Mercado imobiliário alemão está superaquecido, mas sem bolha

(Bloomberg) -- Há dois anos, Grit Hildebrandt finalmente encontrou a casa de seus sonhos perto da cidade alemã de Rostock. Ela pagou mais de 10 por cento acima do preço solicitado para superar os outros ofertantes. Agora, ela está feliz de estar do outro lado do superaquecido mercado imobiliário do país.

"Quando você realmente gosta de um lugar e há poucas opções disponíveis, você precisa fazer das tripas, coração", disse a executiva do setor bancário, de 38 anos, em entrevista por telefone. "Sem dúvida, este mercado favorece os vendedores, e eles sabem disso."

O mercado de imóveis residenciais da Alemanha disparou nos últimos sete anos. Os preços de apartamentos nas maiores cidades subiram mais de 60 por cento, segundo o Deutsche Bank. Em Munique, eles dobraram. O resultado? As casas em 127 cidades alemãs estavam supervalorizadas em até 30 por cento no ano passado, afirmou o governo em um relatório em junho, acrescentando que o baixo nível de endividamento privado faz com que o risco de uma "correção" pareça pequeno.

A perspectiva de uma bolha imobiliária levou o governo de Angela Merkel a tomar medidas preventivas antes da eleição nacional do mês que vem. O país tem sido um dos maiores críticos das taxas de juros em pisos recorde na zona do euro, que elevaram os preços das casas na Alemanha. Em junho, o governo deu ao órgão regulador financeiro mais poderes para intervir se parecer que os valores das casas vão atingir níveis insustentáveis.

"Por si só, o aumento dos preços não é suficiente para formar uma bolha - é preciso analisar os fundamentos", disse Michael Voigtländer, que dirige a cobertura internacional de mercados financeiros e imobiliários no Instituto de Pesquisa Econômica de Colônia, em entrevista. "Temos um mercado hipotecário estável com razões patrimoniais firmes e níveis bastante moderados de construção de casas."

Sem revenda

Além disso, quem compra uma casa na Alemanha tende a conservá-la durante anos, em vez de revender, para evitar pagar um imposto sobre a especulação imobiliária. Isto deixa o mercado mais resiliente ao tipo de crise imobiliária que afetou países como Espanha e Irlanda depois da crise financeira.

"Quase ninguém compra um apartamento com a expectativa de vendê-lo pouco depois por muito mais dinheiro", disse Matthias Pink, diretor de pesquisa da Savills para a Alemanha.

Na verdade, em algumas cidades alemãs há sinais de que o boom imobiliário talvez já tenha acabado. Em Frankfurt, Düsseldorf e Stuttgart, os aluguéis residenciais pararam de aumentar, o que sugere que o mesmo poderia acontecer com os preços, segundo Jürgen Michael Schick, presidente de Associação Imobiliária Alemã (IVD, na sigla em alemão).

"Os aluguéis de hoje indicam os preços de amanhã", disse ele em entrevista. "A Alemanha ficou atrás de outros mercados desde 2010, mas agora esse processo acabou."

Grit Hildebrandt não se arrepende da compra que fez. Em Rostock, os preços para o tipo de imóvel dela subiram mais de 11 por cento no ano passado, segundo a corretora de imóveis Engel & Völkers, o que lhe dá um lucro, pelo menos na teoria. "Era exatamente o que eu tinha que fazer", disse ela.

--Com a colaboração de Birgit Jennen