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Boom imobiliário de Londres acabou. Vem queda por aí?

Jack Sidders

23/05/2018 15h04

(Bloomberg) -- Lance Paul colocou à venda sua casa na região oeste de Londres em maio do ano passado por 1,5 milhão de libras (US$ 2 milhões). Um ano depois, o animador aposentado pede 1,1 milhão de libras e ainda não encontrou comprador.

Agora, após dezenas de visitas que deram em nada e algumas ofertas baixas, Paul, 71, tem uma oferta muito próxima do piso que prometeu para si mesmo que jamais quebraria. E está pensando em aceitá-la.

"Meu medo é que com essa situação volátil o preço possa cair ainda mais", disse.

Reflexões semelhantes são escutadas por toda parte em Londres em um momento em que os vendedores avaliam a possibilidade de pegar o que podem em um mercado em queda ou aguardar, na esperança de que o recuo acabe logo. Durante a maior parte das últimas quatro décadas -- passando por governos conservadores e trabalhistas, por altos e baixos financeiros --, sempre foi sábio esperar. A dúvida agora é se o Brexit e o afastamento gradual em relação às políticas de dinheiro fácil em todo o mundo transformarão o tropeço atual em algo muito pior.

"A festa acabou para o mercado imobiliário de Londres e a ressaca está apenas começando", disse Neal Hudson, fundador da empresa de pesquisa Residential Analysts. "A demanda menor causada pelo Brexit ou pelos aumentos nas taxas de juros podem pressionar ainda mais alguns proprietários de residências e investidores a venderem."

Desde 1973, ano em que o Reino Unido entrou na União Europeia, o preço médio das residências em Londres subiu de pouco menos de 13.000 libras para cerca de 474.000 libras -- aumento de 36 vezes, segundo a Nationwide, a maior sociedade de construção do Reino Unido. A última grande inversão ocorreu durante a crise financeira, quando os preços caíram cerca de 20 por cento. Desde a baixa ocorrida em 2009, os preços praticamente dobraram.

Os declínios desta vez têm sido modestos. Londres registrou a primeira queda anual nos preços em mais de oito anos em fevereiro, um recuo de 0,1 por cento, segundo dados revisados do governo publicados nesta quarta-feira. Os preços caíram 0,7 por cento em março em relação ao ano anterior. Apesar disso, distritos centrais mais caros registraram quedas mais acentuadas e indicadores futuros, como o tempo necessário para vender uma residência, apontam novas quedas.

Os pessimistas temem que alguns dos pilares que sustentaram a longa explosão imobiliária de Londres -- desde taxas de juros baixíssimas até o generoso apoio do governo -- estejam ameaçados.

Nos EUA, os rendimentos dos títulos do Tesouro de 10 anos atingiram o maior patamar em quase sete anos, reduzindo o ágio obtido pelos imóveis em relação aos títulos na última década. Isso afeta o apelo relativo das propriedades de Londres, especialmente para os de fora do país.

Os compradores internacionais efetuaram mais da metade das compras de residências na nobre região central de Londres e quase um terço das aquisições na região metropolitana de Londres no segundo semestre de 2017, segundo a corretora Hamptons International. Os investidores estrangeiros e britânicos que compram casas para alugar vêm se transformando em uma parcela cada vez mais importante do mercado de Londres na última década, atraídos pelos retornos mais elevados gerados pela oferta por aluguel de propriedades em uma época de taxas de juros baixas.

"O que acontecerá com o setor imobiliário se as taxas de juros reais subirem? Simples, os valores cairão", disse William Hughes, diretor administrativo e chefe global de pesquisa e estratégia para mercados imobiliários e privados da unidade de gestão de ativos do UBS Group. "Se a situação política no Reino Unido causar problemas à economia e os juros globais aumentarem, Londres sofrerá um golpe duplo."

As mudanças feitas pelo governo nos últimos anos para afastar os especuladores imobiliários também podem pesar. As reformas incluem o aumento dos impostos de vendas sobre a aquisição de uma segunda casa e mudanças na isenção fiscal para juros hipotecários sobre casas de aluguel. Iniciativa popular que tem ajudado a sustentar o mercado imobiliário, o plano de empréstimo "Help to Buy" ("Ajuda para comprar") do governo deve ser encerrado em 2021, a menos que saia uma nova prorrogação.

Além de tudo isso, existe o possível impacto da saída do Reino Unido da União Europeia. A menos de um ano da data programada de retirada, os termos da cisão continuam obscuros como sempre.

"O que acontecerá se os aluguéis caírem 20 por cento porque tivemos um Brexit ruim e ninguém quiser vir para cá?", disse Richard Donnell, diretor de pesquisa e insight da Hometrack, que fornece dados e análises sobre o mercado imobiliário.

A cidade tem tido uma boa sequência. Os melhores distritos de Londres viram os preços subirem mais de 500 por cento desde 1989, segundo um índice publicado pela corretora Knight Frank. O aumento contrasta com a alta de quase 350 por cento no valor médio de apartamentos e cooperativas habitacionais em Manhattan no período, segundo dados compilados pela Miller Samuel.

Nem todos acreditam que o Brexit, ou taxas de juros ainda mais elevadas, perturbarão o mercado imobiliário. A queda da libra esterlina depois que os britânicos votaram pela saída, em junho de 2016, amorteceu o golpe ao tornar as casas de Londres mais acessíveis para os compradores do exterior. A perspectiva de uma moeda mais fraca continua sendo uma apólice de seguro contra um Brexit desordenado, disse Savvas Savouri, economista-chefe da Toscafund Asset Management. Ele está otimista em relação ao mercado imobiliário e apoia a saída da UE.

No entanto, ele enxerga um grande risco político além do Brexit: a possível ascensão do líder do Partido Trabalhista, o autoproclamado socialista Jeremy Corbyn, ao cargo de primeiro-ministro. Nas eleições gerais do ano passado, Corbyn prometeu aplicar controles aos aluguéis, entre outras propostas que lembram uma era menos favorável aos negócios.

Se um governo trabalhista se materializar, "a libra despencará", disse Savouri. Isso provocaria uma "verdadeira debandada" de capital do Reino Unido, disse.

Todos esses "se" complicam a situação de proprietários como Lance Paul, que está analisando a oferta apresentada por sua residência no distrito de Shepherd's Bush. Ele quer levantar recursos para despesas médicas, para complementar sua modesta pensão e para se mudar para mais perto do filho, que foi forçado a deixar Londres devido aos preços elevados.

"Queremos nos mudar agora -- então temos que aceitar que se esperássemos, conseguiríamos mais", disse. "Mas eu acho que não conseguiríamos sair desta casa nos próximos três anos."