Vai comprar casa em 2018? Caixa reduz oferta, mas outros bancos terão opção

Quem está planejando financiar a compra da casa própria em 2018 deve ficar atento às mudanças que devem acontecer no mercado de crédito imobiliário nos próximos meses. O governo vai reduzir o subsídio à classe média, hoje oferecido por meio da linha de crédito Pró-cotista, que utiliza recursos do FGTS. A linha é a mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida.

Essa medida, em tese, poderia encarecer o financiamento para quem busca imóveis com valor em torno de R$ 1 milhão. Por outro lado, bancos privados estão atentos ao setor e já dão sinais de que pretendem reduzir as taxas para conquistar participação nesse mercado, hoje dominado pela Caixa Econômica Federal.

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O aumento da concorrência, combinado com a queda da taxa básica de juros (Selic) e com a recuperação da economia, colaboram para que as taxas de juros praticadas no financiamento imobiliário diminuam, aproximando-se da taxa subsidiada do Pró-cotista, dizem os especialistas.

Menos recursos para imóveis de classe média

O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) decidiu reduzir o volume de recursos do fundo destinado à habitação no ano que vem. O orçamento total do FGTS para 2018 será de R$ 85,5 bilhões, cerca de 3% menor do que os R$ 88,2 bilhões previstos para 2017. O setor de habitação receberá R$ 69,4 bilhões no ano que vem, abaixo dos R$ 71,7 bilhões aplicados neste ano.

O segmento com maior corte será a linha de crédito Pró-cotista, destinada a financiar imóveis para a classe média, com valores entre R$ 250 mil e R$ 950 mil (ou até R$ 1,5 milhão, se o imóvel for novo e estiver no Distrito Federal, São Paulo, Rio de Janeiro ou Minas Gerais). A linha de crédito terá apenas R$ 5 bilhões disponíveis no ano que vem, 35% a menos do que os R$ 7,7 bilhões liberados neste ano e volume 42% inferior aos R$ 8,6 bilhões disponibilizados em 2016.

Vale destacar que a linha Pró-cotista já foi insuficiente para atender à procura na Caixa neste ano, que suspendeu em junho os financiamentos nessa modalidade por falta de recursos. Além da Caixa, o Banco do Brasil também oferece a linha Pró-cotista e ainda tem recursos disponíveis.

Essa linha de crédito é a mais barata para financiar imóveis de classe média (veja tabela abaixo).

Governo quer FGTS para habitação popular

O coordenador-geral do FGTS, Bolivar Moura Neto, afirmou que o governo quer estimular o aumento da oferta de crédito imobiliário pelos bancos com recursos da poupança, no lugar do FGTS.

Por causa da crise econômica, os bancos reduziram o volume de empréstimos e financiaram apenas 140 mil unidades com recursos da poupança nos últimos 12 meses. Já o FGTS foi responsável por financiar 470 mil imóveis no mesmo período.

"O FGTS é que está sustentando o mercado imobiliário", disse Moura Neto. Segundo ele, o Conselho Curador do fundo quer "que os bancos voltem a operar com recursos da poupança para a classe média, e o FGTS seja mais voltado para a habitação popular, que é o foco do fundo".

Concorrência no crédito imobiliário deve aumentar

A Caixa, que responde por cerca de 80% do crédito imobiliário no país, reduziu a oferta de financiamento ao longo de 2017, basicamente por falta de recursos disponíveis para esse fim. O banco foi afetado tanto pela restrição imposta pelo conselho-curador do FGTS à linha Pró-cotista como pelo menor volume de dinheiro disponível na poupança, principal fonte de recursos para financiamento imobiliário.

De olho nesse fato e também nos sinais de recuperação da economia, outros bancos já se movimentam para atrair clientes, reduzindo taxas e oferecendo condições mais favoráveis.

"Estamos vendo um comportamento diferente dos bancos no mercado imobiliário ao longo de 2017. Antigamente, eles esperavam para ver qual seria o posicionamento da Caixa antes de tomar alguma atitude. Como a Caixa está retraída, os outros bancos começaram a reduzir as taxas para conquistar novos clientes e ganhar mercado", diz Marcelo Prata, especialista em mercado imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.

Prata aponta que o movimento foi liderado pelo Santander, que passou a oferecer crédito imobiliário com juros de um dígito, e depois foi acompanhado por outras instituições.

Até meados deste ano, quase todas as linhas de crédito imobiliário para classe média apresentavam taxas superiores a 10% ao ano. A exceção era a Pró-cotista, com taxas entre 7,85% (na Caixa) e 9% (no Banco do Brasil), mas cuja oferta estava escassa.

O superintendente executivo de negócios imobiliários do Santander, Fabrízio Ianelli, afirma que a movimentação no setor reflete a melhora nas condições da economia. "Você tem inflação baixa, Selic baixa e o desemprego parando de aumentar. Tudo isso leva a um aumento da confiança."

Além disso, a queda na taxa básica de juros, a Selic, está estimulando as pessoas a voltarem a aplicar na poupança, o que também serve de incentivo para os bancos direcionarem esse dinheiro extra para os financiamentos.

"O crescimento da poupança é combustível para o financiamento imobiliário. A maior disponibilidade de recursos certamente vai proporcionar uma melhora na precificação (queda nas taxas de financiamento)", diz Ianelli.

Aproveitar oportunidade hoje, transferir a dívida depois

As condições para financiamento no ano que vem deverão ser mais favoráveis que em 2017, com taxas menores e maior oferta de crédito. Mas se você já encontrou o imóvel dos sonhos e tem o dinheiro e as condições necessárias para dar entrada no financiamento, não precisa ficar esperando. Marcelo Prata diz que a portabilidade de crédito, ou seja, trocar uma dívida cara em um banco por uma mais barata em outro, também vale para o financiamento imobiliário.

"Se você já tomou a decisão de comprar, encontrou o imóvel que queria, com uma boa condição de preço, o melhor a fazer é fechar o negócio agora e depois fazer uma portabilidade de crédito. Com o aquecimento do mercado imobiliário, certamente os descontos na hora da compra vão diminuir no ano que vem. Além disso, se você ficar esperando, corre o risco de perder o imóvel que queria para outra pessoa", afirma.

O superintendente do Santander também vê chances de os preços dos imóveis começarem a subir. "Estamos num ponto de inflexão. O momento ainda é bom em termos de preços. A grande ciência no negócio imobiliário é achar o ponto de equilíbrio entre o preço do imóvel e o custo do financiamento. O que eu sugiro é: se tiver condições agora, aproveite a oportunidade e feche negócio."

Ianelli diz que a portabilidade de crédito é um processo com regras bem definidas e que deve ser aceito por todos os bancos. "O consumidor tem a prerrogativa de solicitar a portabilidade e buscar o melhor dos mundos."

A portabilidade também pode ser uma boa alternativa para quem adquiriu imóvel há dois ou três anos, quando as taxas estavam bem mais elevadas. Caso o seu banco não aceite rever as condições, você pode transferir a dívida para outra instituição. "Com a portabilidade é possível equalizar a dívida", diz Ianelli.