualquer caso, nunca atualize o valor do imóvel pelo preço de mercado. A regra do Imposto de Renda é usar o preço de compra. Quem não teve alteração em um imóvel que já era declarado deve apenas repetir o saldo do ano anterior.

O valor só deve ser alterado se você fizer reformas, acrescentando quanto gastou nas obras. Se o imóvel vale R$ 500 mil e a reforma custou R$ 50 mil, o novo valor será de R$ 550 mil (é preciso ter as notas fiscais desses custos).

Não informe imóvel financiado na ficha de "Dívidas"

Cuidado para não cair no erro comum: imóvel financiado não deve ser informado em "Dívidas e Ônus Reais".

Essa ficha serve para informar dívidas sem garantia real, como empréstimo pessoal ou consignado. Não é o caso do financiamento imobiliário, que tem como garantia o imóvel.

Como declarar imóvel comprado e quitado

Para declarar um novo imóvel, o contribuinte deve abrir a ficha "Bens e Direitos", clicar em "Novo" e criar um item na opção "01 - Bens Imóveis". Depois, o tipo de imóvel, como "11 - Apartamento"; "12 - Casa"; "13 - Terreno" etc.

Em seguida, é preciso informar a data de aquisição, o país em que o imóvel está, e o IPTU.

Se o número do IPTU tiver mais de 30 caracteres, deixe em branco e informe no campo "Discriminação". Também deixe em branco se o imóvel ainda não tem a inscrição municipal.

No campo "Discriminação", o contribuinte deve detalhar as características do imóvel, como endereço completo, gastos com cartório e valor abatido do FGTS, se houver.

Também é preciso informar a área: nas casas, é a do terreno completo, e não apenas a área construída. Em apartamentos, a área total está no contrato e na planta.

Se o imóvel já foi registrado, escolha "Sim" e informe o número da matrícula e o nome do cartório de registro.

Qual saldo informar no imóvel quitado?

Se o imóvel foi comprado e quitado em 2022, o contribuinte deve deixar zero em 31/12/2021, e informar o valor do imóvel em 31/12/2022.

Esse valor compreende tudo o que foi pago durante 2022, ou seja, entrada, FGTS, custos e eventuais parcelas.

Como declarar imóvel comprado com financiamento

No imóvel comprado em 2022 por meio de financiamento, ou seja, ainda não quitado, valem as orientações acima, mas o saldo informado é o dos pagamentos feitos em 2022.

Por exemplo, para um contribuinte que comprou um imóvel de R$ 400 mil, deu entrada de R$ 40 mil, usou R$ 30 mil de FGTS e pagou dez parcelas de R$ 2.000 durante o ano de 2022, o valor informado em 31/12/2022 será de R$ 90 mil.

O contribuinte seguirá atualizando o saldo do imóvel nas próximas declarações, conforme for pagando novas parcelas.

No mesmo exemplo, se pagar mais 12 prestações de R$ 2.000 em 2023, totalizando R$ 24 mil, na próxima declaração o contribuinte deverá informar R$ 114 mil em "31/12/2023". Ou seja, R$ 90 mil de 2022, mais R$ 24 mil de 2023.

Outra diferença é que, no imóvel financiado, é preciso dar mais detalhes sobre o financiamento.

Em "Discriminação", o contribuinte deve colocar as seguintes informações:

• Valor do financiamento
• Valor das prestações
• Total de prestações e total de parcelas pagas e em aberto
• Nome e CNPJ do banco que deu o financiamento
• Número do contrato de financiamento

FGTS usado na compra deve ser informado

Se o contribuinte usou o FGTS, precisa informar o valor na ficha "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis".

Abra a ficha, crie um lançamento e use o código "04 - Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS".

Informe o valor sacado e se o saque foi feito pelo titular ou por um dependente.

No campo de descrição, preencha o nome e o CNPJ da instituição bancária pagadora -neste caso, a Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04).

Como declarar imóvel vendido

Para informar a venda de um imóvel, o contribuinte deve repetir em 31/12/2021 o valor que constava antes, e deixar zerado o saldo em 31/12/2022.

No campo descrição, inclua informações sobre a transação e o comprador, como:

• Valor da venda
• Ganho de capital, se houve
• Nome e CPF/CNPJ do comprador do imóvel
• IPTU
• Matrícula do imóvel
• Nome do cartório onde foi registrada a venda

Venda com lucro tem incidência de Imposto de Renda

Para quem vendeu imóvel em 2022, a principal implicação é verificar se houve lucro tributável. Essa apuração precisa ser feita no Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) até o fim do mês seguinte ao da venda.

O Imposto de Renda sobre esse lucro vai de 15% a 22,5%, conforme a tabela progressiva:

• 15% sobre ganhos até R$ 5 milhões
• 17,5% sobre ganhos de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões
• 20% sobre ganhos de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões
• 22,5% sobre ganhos acima de R$ 30 milhões

Esse imposto deve ser recolhido até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio de um Darf com o código 4600 emitido no próprio Gcap.

Na declaração anual, o contribuinte deve importar os dados do Gcap na aba de "Ganhos de Capital", no menu à esquerda no IR 2023. A partir daí, o programa preenche a parcela isenta e a parcela sujeita a tributação exclusiva.

Como pagar o imposto com atraso

Quem perdeu o prazo deve emitir um Darf com a multa e os juros no programa Sicalc, usando o mesmo código 4600.

É recomendado informar na declaração, se possível, para onde foi o dinheiro recebido na venda do imóvel. Por exemplo, se virou uma aplicação financeira, explique no campo "Discriminação" da aplicação em "Bens e Direitos".

Ganho pode ser isento

Se o contribuinte vendeu um imóvel residencial, pode ter isenção do imposto sobre o ganho caso utilize os recursos obtidos nessa venda para comprar outro imóvel residencial no Brasil.

Para isso, a compra do novo imóvel precisa acontecer em 180 dias após a data da celebração do contrato de venda. Só é possível usar essa isenção uma vez a cada cinco anos.

Nesse caso, o ganho na venda deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, no código "07".

Caso o contribuinte tenha utilizado apenas parte do valor obtido na venda para comprar outro imóvel residencial, o ganho de capital deve ser tributado proporcionalmente.

Por exemplo:

• Comprou imóvel em 2015 por R$ 300 mil
• Vendeu o imóvel em 2022 por R$ 450 mil
• Teve lucro de R$ 150 mil, sujeito a IR de 15%
• No prazo de 180 dias, comprou outro imóvel residencial usando R$ 400 mil
• A diferença entre o valor da venda e o valor da compra, que, no exemplo, é de R$ 50 mil, será tributada

Mesmo que o ganho de capital com a venda de imóvel fique isento de IR, a recomendação é preencher o Gcap, que vai calcular as situações de isenção total ou parcial, e depois importar os dados na declaração anual.

Outras isenções de IR na venda de imóveis

Há mais duas situações em que há isenção do Imposto de Renda na venda de imóvel com lucro.

Venda do único imóvel por valor inferior a R$ 440 mil. Se o imóvel era possuído em condomínio, a parte do contribuinte não pode ser maior que R$ 440 mil. A isenção só é válida se o contribuinte não vendeu outro imóvel, com isenção ou não, nos últimos cinco anos. O ganho de capital deve ser informado em "Rendimentos Isentos", com o código "06".

Venda de imóvel adquirido até 1988: imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 têm uma redução no Imposto de Renda sobre o ganho de capital que é aplicada automaticamente no preenchimento do Gcap.