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Na crise do coronavírus, é melhor investir em imóveis ou em FIIs?

César Esperandio

César Esperandio

César Esperandio é economista com ênfase em planejamento financeiro, com larga experiência no mercado financeiro. Já atuou em setores macroeconômicos de bancos e consultorias, além de ter passado por empresa de pesquisas de mercado. Hoje se dedica exclusivamente ao Econoweek, com foco em investimentos.

05/06/2020 04h00

As vendas de imóveis despencaram de novo. E surgiram algumas oportunidades de casas e apartamentos com ótimos descontos para quem quer comprar para investir. Principalmente para os que podem pagar à vista.

Segundo o Secovi, as vendas de imóveis novos caíram 28% em abril na cidade de São Paulo, o primeiro mês totalmente impactado pela quarentena. O número de imóveis vendidos foi 65% pior do que era esperado para o mês.

Justamente por isso, alguns apartamentos, casas e outros imóveis estão sendo vendidos com descontos.

Se você pensa em viver de renda, essa pode ser uma oportunidade, já que as construtoras precisam pagar as contas e "queimar" algumas unidades paradas ou em construção, fazendo promoções, é uma maneira de eles conseguirem capital.

Eu sou César Esperandio, economista do Econoweek, a tradução da economia. E, agora, vou mostrar para você quando investir em um imóvel é um bom negócio e quando é uma cilada.

No vídeo acima comentei que muitos clientes me perguntaram o que eu achava de investir em imóveis em uma hora dessas. Eu dei a consultoria para eles, analisei vários casos e, agora, vou dar essa consultoria de graça para você, mostrando quais são os prós, os contras e as alternativas dos investimentos em imóveis.

Com menos de R$ 100 já dá para começar. Acredite se quiser.

Quando um imóvel é um investimento?

O primeiro ponto que tem que ser levado em consideração é que, por definição, comprar um imóvel só é considerado um investimento se você não for morar nele.

Nesse caso, o imóvel se torna um bem de uso, gerando gastos típicos de moradia, e não funciona como uma fonte de receita, mesmo que ele venha a se valorizar com o tempo.

Quando você não compra um imóvel com o objetivo de residir, mas sim de alugar e fazer ele gerar renda, aí sim ele se torna um bem de investimento, pois o objetivo e te dar lucro, não gastos.

Resumindo. Você mora no imóvel? Não é um investimento. É um bem de uso.

Não mora no imóvel e o objetivo é alugar? É um investimento.

Dito isso, vou focar a análise apenas em imóveis para investimentos.

Vantagens de investir em imóveis

Segundo o manual de investimentos imobiliários da Research Levante, há diversas vantagens de investir em imóveis. Dentre elas:

1. É considerado um investimento seguro e é historicamente um dos tipos de investimentos mais tradicionais do brasileiro.

2. Há tendência de valorização do imóvel, o que tende a gerar bons ganhos na hora da revenda ou na hora de fazer um contrato com um novo locador, já que o preço do aluguel também sobe quando o imóvel se valoriza.

3. Se tiver o dinheiro para comprar à vista, vai conseguir um excelente desconto, o que aumenta seu potencial de lucro na revenda ou na hora do aluguel, uma vez que o investimento inicial foi menor do que poderia ter sido caso usasse um financiamento.

4. Você pode ter dado o primeiro passo para viver de renda. Ao receber mensalmente o aluguel, será um dinheiro extra na sua conta, um adicional ao seu salário.

5. Ao alugar o imóvel, estará protegido da alta de preço das coisas que compra.

Lembra de como era mais barato tudo o que comprávamos quando éramos mais novos e como está mais caro hoje em dia? É a famosa inflação.

No Brasil, os contratos de aluguel são tradicionalmente reajustados pelo INCC ou pelo IGP-M, dois índices de inflação. Ou seja, a cada ano, o valor pago pelo inquilino subirá exatamente o tanto que o preço das coisas também subir, com possibilidade de reajuste acima disso na troca de inquilino ao término do contrato.

Desvantagens de investir em imóveis

Mas não podemos deixar de citar as desvantagens:

1. Para aproveitar os bons descontos que estão sendo oferecidos, é necessário ter o dinheiro para pagar à vista, ou pelo menos ter um bom valor de entrada. Ou seja, não é um investimento tão acessível.

2. Por ser necessário valores altos para comprar um imóvel, também não é tão simples vender posteriormente.

Da mesma maneira que você, investidor, está pensando duas vezes antes de fechar o negócio, já que não estamos falando de pouco dinheiro, um futuro comprador do seu imóvel também pensará duas vezes antes de fechar negócio com você.

3. Para a maioria de nós, investir em um imóvel significa não diversificar os investimentos, já que, ao investir em ativos do mercado financeiro, como títulos de renda fixa, Tesouro Direto, CDBs ou fundos imobiliários, seria possível, com o mesmo valor de um imóvel, fazer mais de mil investimentos diferentes, no mínimo.

