ANÁLISE-Após pujança, fundos imobiliários devem ter acomodação em 2020

Por Paula Arend Laier

SÃO PAULO (Reuters) - O mercado de fundos de investimento imobiliário não escapou da correção experimentada por outros ativos financeiros no começo do ano, após a exuberância em 2019, mas especialistas continuam com perspectivas positivas, embora com alguma acomodação, destacando principalmente a taxa Selic em mínimas históricas.

"Esse movimento (de queda dos juros) fez uma revolução", afirmou o consultor de investimentos Sergio Belleza Filho, especialista em fundos imobiliários, ressaltando que mantém um prognóstico favorável, embora não descarte alguns ajustes, principalmente nos casos em que houve exageros.

A taxa básica de juros começou o ano passado a 6,5% ao ano e encerrou a 4,5%. Na última semana, foi reduzida ainda mais, a 4,25% ao ano. Em 2016, era de 14,25%. Tal redução levou muitos investidores a saírem de aplicações de renda fixa, atreladas à Selic, em busca de melhores rendimentos, entre elas os FIIs.

"Não vejo bolha não, alguns fundos subiram demais, mas há muita coisa para ser aproveitada ainda", afirmou Belleza Filho.

Entre os fundos que chamaram a atenção, foi o fundo Bradesco Carteira Imobiliária Ativa, que acumulou em 2019 valorização de quase 130%. Em janeiro, esse fundo ainda fechou com performance positiva, de 1,6%, mas chegou a experimentar um ajuste negativo de mais de 35% entre 15 e 22 de janeiro.

Outro fundo, entre aqueles com cotas negociadas em bolsa, que também chamou a atenção foi o FI Imobiliário Continental Square Faria Lima. Em 2019, chegou a subir 146% até o final de outubro, para fechar o ano com alta de 'apenas' quase 89%. No mês passado, acumulou perda de mais de 19%.

Enquanto isso, o índice de fundos imobiliários na B3 recuou 3,76% no mês passado, após contabilizar no ano passado alta de quase 36%. Para efeito de comparação, o Ibovespa, referência para ações, subiu 31,6% em 2019 e caiu 1,6% em janeiro.

"Em termos de valuation, observamos que alguns FIIs começaram a ficar caros, com múltiplos de preço sobre valor patrimonial superiores a 1,3 vez", analisaram Victor Penna Kamila Oliveira, da BB Investimentos, classificando a queda do índice Ifix em janeiro como natural, com investidores ajustando posições. "Os fundamentos para o mercado imobiliário como um todo no Brasil continuam positivos", afirmaram em relatório recente.

O professor Marcos Baroni, especialista em fundos imobiliários da Suno Research, também afirmou que "absolutamente não há" bolha no mercado de fundos imobiliários, mas acrescentou que, sim, houve excessos. Ele disse que até concorda que alguns fundos estavam caros no final do ano passado e destacou que as correções são processo naturais, especialmente pelo fato de que cerca de 70% dos investidores atuais investem a pouco tempo no mercado de FIIs.

Ele, contudo, avalia que os fundos devem entrar em um momento de consolidação, diante da acomodação de variáveis que ampararam a pujança em 2019, como a Selic, além de algumas incertezas no horizonte, como a reforma tributária, com promessas do governo de aprovação em 2020.

"A reforma tributária tem peso muito grande, porque o investidor de FII é rentista, olha muito a renda. Quando se tributa a renda, diminui o fluxo", ponderou. Ainda assim, afirmou que eventuais novas correções tendem a ser saudáveis para o mercado, criando novos pontos de entrada.

O ministro da Economia, Paulo Guedes, afirmou na sexta-feira que o clima no Congresso é extremamente extraordinário para a aprovação do pacto federativo e que o presidente da Câmara dos Deputados, Rodrigo Maia. "está abraçado na reforma tributária e no pacto federativo". De acordo com Guedes, a reforma tributária irá para uma Comissão Mista nesta semana.

Também na semana passada o Banco Central sinalizou expressamente o fim do atual ciclo de cortes na taxa básica de juros, em meio à leitura de que os ajustes já feitos ainda vão surtir efeito na economia.

"Enquanto a Selic continuar baixa, o cenário continuará positivo para os FIIs", reforçou o investidor André Bacci, autor do livro 'Introdução aos Fundos de Investimento Imobiliários'. Ele também prevê uma desaceleração do ritmo da valorização, dada a acomodação na taxa de juros.

SALTOS

Dados da B3 mostram um forte crescimento no mercado de fundos imobiliários no ano passado. No final de 2019, havia 220 FIIs negociados na bolsa e 560 registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), de 168 e 409, respectivamente em 2018.

O número de investidores de fundos imobiliários saltou para cerca de 630 mil no final de 2019 ante mais de 200 mil um ano antes, enquanto isso, o volume médio diário negociado em 2019 totalizou 129 milhões de reais, contra apenas 46 milhões em 2018. Ainda de acordo com os dados da B3, as pessoas físicas responderam por 72,24% do volume negociado no ano passado.

Na visão de Baroni, da Suno, são as ofertas públicas de FII, inclusive, as melhores oportunidades para ampliar a exposição nesse segmento, dado o desconto ao cotista. As ofertas no ano passado totalizaram 21,4 bilhões de reais, em 67 operações, contra 11,2 bilhões de reais em 2018, em 40 ofertas.

"Há muitas ofertas sendo preparadas", acrescentou Paulo Bilyk, diretor de investimentos da Rio Bravo e sócio global da Fosun Hive, destacando também o efeito dos juros baixos no fluxo de recursos para vários tipos de ativos securitizados, entre eles os fundos imobiliários.