Entenda os fundos de logística e saiba o que analisar antes de investir

SÃO PAULO – Investir em galpões de logística para ganhar com as receitas do aluguel não é exclusividade de quem tem muito dinheiro, como a Global Logistic Properties (GLP) - empresa de Singapura que comprou em março 34 galpões industriais da BR Properties por R$ 3,2 bilhões. Ao preço de mercado de uma cota, o pequeno investidor pode aplicar em fundos imobiliários (FIIs) que detêm estes imóveis.

Segundo levantamento da consultoria Uqbar, existem sete fundos negociados na BM&FBovespa que compram primordialmente galpões industriais e destinados à estocagem de produtos. Também há os fundos mistos, que investem tanto em galpões quanto em outros tipos de imóveis. O Europar (EURO11), mais antigo fundo negociado na Bolsa de São Paulo, é um deles – possui dois centros de distribuição (um no Rio de Janeiro e outro em São Paulo), além de uma torre de testes de elevadores na capital paulista. Outro importante FII misto que tem imóveis logísticos em São Paulo é o Kinea Renda Imobiliária (KNRI11), um dos mais negociados da Bovespa.

Assim como nos fundos de escritórios, um dos maiores riscos dos fundos de logística é a vacância (desocupação), com o agravante de que os FIIs de galpões muitas vezes possuem imóveis feitos sob medida - o que pode ser um empecilho na hora de procurar um novo inquilino. São as construções chamadas “built to suit”, concebidas para atender as necessidades de determinado locatário. O problema é que, quando ele sai do imóvel, costuma ser difícil encontrar outro inquilino com as mesmas exigências.

O especialista em fundos imobiliários, Arthur Vieira de Moraes, também lembra que a desaceleração da economia tende a impactar os locatários dos empreendimentos logísticos. “A demanda por esse tipo de imóvel tem correlação com o nível de consumo das famílias. Quanto mais se consome, maior a necessidade de estocagem das empresas”, explica. Segundo dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o país cresceu apenas 0,2% no primeiro trimestre, e mais de 60% do PIB (Produto Interno Bruto) vem do consumo das famílias.

Ainda assim, a desocupação dos condomínios logísticos encerrou o primeiro trimestre do ano com queda, passando de 18,92% no final de 2013 para 17,10% em março deste ano, de acordo com pesquisa da consultoria imobiliária Colliers. O inventário (área total construída) no final de março era de 8,59 milhões de metros quadrados. “A demanda foi superior ao total entregue contribuindo para a queda na taxa de disponibilidade”, diz o relatório.

Inadimplência
A falta de pagamento dos aluguéis também pode impactar os rendimentos do fundo, mas, segundo fontes do setor, a inadimplência é quase nula nos galpões. A Colliers, que faz gestão de sete condomínios logísticos na região de Campinas e Jundiaí, afirma que houve apenas dois casos nestes empreendimentos este ano, que representaram 0,04% das receitas do mês de maio.

O problema é que, quando ocorre, ela afeta diretamente os rendimentos pagos aos investidores. Um exemplo recente é o caso do Caixa TRX Logística Renda (CXTL11), fundo que sofreu com a falta de pagamento do locatário e agora encara a desocupação de um de seus galpões. No ano passado, a Caixa Econômica Federal, administradora do fundo, entrou com ação de despejo contra a L. Ferenczi Indústria Comércio, após constantes atrasos de aluguel. A ação, que começou em fevereiro de 2013, durou vários meses e a empresa só deixou o empreendimento em dezembro.

O rendimento mensal distribuído aos cotistas do Caixa TRX, que foi de R$ 5,10 por cota em novembro de 2012, despencou para R$ 2,91 por cota em janeiro de 2013 e ficou neste patamar durante todo o ano passado. No último relatório, de abril deste ano, a administradora informou que o imóvel continua vago.