Nessa linha, imagine a chance de a construtora do seu imóvel passar por dificuldades e não terminar o prédio que está sendo construído. Todo o seu dinheiro investido ali estará parado, e terá uma grande dor de cabeça para, junto com outros proprietários, correr atrás de meios legais para resolver a situação.

4. Você corre o risco de o inquilino não pagar o aluguel em dia ou ficar inadimplente.

5. Também há o risco de não encontrar inquilino para o seu imóvel. É a chamada vacância. Nesse período, você continuará com todos os custos do imóvel, como contas, condomínio, impostos e IPTU.

6. Outro aspecto importante é que você é proprietário, investidor e gestor do seu imóvel. Assim, terá que cuidar de todas as burocracias de compra e venda, além da burocracia de manutenção. Ou pagar para um corretor cuidar de todos os aspectos burocráticos.

7. A última desvantagem, que considero a mais importante, é que ao comprar um imóvel, principalmente se for financiado, você terá uma dívida de até 35 anos.

Isso significa que você comprometerá boa parte da sua renda por muitos anos e, se alguma coisa der errado no meio do caminho, corre o risco de perder o imóvel se deixar de pagar.

Além disso, carregará essa preocupação por muito tempo, tornando difícil qualquer decisão, como uma troca de emprego, já que sempre se lembrará desse compromisso e do risco que corre.

Alternativa de investimento parecido com imóvel

Você já ouvir falar de fundos imobiliários, os famosos FIIs?

Os FIIs são as alternativas dos investimentos imobiliários e agora vou explicar o porquê.

O que são Fundos Imobiliários?

Segundo a definição da corretora Toro, um Fundo de Investimento Imobiliário, ou FII, é formado por um grupo de pessoas com um objetivo comum: investir em ativos imobiliários.

Os fundos imobiliários são um tipo de investimento feito através da Bolsa de Valores em que o investidor pode ganhar dinheiro com a valorização da cota que investiu e com a distribuição de rendimentos feita pelo gestor do fundo imobiliário, que normalmente vêm dos aluguéis dos imóveis que compõe esse fundo.

Vantagens de investir em FIIs

De acordo com o guia de fundos imobiliários da casa de recomendações de investimentos Levante, os fundos imobiliários apresentam várias vantagens:

1. De maneira similar a comprar um imóvel, você pode ter dado o primeiro passo para viver de renda, uma vez que também receberá mensalmente os aluguéis do seu fundo imobiliário, que são chamados dividendos.

O mais legal é que o dinheiro que você vai receber todo mês do dividendo do fundo não paga Imposto de Renda, enquanto no aluguel de um imóvel há incidência desse imposto.

"Como nos FIIs há isenção de Imposto de Renda, você tem a possibilidade de reinvestir os dividendos, deixando os juros compostos trabalhar para você, continuando sem a incidência desse imposto. Nos imóveis, não é possível reinvestir automaticamente e ainda incide Imposto de Renda", afirma João Freitas, analista da Toro Investimentos.

2. Ao contrário de comprar um imóvel, não é necessário investir um volume muito grande de din

Com investimentos de R$ 500, R$ 100 ou mesmo R$ 50, já é possível investir em um fundo imobiliário. De modo que praticamente qualquer pessoa pode fazer esse investimento, enquanto muito menos pessoas têm dinheiro para comprar um imóvel, à vista ou parcelado.

3. Como os valores de uma cota de um fundo imobiliário são pequenos, encontrar um comprador, caso queira vender, é muito mais simples do que tentar se desfazer de um imóvel.

4. Outra vantagem de os valores de investimentos em fundos imobiliários serem muito menores do que comprar um imóvel é que você pode pegar o mesmo dinheiro e investir em várias coisas diferentes.

Sabe aquela velha história de não colocar todos os ovos em uma cesta só?

Se investir todos os ovos em imóvel e a cesta cair, perderá todos seus ovos.

Se pegar os mesmos ovos e investir em fundos imobiliários diferentes, caso uma cesta cair, você terá muitas outras cestas com seus ovos ainda inteiros.

Aliás, eu já me esquecendo de falar outra vantagem importante.

A maioria absoluta dos fundos imobiliários possui diversos imóveis diferentes em um único fundo.

Então, ao comprar uma conta de um FII, você será dono de um pedacinho de vários imóveis diferentes, o que automaticamente é uma forma de botar os ovos em cestas diferentes, mesmo investindo em apenas um fundo imobiliário.

5. Da mesma maneira que você pode não encontrar um inquilino para seu imóvel, ou ele atrasar o pagamento do aluguel, no fundo imobiliário também há essa possibilidade. Só que o risco é muito menor.

