Ninguém constrói edifícios de apartamentos pequenos nos EUA

(Bloomberg) -- Urbanistas frequentemente lamentam que as incorporadoras tenham deixado de erguer os edifícios de apartamentos pequenos que eram a marca registrada dos bairros das cidades dos EUA. No lugar, elas constroem moradias unifamiliares ou edifícios de apartamentos grandes.

No entanto, há bons motivos para recuperar esse "grupo intermediário perdido": edifícios pequenos são uma boa maneira de aumentar a densidade sem comprometer o caráter de distritos unifamiliares tranquilos. Eles também oferecem um modo prático para que proprietários mais velhos passem a imóveis de menor porte sem precisar se mudar de bairro.

Mas o melhor motivo de todos é que os edifícios de apartamentos menores costumam ser mais baratos para os inquilinos.

De acordo com uma nova pesquisa da Enterprise Community Partners, uma organização sem fins lucrativos dedicada à moradia acessível, e da Universidade da Carolina do Sul, edifícios de apartamentos que possuem até nove unidades oferecem os preços mais baixos disponíveis para os inquilinos nos EUA.

Dados da Pesquisa sobre Moradia de 2013, realizada pelo Escritório do Censo dos EUA, mostram a média de aluguéis mensais com base na quantidade de apartamentos em um edifício. O artigo classifica os edifícios que têm entre dois e 49 apartamentos como "moradia multifamiliar pequena e média" ? um grupo que responde por 54 por cento da oferta de aluguel dos EUA.

Conforme observado, os EUA não estão construindo tanto desse tipo de moradia quanto antigamente. Complexos de apartamentos de pequeno e médio porte equivalem a um quarto das unidades existentes construídas nos anos 1970 e 1980, de acordo com o relatório. Desde 1990, no entanto, a categoria passou a equivaler a apenas 15 por cento da nova oferta de moradia.

Algumas razões explicam essa mudança, de acordo com Andrew Jakabovics, vice-presidente do desenvolvimento de políticas da Enterprise Community Partners e um dos autores do artigo. Outro autor é Raphael Bostic, que havia acabado de ser nomeado presidente do Federal Reserve de Atlanta.

As normas de zoneamento passaram a favorecer a construção unifamiliar, o que tornou mais difícil conseguir aprovação para projetos maiores. Há custos regulatórios associados à construção de edifícios multifamiliares, e as incorporadoras que se dispõem a conseguir aprovações querem construir mais que uns poucos apartamentos.

Em geral, há economias de escala em operar complexos maiores. Se duas unidades estão desocupadas em um edifício com 8 apartamentos, o proprietário perde um quarto de sua receita potencial. Em um arranha-céu com 100 apartamentos, um par de unidades vazias não é tão relevante. Essas eficiências operacionais também fazem com que os credores favoreçam mais os apartamentos maiores, disse Jakabovics. É um círculo virtuoso para incorporações residenciais cada vez maiores, mas não muito para as menores.

Compreender por que as construtoras abandonaram os complexos de apartamentos pequenos é mais fácil que descobrir como voltar a despertar o interesse nesse conceito. Reescrever os códigos de zoneamento para favorecer esse grupo intermediário perdido seria um bom começo, disse Jakabovics.