Como escolher
Não há como se blindar completamente desses riscos, mas especialistas afirmam que existem formas de minimizá-los. “Para se precaver, o investidor deve dar preferência a fundos com imóveis bem localizados, de boa qualidade e com contratos de aluguel de prazos longos. Além disso, uma multa para ressarcimento em casos de quebra de contrato é uma garantia importante”, afirma Octavio Vaz, sócio da gestora de recursos Áquilla.

Arthur Vieira de Moraes explica que os contratos de locação desses imóveis costumam ser atípicos, com prazos de 10 anos ou mais, e são corrigidos anualmente por algum índice de inflação - normalmente é usado o IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado) ou o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo). “Este tipo de contrato já está previsto em lei desde dezembro do ano passado, quando entrou em vigor a Lei 12.744, que alterou a Lei do Inquilinato”, diz. Para saber qual é o tipo de contrato e ter mais informações sobre o fundo, vale a pena acessar a página dos fundos na BM&FBovespa (http://www.bmfbovespa.com.br/FundosListados/FundosListados.aspx?tipoFundo=imobiliario&Idioma=pt-br) e analisar os relatórios de gestão.

Já a boa localização a que o gestor da Áquilla se refere são regiões de fácil acesso para rodovias e relativamente perto dos grandes centros urbanos. Em São Paulo, cidades em um raio de 70 km da capital, cortadas pelas rodovias Anhanguera, Bandeirantes e Castelo Branco são as mais procuradas pelas empresas que alugam galpões para usar como centro de distribuição. No final de 2013, os municípios de Jundiaí e Cajamar (a 60km e 30 km da capital, respectivamente) apresentavam 7,6% e 13% de desocupação, bem abaixo da média do estado, de acordo com dados da consultoria imobiliária Jones Lang La Salle.

No Rio, a maior concentração destes imóveis está nas cidades de Seropédica, Campo Grande e Duque de Caxias – todas ligadas à capital pela rodovia Presidente Dutra. A taxa de disponibilidade no estado é historicamente baixa – foi de 4,19% no primeiro trimestre, segundo a Colliers.

Paulo Fabbriani, presidente da Fabbriani Investments, ressalta que o Brasil tem muitos gargalos de infraestrutura, como estradas ruins e malha ferroviária insuficiente, o que torna mais intensa a procura por galpões de alto padrão em cidades próximas do Rio e São Paulo. “A vacância no entorno destas capitais é sempre baixa. Ainda que o preço do aluguel seja mais alto, as empresas precisam instalar centros de distribuição em locais estratégicos para evitarem despesas maiores com transporte”, diz o executivo.

Para ele, os fundos de logística podem ser uma boa oportunidade para quem procura renda. “Existem fundos com bons empreendimentos, em ótima localização, então vale a pena ficar de olho e pesquisar os melhores para investir”, afirma. Os analistas das corretoras de valores também recomendam a compra de alguns fundos que investem nestes empreendimentos. Veja os que foram indicados no mês de junho:

TRX Realty Logística
Código: TRXL11
Onde investe: Sete galpões industriais e logísticos nas cidades de São Paulo-SP, Vinhedo-SP, Navegantes –SC e Rio de Janeiro - RJ
Quem recomenda: Inva Capital e Guide

FII Industrial do Brasil
Código: FIIB11
Onde investe: é dono de 35% do Perini Business Park, o maior condomínio multissetorial do Brasil, localizado em Joinville – SC
Quem recomenda: PAX

CSHG Logística
Código: HGLG11
Onde investe: possui 121 unidades locáveis, localizadas em nove empreendimentos nas cidades de São Paulo - SP, Atibaia- SP, Cotia-SP, Jarinu – SP, Hortolândia – SP, Rio Claro – SP, Blumenal – SC e Joinville – SC.
Quem recomenda: Guide

Kinea Renda Imobiliária (fundo misto, tem imóveis de logística e escritório)
Código: KNRI11
Onde investe: é dono de três edifícios em São Paulo e no Rio de Janeiro. Tem 100% do Centro de Distribuição (CD) Mogi das Cruzes e de 76,7% do CD Bandeirantes, em Louveira-SP
Quem recomenda: Guide