Conheça os problemas mais comuns na hora de comprar um imóvel

SÃO PAULO - Andrea Pimenta, 28 anos, moradora de Santo André, comprou um apartamento na planta em agosto de 2008. O imóvel estava previsto para ser entregue em abril de 2010. Porém, passados quatro anos da data da compra, Andrea ainda não pode decorar o tão sonhado lar.

Por conta do atraso na obra, a farmacêutica teve que adiar o casamento, do início de 2011 para maio deste ano, e, até hoje, paga aluguel.

“O maior impacto é que somos proprietários de um imóvel, mas pagamos aluguel!”, diz.

De acordo com Andrea, em seu contrato havia uma cláusula que previa atraso de, no máximo, seis meses – essa é a praxe do mercado nesse tipo de transação. Para ela, o corretor poderia ter falado se a empresa costuma atrasar a entrega de imóveis e a incorporadora deveria ter mais respeito, tanto com os corretores como com os clientes.

“A meu ver, a corretora deveria ser mais honesta com os corretores e, principalmente, com seus clientes. As informações eram e ainda são inconsistentes entre os corretores e o serviço de atendimento ao cliente que representa a empresa”, diz.

Atraso

Segundo o advogado especialista em imóveis da Tapai Advogados, Marcelo Tapai, problemas como o enfrentado por Andrea são comuns no mercado imobiliário paulistano, sendo responsável por grande parte das queixas envolvendo transações imobiliárias.

“Geralmente, o atraso na entrega do imóvel é superior ao período de carência [para entrega do imóvel sem multa]. Vale lembrar que este período de carência, por sua vez, é contratual, e não legal”, diz o advogado.

A advogada especializada em direito imobiliário do escritório Mesquita, Pereira, Marcelino, Almeida, Esteves Advogados, Rita de Cássia Serra Negra, também concorda que o atraso na entrega da obra é um dos principais motivadores de insatisfação dos consumidores.

Para tentar contornar o problema, ela aconselha que o comprador, além de questionar o corretor sobre o assunto, faça uma pesquisa minuciosa sobre os últimos empreendimentos da empresa, procurando saber se o prazo de entrega foi cumprido.

Ainda envolvendo o atraso na entrega da obra, uma questão que merece atenção por parte do futuro proprietário é a parcela da chave. De acordo com Rita, o cliente deve exigir que conste do contrato que a mesma só será paga quando a chave for entregue, o que ocorrerá apenas com a entrega do imóvel.

A advogada informa que muitas construtoras cobram a parcela da chave, ainda que o imóvel tenha atrasado e não tenha sido entregue.

Financiamento

Outro problema grave que pode surpreender os compradores de imóveis na planta diz respeito ao financiamento bancário.

Segundo Tapai, geralmente, os corretores de imóveis fazem o cálculo do valor que poderá ser financiado pelo banco mais pra frente desconsiderando a correção monetária que incide sobre o saldo devedor do imóvel, o que pode acarretar em recusa do financiamento se a renda do comprador estiver no limite para o crédito no momento da compra.

“A correção monetária incide sobre o saldo devedor, mas muitos compradores não são informados disso, com o corretor fazendo o cálculo do financiamento sobre o valor que sobrou após a entrada. Porém o saldo devedor muda (…) Na verdade, quanto menor a parcela durante a construção, maior será o saldo devedor”, afirma o advogado.

Sobre este assunto, diz Rita, é interessante que o consumidor se informe sobre qual será o índice de correção utilizado nas parcelas até a entrega das chaves, bem como se certifique de que esteja descrito em contrato se as parcelas serão fixas ou corrigidas e, se a opção for o último caso, por qual índice.

Outro problema comum gerado pela correção da dívida é que o comprador pode ser impedido de usar o FGTS para abater o saldo devedor quando receber as chaves. Pela legislação brasileira, o fundo de garantia só pode ser usado para pagar imóveis de até R$ 500 mil.

O problema é que um imóvel avaliado em R$ 450 mil hoje pode valer bem mais do que isso quando o proprietário receber as chaves e decidir financiar parte do pagamento com um empréstimo bancário. É neste momento que o comprador vai descobrir que terá de pagar juros mais altos pelo financiamento e não terá acesso ao fundo.

Taxa de corretagem e usados

Outro ponto a ser observado pelos compradores é a taxa de corretagem. Rita diz que algumas empresas descrevem este valor, que gira em torno de 6% do valor do imóvel, como sinal. Porém, afirma ela, o valor que é pago a título de sinal deve ser abatido do preço final do imóvel, o que não acontece com a taxa de corretagem.

“Esses termos confundem o comprador. É preciso deixar claro que sinal é sinal e taxa de corretagem é taxa de corretagem”, diz.

Quando o assunto são os imóveis usados, Tapai diz que a atenção deve se voltar à documentação. Neste caso, diz ele, é imprescindível que o corretor apresente a certidão negativa e certidão da Justiça Trabalhista, tanto do proprietário atual e seu cônjuge, como da empresa (no segundo caso), se a pessoa tiver uma.

Além disso, diz ele, é essencial exigir um memorial descritivo do que continuará no imóvel. Isso porque, explica, é comum que a pessoa veja um imóvel com armários, por exemplo, mas o item seja retirado pelo antigo dono, antes da entrega das chaves.

“Independentemente se imóvel novo ou usado, o consumidor deve exigir que qualquer promessa verbal conste do contrato. Ele também deve guardar tudo que diz respeito ao imóvel. Isso inclui propaganda, e-mail, orçamento e compromisso de compra e venda”, afirma o advogado.

Corretores

A busca por um bom corretor também faz parte dos cuidados de quem quer evitar dores de cabeça futuras ao comprar um imóvel.

O presidente do Creci-SP (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), José Augusto Viana Neto, diz que é imprescindível verificar se o corretor possui credencial do Conselho. Segundo ele, o documento garante que o profissional tem os conhecimentos necessários para auxiliar a compra.

Ainda assim, diz ele, no caso de ocorrer algum problema por conta de desconhecimento do corretor, o consumidor deve fazer uma denúncia por escrito e protocolar no Creci. Dependendo do caso, o profissional em questão pode ser advertido e fica sujeito à multa, podendo até ter a licença cassada.