IR 2021: Projeto permite atualizar valor de imóvel, mas paga imposto agora

O Senado aprovou na semana passada um projeto de Lei que abre a possibilidade de atualizar o valor de imóveis e outros bens declarados no Imposto de Renda para o valor de mercado, pagando uma alíquota de imposto reduzida, de 3%. Atualmente, os proprietários de imóveis pagam, no momento da venda, pelo menos 15% de imposto sobre o ganho de capital. A proposta ainda vai retornar à Câmara e depois terá que ser sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro antes de entrar em vigor.

Se a medida valer mesmo, os proprietários de imóveis terão apenas 210 dias (sete meses) para aproveitar o benefício fiscal. Se você já entregou a declaração deste ano, vai ter de retificar. Em alguns casos, não vale a pena atualizar o valor. Veja mais detalhes a seguir e entenda.

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A última vez que o governo permitiu atualizar o preço dos imóveis foi em 1995. A regra atual do IR estabelece que imóveis e outros bens devem ser declarados pelo valor de compra. Esse valor só pode mudar em algumas exceções, como reforma, ou quando o proprietário está pagando o financiamento. Também pode mudar no caso de herança.

Valor de 1995 pode ser 6,5 vezes maior só com inflação

A defasagem média no preço de um imóvel em 1995 é de 548,6%, só considerando a inflação do IPCA de julho de 1994 a dezembro de 2020.

Um imóvel de R$ 100 mil na declaração de 1995 vale hoje cerca de R$ 650 mil, só pela inflação. Esse cálculo não considera a valorização de mercado.

Hoje imposto para venda é de pelo menos 15%

Hoje se paga pelo menos 15% de imposto quando o imóvel é vendido. Essa alíquota sobe gradualmente na venda de bens cujo ganho de capital seja superior a R$ 5 milhões: 17,5% para ganhos de até R$ 10 milhões, 20% para até R$ 30 milhões e 22,5% para ganhos superiores a R$ 30 milhões.

O imposto é calculado sobre o ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda (equivalente ao preço de mercado) e o valor que está na declaração. O imposto tem que ser pago à vista, no mês seguinte à venda do bem.

Proposta prevê 3% sobre o valor de atualização

A versão do projeto aprovada no Senado prevê uma alíquota de imposto de 3% sobre o novo valor declarado, que deverá ser menor ou igual ao preço de mercado do bem. Além disso, o imposto poderá ser pago de forma parcelada, em até 36 meses, com correção pela Selic.

O novo valor declarado para o bem deverá ser menor ou igual ao preço de mercado. Não será permitido declarar valor superior ao preço de mercado, o que poderia reduzir o cálculo do imposto sobre ganho de capital no momento da venda do bem. Não está definido ainda como o proprietário deverá calcular esse valor.

Atualização de preço não exclui imposto no futuro

Vale ressaltar que, mesmo com o pagamento de imposto na atualização no valor do imóvel, o proprietário continuará sujeito ao imposto sobre o ganho de capital no futuro, quando vender o bem. O novo projeto não excluirá essa obrigação.

Caso o preço no momento da venda esteja acima do preço que foi atualizado na declaração do Imposto de Renda, haverá um ganho de capital e, consequentemente, uma alíquota de pelo menos 15% de imposto terá que ser paga sobre essa diferença.

Vale para outros bens, como carros, barcos e ações

O projeto não se limita apenas aos imóveis, mas a bens móveis, como carros e barcos, e ativos financeiros, como ações e ouro.

Bens que, por algum motivo, foram declarados incorretamente, poderão ter os dados corrigidos sem multa, pagando o imposto reduzido.

Para isso, o contribuinte terá que aderir ao Regime Especial de Atualização Patrimonial (Reap).

Economia de imposto é maior para imóveis mais antigos

Quanto mais antigo o imóvel, mais defasado tende a ser o valor declarado em relação ao preço de mercado, apenas considerando o efeito da inflação.

Imagine, por exemplo, um imóvel declarado em 1995 por R$ 100 mil e que seja vendido hoje por R$ 650 mil. O contribuinte pagaria imposto de 15% sobre a diferença de R$ 550 mil, ou seja, R$ 82,5 mil de imposto.

