Viver de renda de aluguel: é melhor investir em imóvel ou FII residencial?

Comprar casas ou apartamentos com o objetivo específico de alugar o imóvel é uma opção para quem busca uma fonte de renda mensal estável. Para quem gosta dessa estratégia, surgiu nos últimos anos uma alternativa que são os fundos imobiliários residenciais, que fazem exatamente isso: aplicam o dinheiro dos cotistas em imóveis que são alugados e que geram renda mensal.

Diferentes levantamentos de empresas de mercado mostram que essas duas opções apresentam, na média, rendimentos semelhantes. Mas comprar imóveis e aplicar em fundos imobiliários são duas estratégias de investimento que apresentam diferenças importantes.

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Investir em imóveis é uma forma de diversificar uma carteira de investimentos no longo prazo. Mas na hora de escolher entre comprar imóvel ou investir em um fundo imobiliário, a pessoa precisa considerar questões como o capital inicial necessário, a liquidez para resgatar o dinheiro e a diversificação que cada opção oferece e que são bem diferentes.
Fernanda Garcia Silvano, planejadora financeira da Planejar

Veja abaixo o que dizem profissionais de mercado sobre esses dois caminhos que um aplicador tem para investir em imóveis residenciais para alugar e viver de renda.

Como calcular o ganho médio

Para calcular de forma simplificada o rendimento médio bruto que um imóvel residencial pode gerar, basta dividir o valor do aluguel pelo valor do imóvel. Um apartamento que vale R$ 200 mil e gera de aluguel de R$ 900,00, por exemplo, tem um retorno mensal de 0,45%, ou aproximadamente 5,4% ao ano.

O proprietário ainda terá que descontar desse valor taxas, caso tenha uma corretora, ou ainda Imposto de Renda, para aluguéis acima de R$ 1.903,99 mensais.

Nos fundos imobiliários residenciais, o rendimento é calculado pelo ganho de cada cotista em relação ao valor aplicado por ele. Se um fundo tem rendimento médio, também chamado de yield, de 5% ao ano, digamos, isso significa que um aplicador que investiu R$ 200 mil vai receber aproximadamente R$ 834 por mês de rendimento.

Comparando rendimentos

Profissionais de mercado destacam que o rendimento médio de um imóvel alugado depende de diversos fatores, como localização, estado de conservação, perfil do inquilino, qualidade da imobiliária ou plataforma que aluga, etc.

Dois apartamentos iguais em um mesmo prédio, por exemplo, podem gerar aos proprietários valores de aluguéis diferentes apenas em função do andar em que cada um está localizado ou do estado de conservação que cada um teve ao longo do tempo.

Também no caso dos fundos imobiliários residenciais, os rendimentos variam porque o ganho de cada fundo vai depender da estratégia do gestor da carteira e dos imóveis que ele escolheu, por exemplo.

Dito isso, veja algumas comparações sobre rendimentos por aluguéis.

Casas e apartamentos

No mercado de imóveis residenciais para alugar existe um levantamento feito pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas), ligada à Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo, para a plataforma de aluguel e venda de imóveis Zap. O levantamento é feito em 11 capitais e mais 14 grandes cidades do país a partir de mais de 500 mil anúncios publicados em portais da internet.

No último levantamento, em abril, o retorno médio do aluguel residencial anual ficou em 4,68%, praticamente estável em comparação com o resultado dos últimos meses. Veja o rendimentos em algumas cidades

Fundos Imobiliários residenciais

Os fundos residenciais ainda são minoria no mercado brasileiro entre os fundos imobiliários. Enquanto nos Estados Unidos, por exemplo, as residências representam cerca de 20% dos fundos imobiliários -lá chamados de Reits-, aqui no Brasil há apenas seis desses fundos com cotas negociadas em Bolsa dentro de um universo de 358 fundos cotados na B3.

Além disso, destacam profissionais de mercado, esses fundos são recentes, criados de 2019 para cá. Como alguns desses fundos entram no projeto residencial desde a construção dos imóveis -para serem alugados após ficarem prontos-, o ciclo de ganhos que alguns deles podem proporcionar vai ficar mais claro apenas nos próximos anos.

