Brasileiro pode investir nos "fundos imobiliários" dos EUA; veja os riscos

O brasileiro pode investir no setor imobiliário dos Estados Unidos, pela Bolsa brasileira. Os REITs (da sigla em inglês para Real Estate Investment Trust) são parecidos com os nossos fundos imobiliários e são negociados na forma de BDRs, os Brazilian Depositary Receipts, recibos de ações de empresas estrangeiras.

Essa opção que já existia no mercado brasileiro se tornou mais acessível a partir de outubro do ano passado quando a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) mudou as regras desse negócio, permitindo a participação dos pequenos investidores, antes limitada. Desde essa alteração, o interesse dos investidores pelos REITs aumentou, segundo instituições financeiras.

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Mas vale a pena investir aplicar em fundos imobiliários norte-americanos. Confira o que dizem os especialistas ouvidos pelo UOL.

O que são os REITs?

REITs são empresas dos Estados Unidos criadas com a finalidade de investir no setor imobiliário, comprando participações em imóveis —como terrenos, prédios, conjuntos residenciais, shopping centers, por exemplo —ou emprestando dinheiro para construção ou desenvolvimento desses projetos. Esse tipo de companhia existe desde 1960.

Existem aproximadamente 1,1 mil companhias desse tipo nos Estados Unidos, das quais 225 estão listadas na Bolsa norte-americana, com um valor de mercado da ordem de US$ 1,2 trilhão.

Segundo cálculos do Santander, a partir do desempenho de um dos principais índices de REITs negociados na Bolsa norte-americana -o FNER (FTSE Nareit All Equity REITs)-, os REITs apresentaram um retorno médio anual de 7,9% em dólar e de 13,9% em reais, considerando uma janela de 20 anos.

A receptividade tem sido muito boa desde outubro do ano passado, após a CVM abrir para o investidor de varejo o mercado de BDRs. Passamos a cobrir os 30 REITs negociados no Brasil via BDRs e em março lançamos uma carteira com oito preferências.
Felipe Vaz, analista do Santander Corretora

3 semelhanças com os fundos imobiliários

• Investem em imóveis - Assim como os fundos imobiliários, os REITs têm obrigação por lei de investir a maior parte do capital no setor imobiliário. Pelo menos 75% de todos os ativos de um REIT devem estar nesse tipo de atividade. Como os fundos imobiliários no Brasil podem investir em imóveis diretamente, os chamados fundos de tijolos, e em títulos imobiliários, os fundos de papel, também os REITs também podem aplicar capital em projetos imobiliários e em títulos.
• Pagam renda - Como os fundos imobiliários que pagam dividendos aos seus investidores, os REITs também pagam rendimentos regulares a seus investidores. Pelo menos 90% do lucro tributável dos REITs precisam ser distribuídos aos sócios, ou seja, aos investidores. Nos Estados Unidos, isso é feito mais comumente a cada três meses.
• São negociados em Bolsa - No Brasil, os fundos imobiliários têm cotas negociadas em Bolsa. Se o investidor quiser entrar ou sair de um fundo, pode comprar ou vender essas cotas no mercado. Os REITs também têm negociação em Bolsa: nos Estados Unidos via ações; aqui no Brasil, via BDRs.

3 diferenças com os fundos imobiliários

• Empresa e fundos - No Brasil, os fundos imobiliários são formados por uma instituição financeira, que define o gestor da carteira. Os investidores têm cotas desse fundo. Já os REITs, nos Estados Unidos, são empresas.
• Time de profissionais - Por serem companhias, os REITs formam uma equipe de administração que costuma ser maior que o tamanho do time de gestores dos fundos brasileiros. Os REITs têm conselheiros e funcionários, como empresas de capital aberto.
• Tomar empréstimo - Outra consequência de os REITs serem empresas é que eles podem tomar empréstimo para aumentar os investimentos, enquanto os fundos imobiliários não podem pegar crédito.

Risco e potencial de retorno são maiores

Os REITs conseguem ampliar a capacidade de investimento através da permissão de tomar empréstimos. Na linguagem de mercado é o que se chama de operar alavancado.

De um lado, o investidor pode se beneficiar de um potencial de ganho maior; por outro lado, o risco de perder dinheiro também é superior ao dos fundos imobiliários. Se um investimento feito pelo REIT com o dinheiro do crédito tomado der errado, a empresa ainda terá que devolver o que tomou emprestado. Isso afetaro capital dos sócios - no caso, dos investidores.

3 focos de atenção com o risco

O investidor deve ficar atento aos riscos que os REITs estão assumindo, destacam profissionais de mercado. Para isso, o aplicador deve buscar informações sobre:

• Risco de crédito: se o REIT tomou dinheiro emprestado para alavancar investimentos, isso aumenta o risco de perdas;
• Risco de calote: se o REIT emprestou dinheiro para algum projeto imobiliário para levantar, qual o risco de calote;
• Risco do negócio: quais as atividades que o REIT está investindo -se em shoppings, em casas ou terrenos, por exemplo -para avaliar o potencial de retorno desses negócios.

O comportamento desses ativos acaba se parecendo mais com o das ações, em termos de volatilidade por exemplo, que com os fundos imobiliários. Também é importante observar a administração do REIT, porque o trabalho dos executivos será determinante para o desempenho dos REITs, que são tocados de forma totalmente empresarial e voltados para ganhos de capital.
João Piccioni, analista especializado em investimentos no exterior da Empiricus

Por que aplicar?

Segundo profissionais de mercado, os BDRs de REITs podem entrar na carteira de um investidor para cumprir três papéis:

• Diversificação da carteira: os REITs são muito maiores que os fundos imobiliários brasileiros e aplicam recursos em mais e maiores negócios na maior economia do mundo;
• Diversificação regional: ao investir em BDRs de REITs, o investidor brasileiro pode colocar uma parte de sua carteira em negócios que não dependem da economia brasileira;
• Investimento em dólar: os REITs permitem que uma parte da carteira do investidor acompanhe o dólar, diversificando o risco da carteira de investimentos. O BDR é cotado e negociado em reais, mas o desempenho desse papel acompanha o valor do dólar norte-americano.

Quanto aplicar?

Profissionais de mercado afirmam que os BDRs de REITs devem representar uma parte da carteira pequena dentro da fatia dedicada a investimentos no exterior.

Ter REITs é uma forma de diversificar ao investir no setor imobiliário da maior economia do mundo, além de ter uma parte da renda em dólar.
Breno Bonani, estrategista da Avenue Securities

Segundo Bonani, da corretora norte-americana, os REITs podem representar de 10% a 15% da carteira dedicada a renda variável, dependendo do perfil de risco do investidor.