"Na prática, a maior parte do imposto está sendo pago sobre a inflação acumulada e que não foi repassada ao preço do imóvel. Nesse caso, não estamos nem levando em conta a valorização do imóvel propriamente dita. É essa distorção que o projeto pretende corrigir", disse David Soares, especialista em Imposto de Renda da consultoria IOB/AO3.

Se o mesmo imóvel de R$ 100 mil tiver seu valor atualizado para R$ 650 mil antes da venda, dentro das condições previstas no Reap, o proprietário pagará 3% sobre os R$ 650 mil, ou seja, R$ 19,5 mil de imposto.

O valor representa uma economia de mais de 76% em relação aos R$ 82,5 mil que o proprietário pagaria caso vendesse o imóvel sem fazer a atualização.

"Mesmo que você não tenha intenção de vender o imóvel logo, vale a pena aproveitar essa oportunidade e atualizar o valor. O desconto no imposto é grande. Estamos falando de 3% para fazer a atualização contra 15% na hora de calcular o ganho de capital", afirmou Soares.

Veja quando não vale a pena atualizar

Há algumas situações em que desembolsar 3% de imposto hoje para atualizar o preço do imóvel pode não ser interessante. Soares lembra de dois casos em que a lei já prevê isenção de imposto sobre ganho de capital na hora da venda:

• Imóvel com valor de venda igual ou menor que R$ 440 mil e que seja o único imóvel da pessoa;
• Uso integral do dinheiro da venda de um imóvel para compra de outro no prazo de até 180 dias.

"Nesses casos, não faz sentido fazer atualização de preço e pagar imposto agora porque, lá na frente, a venda do imóvel será isenta", afirmou o especialista.

Para proprietários de imóveis novos ou adquiridos recentemente, nos últimos cinco anos, também não é interessante fazer a atualização de preço, caso não tenham intenção de vender o imóvel nos próximos três ou cinco anos.

"Para imóveis comprados recentemente, a defasagem entre o preço declarado e o valor de mercado não é tão grande. Se o plano não é vender logo, não faz sentido gastar com imposto agora, ainda que a alíquota seja reduzida", declarou Bruno Giannella, diretor da área de consultoria trabalhista, previdenciária e de recursos humanos da consultoria Mazars.

Receita ainda terá que detalhar regras

Alguns pontos do projeto ainda não estão muitos claros. O principal deles é como definir qual será o preço de mercado para atualização do bem.

"A métrica de atualização é muito importante. Qual valor usar? O proprietário do imóvel vai ter que contratar um perito? Ou a Receita vai se basear no valor venal que está no IPTU? Tudo isso ainda terá que ser definido por meio de normas", afirmou Giannella.

O especialista da Mazars chama atenção para o risco de o projeto e sua regulamentação causarem mais insegurança jurídica do que benefícios.

Soares também avalia que há muitos pontos a serem esclarecidos. "No caso de pessoa jurídica, por exemplo, normalmente se contrata um perito para fazer a atualização de preço de um imóvel. Ainda não sabemos como vai funcionar para a pessoa física. Como definir o preço de mercado? Como comprovar que o valor declarado é, de fato, o preço de mercado? Precisamos aguardar a aprovação do projeto e o posicionamento da Receita."

Giannella afirmou ainda que, no caso de pessoas que possuem vários imóveis, também não está claro se o contribuinte que aderir à proposta terá que atualizar os preços de todos os bens, e consequentemente pagar 3% imposto sobre todos eles, ou se poderá optar por atualizar os valores de apenas parte do patrimônio.

Prazo para atualização será curto, dizem especialistas

O projeto em tramitação no Congresso que cria o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp) prevê que o contribuinte terá apenas 210 dias para aderir à proposta após sua aprovação.

Os especialistas consideram o prazo curto. Se for necessário contratar um perito, por exemplo, o processo de avaliação pode demorar por causa da demanda de avaliações que surgirá em decorrência do projeto.

"É um prazo apertado, especialmente se você levar em conta que a maioria das pessoas não tem todos os documentos do imóvel à mão, como escritura ou matrícula no cartório de registros", disse Giannella.

Será preciso retificar a declaração se já entregou

O interessado terá que preencher uma declaração específica para aderir ao Reap e depois ainda terá que retificar a declaração de Imposto de Renda de 2021 (IR 2021).

"É um processo burocrático e nada simples. Depois que o projeto for sancionado, vamos ver o que a Receita vai dizer. Precisamos entender melhor como será feita essa atualização".