Donos de imóveis enriquecem indevidamente com alta de aluguéis pelo IGP-M

No final de julho, o PSD propôs a ADPF (Arguição de descumprimento de preceito fundamental) nº 869. Com isso, o STF (Supremo Tribunal Federal) apreciará um tema que afeta, direta ou indiretamente, todos os brasileiros.

Este ano, os locatários foram surpreendidos por um reajuste de 32% nos valores dos aluguéis. O aumento se deve à variação do IGP-M em 12 meses. No mesmo período, a inflação no Brasil chegou a 5,2%. A diferença decorre do fato de o IGP-M ser especialmente sensível à variação cambial, captando a oscilação dos preços da commodities e dos insumos importados, que passaram por alta acentuada ao longo de 2020.

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Não deixa de ser surpreendente que o IGP-M continue a ser empregado nos contratos imobiliários. A legislação brasileira veda a vinculação dos aluguéis à variação cambial. Do mesmo modo, não poderia ter lugar a adoção de índice de reajuste imperativamente impactado pela variação do câmbio, como é o caso do IGP-M. Não tem sentido permitir que, por seu intermédio, importemos a alta dos preços internacionais, se as locações não dependem de insumos importados.

O ônus imposto às famílias, já tão sacrificadas pela pandemia e por seus efeitos econômicos, é absolutamente desproporcional. Na verdade, não se trata de reajuste: a aplicação do IGP-M produz acréscimo indevido no valor das locações, não a preservação do valor pactuado.

Não apenas o locatário residencial é afetado. Grande parte das pequenas e médias empresas funciona em imóveis alugados. O setor comercial foi um dos mais atingidos pela crise econômica decorrente da pandemia do coronavírus. Em 2020, o faturamento das pequenas e médias empresas se reduziu em 65%. Dessas empresas, 54% situavam-se em lugares com restrição à circulação.

O reajuste em 32% no valor dos aluguéis deve produzir impacto econômico sistêmico. O acréscimo nos custos da atividade econômica, sempre que possível, será repassado ao consumidor final.

Apenas o STF pode prover solução global para o problema.

No atual contexto, o IGP-M deve ser substituído por índice que permita a recomposição das perdas inflacionárias, sem levar ao enriquecimento sem causa de locadores. O índice apto a exercer essa função é o IPCA.

O direito brasileiro prevê, como soluções para casos de desequilíbrio contratual, a renegociação contratual e a intervenção judiciária nos contratos. Em muitos casos, os locadores têm concordado em não aplicar o reajuste excessivo; em outros, insistem em mantê-lo. O Judiciário, do mesmo modo, vem proferindo decisões divergentes. Em alguns casos, determina a aplicação do IPCA; em outros, preserva o IGP-M.

Essa ausência de uniformidade, entre outros, cria problemas concorrenciais. Vizinhos concorrentes não podem ser submetidos a tratamento jurídico diverso. O direito deve ser neutro e imparcial em relação aos empreendedores privados que competem entre si.

O problema, por sua projeção sistêmica, demanda solução global e uniforme, a qual apenas pode ser provida pelo STF. O ministro Alexandre de Moraes, relator da ADPF nº 869, lhe conferiu processamento imediato, determinando a manifestação, em cinco dias, das autoridades pertinentes. Em agosto, o pedido liminar já estará apto a ser apreciado.

Os locatários brasileiros aguardam decisão da Corte que impeça que detentores da propriedade imobiliária se aproveitem de circunstâncias aleatórias e imprevisíveis para obter vantagem indevida em detrimento de quem trabalha e produz.