Como um fundo é dono de vários imóveis, se um ficar vazio, todos os outros ainda há inquilinos pagando direitinho.

6. Outra vantagem do fundo imobiliário é que você não precisa cuidar de aspectos burocráticos, correr atrás de aluguéis atrasados, e nem se preocupar com encontrar inquilinos ou compradores para os imóveis. Quem cuida disso é o gestor do fundo e sua equipe. Você só fica com a parte boa.

Desvantagens de investir em fundos imobiliários

Também há o lado ruim de investir em fundos imobiliários:

1. A primeira característica a ser pontuada é que os preços das cotas dos fundos imobiliários estão na tela do seu computador ou celular em tempo real.

Então, os preços sobem e descem o tempo todo.

Em uma crise, você vai abrir seu celular e ver que o valor do seu investimento está caindo.

Ao comprar um imóvel, os preços também variam de um dia para outro. Mas você não acompanha isso na tela do seu celular.

Em momentos de incerteza, a disposição dos compradores a pagar um preço maior também diminui. E é por isso que os imóveis ficam mais baratos em crises, gerando algumas boas oportunidades de investimentos.

Se você acha que não vai gostar de ver os preços variarem minuto a minuto, e acha que não tem estômago para isso, apesar de ser só um efeito psicológico, comece investindo apenas um valor que não vai fazer falta para testar.

2. Outra característica é que há obrigação de pagar para o gestor do fundo cuidar de tudo para você.

Uns consideram essa uma vantagem, já que não precisam se preocupar com qualquer dor de cabeça que surgir, mas eu deixei esse aspecto listado nas desvantagens. Afinal, é um custo.

A taxa de administração costuma variar entre 0,5% e 1% ao ano sobre o valor investido.

Se investiu R$ 1.000 e sua cota valorizou para R$ 1.100 ao término de um ano, pagará 1% sobre os R$ 1.100. Ou seja, vai pagar R$ R$ 11 para o gestor do fundo, já descontado automaticamente do valor investido.

Mas isso não tem nada a ver com os dividendos que receberá mensalmente. Independente da taxa de administração, receberá os aluguéis equivalentes à sua cota, o que normalmente já compensa a taxa de administração, principalmente se levarmos em conta a valorização da sua cota no fundo imobiliário.

Vale dizer que, nessa crise, alguns fundos imobiliários suspenderam a distribuição de dividendos temporariamente para terem caixa para passar por essa turbulência. Mas a tendência é que as coisas voltem ao normal.

Fundos imobiliários de shoppings que foram fechados, por exemplo, renegociaram o pagamento dos aluguéis com os lojistas, e isso significou menos receita para os cotistas, por enquanto.

Dicas

Como o dinheiro é seu, a escolha de onde vai investir também é sua. Estou aqui apenas para ajudar a tomar essa decisão.

Então quero dar algumas dicas caso decida investir em um imóvel, principalmente se for a primeira vez que vai fazer isso.

1. Conte com o conhecimento de um profissional experiente no assunto para não comprar gato por lebre. Pode ser um engenheiro, um arquiteto ou mesmo um corretor de confiança. Eles te dirão se aquele imóvel parece ou não um bom negócio.

2. Dê preferência às construtoras e incorporadoras de renome, com boa fama e boa conduta. As chances de ter dor de cabeça com elas são menores. Afinal, elas têm um nome a zelar e não conquistaram boa fama à toa.

3. Recorra ao Reclame Aqui e outros sites de avaliação para ver o que clientes que já fecharam negócio antes estão falando.

Mudando de assunto

No vídeo que estávamos discutindo se vale a pena investir no mercado imobiliário na crise, o Gilson perguntou onde ele poderia investir R$ 350 mil pensando na aposentadoria. E o Felipe ajudou dando a dica justamente de fundos imobiliários e falou: "é como investir em imóveis, só que comprando apenas frações em vez de comprar o imóvel inteiro. É renda variável. Então, não haverá a estabilidade da renda fixa, mas gera rendimentos mensais (igual a um aluguel)."

Eu não teria resposta melhor! Valeu pela dica, Felipe.

No vídeo que expliquei a diferença entre fundos imobiliários de tijolo e fundos de papel, o Jailson perguntou como fica seu FII se a corretora falir.

Jailson, a corretora é só uma intermediária. O FII fica registrado no seu CPF lá na B3, a nossa Bolsa de Valores. Assim, se a corretora falir, seu FII ainda é seu e basta escolher outra corretora para lidar com ele.

Você compraria uma casa para investir? Ou preferiria um fundo imobiliário? Conte aqui nos comentários ou fale com a gente no nosso canal do YouTube, Instagram e LinkedIn. Também é possível ouvir nossos podcasts no Spotify. A gente sempre compartilha muito conhecimento sobre economia, finanças e investimentos. Afinal, o conhecimento é sempre uma saída!

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do UOL.