Considerando isso, veja abaixo o rendimento médio (yield) desses seis fundos, segundo levantamento da empresa de informações financeiras Economatica, considerando o período de 12 meses encerrados em 14 de maio.

3 diferenças entre as duas aplicações

Rendimento não é tudo. Para quem quer ter uma renda mensal gerada por aluguéis residenciais é preciso considerar diferenças importantes entre essas duas formas de aplicar o dinheiro, destacam especialistas nesses mercados.

Aplicação inicial

• Casa e apartamento: investir em um imóvel, mesmo que seja na planta, exige do investidor um bom capital inicial. Quem mora em capitais, por exemplo, dificilmente vai conseguir entrar nesse negócio com menos de R$ 100 mil.
• Fundo imobiliário: já no caso dos fundos imobiliários, com R$ 100 a pessoa já consegue começar o investimento. Claro que quanto menor o dinheiro investido, menor o rendimento em reais.

Liquidez

• Casas e apartamentos: se a pessoa que tem um imóvel quiser sacar todo o capital investido vai ter que se desfazer da casa ou do apartamento de uma vez só. Não tem como pegar apenas uma parte do dinheiro aplicado. Além disso, para vender um imóvel é necessário contar com o tempo para encontrar o comprador e, depois disso, passar por toda burocracia da documentação.
• Fundo imobiliário: se a pessoa precisar do dinheiro que está aplicado no fundo, ela pode vender as cotas que são negociadas em Bolsa. Além disso, o investidor pode vender apenas parte das cotas que detém e, assim, sacar apenas parte da aplicação, sem ter que zerar o investimento.

Diversificação

• Casa e apartamento: mesmo quem tem dinheiro para comprar um, dois ou três imóveis não vai conseguir distribuir muito seu capital. No fim das contas, a renda vai depender daquela casa ou apartamento. Se surgir algum problema, como um inquilino deixar de pagar aluguel ou danificar o bem, a pessoa vai ter toda sua carteira prejudicada.
• Fundo imobiliário: um fundo residencial investe em vários imóveis ao mesmo tempo. Isso diversifica o risco do investidor. Se surgir um problema em um imóvel, e os demais ativos da carteira seguirem sem problemas, o ganho do investidor praticamente não é afetado.

O imóvel tem o chamado risco binário, ou está alugado, ou não está alugado. Se a pessoa precisar sacar apenas parte do dinheiro, ela não pode vender apenas o banheiro do apartamento. Já no fundo, alguns imóveis podem estar desocupados, mas dificilmente todos terão vacância ao mesmo tempo. Além disso, tem a questão da transparência. Existe uma certa dificuldade para ver o valor real de um imóvel no mercado, enquanto no fundo as cotas são negociadas em tempo real na Bolsa.
Rodrigo Cardoso de Castro, CEO do Clube FII

Algumas estratégias de alguns fundos imobiliários residenciais

Luggo (LUGG11): esse fundo comprou apartamentos com 42m² a 50m² em empreendimentos construídos pela MRV em Curitiba (PR), Belo Horizonte (BH) e Campinas (SP). O investidor do fundo recebe uma fatia dos aluguéis cobrados conforme a cota que detém no fundo.

Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11): investe em apartamentos de até 60 m², em bairros da capital paulista de classe média alta e que sejam próximos a universidades, hospitais, shoppings e com facilidade de acesso a transporte público.

Loft (LOFT11): já esse fundo compra imóveis residenciais para reformar e, depois colocar no mercado. O ganho levantado na venda é reinvestido em novas aquisições. O fundo atua em São Paulo e Rio de Janeiro, em apartamentos com metragens de 35m² e 300m².

O segmento de fundos imobiliários residenciais é ainda bem recente no Brasil. Então, ainda falta escala para esse modelo e mais tempo para que eles possam completar os ciclos de investimento. Mas considerando o que vemos no exterior, acredito que vai haver um crescimento desse produto por aqui. Pode não chegar a um-quinto, como ocorre nos Estados Unidos, mas vai ter uma fatia maior que 1% dos fundos imobiliários, com vemos hoje no Brasil.
Marcos Baroni, chefe de pesquisa em FIIs da Suno