Juros mais baixos do mundo criam problemas para imóveis suíços

(Bloomberg) -- Em Mellingen, que fica a trinta minutos a noroeste de Zurique, os apartamentos vazios são um sinal de alerta sobre as consequências das taxas de juros negativas.

Uma década de rendimentos baixíssimos levou os investidores ansiosos por melhores retornos a investirem em propriedades, alimentando um boom da construção. Cidades como Zurique e Genebra têm um grande número de inquilinos, mas os problemas parecem estar surgindo em algumas áreas suburbanas e rurais. A taxa de vacância de Mellingen é quatro vezes maior do que a média da Suíça e, na semana passada, o governo alertou para uma "grande correção".

"Enquanto houver taxas negativas, esses desequilíbrios persistirão", disse Claude Maurer, economista do Credit Suisse. "Definitivamente há custos, e nós os vemos na área de propriedades para investimento, onde há superprodução, que, por sua vez, é consequência do excesso de investimentos dos fundos de pensão."

O setor financeiro há muito tempo vem reclamando que as taxas negativas prejudicam a rentabilidade e pesquisas mostram que uma porcentagem crescente de executivos bancários afirma que as propriedades compradas para alugar estão se tornando um risco.

Apesar das preocupações, o Banco Nacional da Suíça (SNB, na sigla em inglês) não vai correr para aumentar sua taxa de depósito. O presidente da instituição, Thomas Jordan, afirma que as pressões deflacionárias estão controladas e que isso é "essencial" para evitar a pressão de apreciação do franco. A moeda ainda está mais forte do que o patamar de 1,20 por euro pelo qual o SNB fixou sua taxa de câmbio mínima.

Projeta-se que o banco central deixará a política inalterada em sua decisão da quinta-feira e os economistas consultados pela Bloomberg não preveem nenhuma variação dos -0,75 por cento até o início de 2021.

Correções 'quase inevitáveis'

Na Suíça, um país com 8 milhões de habitantes onde normalmente as pessoas alugam, cerca de 72.000 moradias estavam vazias em meados de 2018 e no mínimo 10.000 serão adicionadas a esse número em junho deste ano, segundo a consultoria Wüest Partner. Com tanto excedente, os aluguéis anunciados podem cair 1,5 por cento e estender a queda de 2,1 por cento registrada em 2018.

"Correções de preço em áreas periféricas são quase inevitáveis", diz Matthias Holzhey, diretor de investimentos imobiliários do UBS na Suíça, que estima uma queda de 10 por cento.

Essa pode ser uma má notícia para os investidores. Desde que a taxa negativa do SNB foi introduzida, há quatro anos, a seguradora Swiss Life, maior proprietária de propriedades privadas do país, impulsionou seu portfólio de imóveis.

Sem medidas

As advertências não se traduzem em medidas dos órgãos reguladores. Mas as contramedidas constituem um desafio, porque ferramentas tradicionais, como as reduções da razão entre empréstimos e valores, não se aplicam a fundos de pensão gigantes e autofinanciados.

Além disso, embora a taxa de vacância esteja subindo, ela ainda é baixa para os padrões internacionais e a limpeza do sistema bancário após a crise criou maiores amortecedores contra choques. Mesmo assim, alguns credores não estão se arriscando.

Nem todo mundo está convencido de que há problemas pela frente. Roland Ledergerber, diretor do St. Galler Kantonalbank, não vê uma bolha em sua região, no leste do país.

"Nós simplesmente não compartilhamos, na mesma medida, os receios do SNB", disse Ledergerber.

--Com a colaboração de Harumi Ichikura.