Senado corta imposto de casa popular, mas preço de imóvel pode não cair

O Senado aprovou na terça-feira (29) a redução de impostos sobre imóveis que custam até R$ 124 mil. Isso engloba as duas faixas de menor renda do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). A medida valeria a partir de 2020 e ainda depende de aprovação do presidente Jair Bolsonaro.

O imposto cai de 7% para 4%. Esse corte vai diminuir na prática o valor que a pessoa pagará pela casa?

Segundo estimativas do mercado, a medida beneficia as empresas que investem no MCMV, mas não deve ter impacto significativo no bolso de quem comprar os imóveis.

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O projeto teve resistência por parte do governo, porque diminui a arrecadação de quase 7% sobre o valor de cada imóvel para 4%. Apesar disso, representantes da indústria da construção civil estão confiantes de que o presidente não vai vetar o texto aprovado, por se tratar de uma matéria de interesse social.

Imposto era 1% até 2018

Até 31 de dezembro de 2018, empreendimentos imobiliários em que cada unidade custasse até R$ 100 mil pagavam 1% sobre o faturamento —uma alíquota simplificada que englobava quatro tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins).

A primeira modificação do projeto aprovado pelo Senado estende a alíquota de 1% para unidades vendidas em 2019, desde que tenham sido registradas em cartório até 31 de dezembro, ou que tenham contratos de construção assinados até a mesma data.

Segundo Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), a medida foi uma correção importante para dar segurança jurídica. "Quando a regra mudou, empresas já tinham começado empreendimentos calculando os custos com o imposto a 1%."

Imóveis populares estão pagando mais imposto

Especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Viseu Advogados, Luis Rodrigo Almeida afirma que, com o fim do benefício para imóveis de até R$ 100 mil, esses empreendimentos passaram a pagar em 2019 uma alíquota de quase 7%. Isso gerou uma injustiça tributária, porque alguns empreendimentos voltados para as classes média e alta conseguem se enquadrar em uma regra que prevê 4% de imposto.

O texto aprovado corrige essa distorção a partir de 2020 ao estipular uma alíquota de 4% para unidades que custem até R$ 124 mil. Este valor engloba os imóveis da faixa 1 (que custam, no máximo, R$ 96 mil) e alguns da faixa 1,5 (que pode valer até R$ 144 mil) do MCMV.

Projeto é bom, mas redução das parcelas é incerta

O advogado Almeida afirma que a redução do imposto é uma medida que vai estimular o mercado imobiliário a investir em moradia popular, o que é positivo. Mas, como a alíquota era ainda menor até o ano passado, ele acredita que a medida não deve alterar o preço final das parcelas pagas nas faixas 1 e 1,5 do MCMV. "Acho que a diferença no imposto fica como margem [de lucro] para a empresa."

O vice-presidente jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, José Carlos Gama, discorda. Ele diz que o texto aprovado no Senado reduz em quase um terço os impostos federais que seriam cobrados em 2020, o que pode ser repassado para o valor final do imóvel. Com isso, a parcela de quem compra casa popular pelo MCMV pode ficar proporcionalmente menor no ano que vem.

MCMV é dividido em 4 faixas de renda

Faixa 1: renda familiar bruta (sem descontos) de até R$ 1.800

• O próprio governo paga 90% do valor do imóvel
• Os outros 10% podem ser pagos em até 120 prestações mensais (dez anos), que variam de R$ 80 a R$ 270, sem juros
• Valor máximo do imóvel: R$ 96 mil

Faixa 1,5: renda familiar bruta de até R$ 2.600

• Subsídio de até R$ 47,5 mil para famílias com renda bruta de até R$ 1.200
• Para famílias com renda entre R$ 1.200 e R$ 2.600, o valor do subsídio vai sendo reduzido progressivamente
• O restante é financiado pelo banco em até 30 anos, com juros de 5% ao ano
• Valor máximo do imóvel: R$ 144 mil

Faixa 2: renda familiar bruta de até R$ 4.000

• Para família com renda bruta de até R$ 1.800, o programa paga: R$ 29 mil de subsídio para imóvel em SP, RJ e DF; R$ 26.365 para imóveis na região sul do país e em ES e MG; R$ 23,2 mil para imóveis nas regiões Centro-Oeste (exceto DF), Norte e Nordeste
• Para famílias com renda entre R$ 1.800 e R$ 4.000, o valor do subsídio vai sendo reduzido progressivamente
• O restante é financiado com taxas de 6% a 7% ao ano
• Valor máximo do imóvel: R$ 240 mil

Faixa 3: renda familiar bruta de até R$ 9.000

• Não há subsídio, apenas juros menores em relação aos cobrados pelos bancos. A taxa é de até 9,16% ao ano
• Valor máximo do imóvel: R$ 300 mil

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