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Fundo imobiliário paga uma espécie de aluguel mensal; como escolher um?

Marcelo Justo/Folha Imagem
Imagem: Marcelo Justo/Folha Imagem

Vinícius Pereira

Colaboração para o UOL, em São Paulo

15/07/2020 04h00

A queda da taxa básica de juros (Selic) a um patamar historicamente baixo deve continuar a fazer com que o investidor brasileiro migre da renda fixa para a renda variável em busca de maiores rendimentos. Entre as opções estão os fundos imobiliários (FII), que aliam mais liquidez do que um imóvel em si com um pagamento de dividendos mensais, como se fosse um aluguel.

Mas é um investimento em renda variável, então não há garantia de receber tudo o que aplicou de volta. Você pode perder dinheiro. Um levantamento realizado pelo comparador de investimentos Yubb com os 20 fundos imobiliários de melhor desempenho no ano mostrou que apenas quatro tiveram valorização até o início de junho.

Para tentar diminuir o risco desse investimento, especialistas ouvidos pelo UOL listaram alguns indicadores que todo investidor deve observar antes de comprar cotas de fundos imobiliários. Veja abaixo.

Perfil

Antes de optar por esse tipo de investimento, o investidor precisa entender se o perfil de risco dele é compatível com as características desse tipo de investimento.

"Os fundos imobiliários têm suas cotas negociadas em Bolsa e estão sujeitos a oscilações. No passado, dados os dividendos pagos regularmente, eles eram vendidos como se fossem próximos à renda fixa. Na verdade, não são", disse Rodrigo Moliterno, sócio da Veedha Investimentos.

"Há uma volatilidade grande e, em alguns casos, a liquidez deles é bem mais baixa que uma ação. Então, o investidor precisa observar se ele está disposto a isso", afirmou.

Tipos

Caso o perfil de risco seja adequado, o investidor precisa atentar qual é o tipo do fundo. O fundo pode ser do tipo tijolo (que investe em ativos de construção) ou papel (que opta por recebíveis como CRIs ou LCIs) ) ou até fundos de fundos (que compram apenas cotas de outros fundos já constituídos), por exemplo.

"O segmento é um dado importante [a ser observado], já que diversificar os investimentos faz parte e há diferenças relevantes em cada tipo de fundos", disse Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários.

Setores

Além dos tipos, há também os setores que os fundos operam. Há fundos de tijolo, por exemplo, que apostam em shoppings, outros em centros logísticos, escolas ou prédios comerciais e escritórios, por exemplo. Cada um deles têm características diferentes e o investidor precisa conhecê-las, segundo os especialistas.

Além disso, o investidor também deve optar por fundos que não sejam monoativos, ou seja, que não possuam apenas um prédio ou dependam de apenas uma fonte de renda para sobreviver.

Preço

Comparar o valor da cota com o valor patrimonial é essencial para descobrir se o fundo está caro ou barato.

"Não pode haver uma discrepância muito grande [entre o valor do ativo e quanto ele vale na Bolsa]. Um fundo que tem um prédio não pode estar listado na Bolsa valendo três vezes aquilo. Quanto mais distante estiver a cota do valor patrimonial, maior pode ser a queda", disse Moliterno.

Taxas

Outros indicadores importantes a que o investidor precisa se atentar são as taxas, que podem corroer os rendimentos líquidos do investimento. As mais importantes são as de administração e a de performance, que remunera o gestor do fundo a partir de um resultado.

"Todo fundo tem taxa, principalmente a de performance. Tem muito fundo que a taxa de performance é CDI, o que, hoje, é descalibrado. Não faria sentido alguém ser remunerado por te entregar mais que o CDI. No passado fazia sentido, hoje não", afirmou Moraes.

O investidor também pode buscar entender qual empresa gere e se ela é confiável ou quem são os gestores de cada fundo.

Dividendo Yield

Por último, o chamado dividendo yield. Esse indicador representa um montante pago mensalmente aos donos de cotas dos fundos imobiliários, parecido com um aluguel.

Importante, porém, que o investidor não observe apenas o quanto cada fundo pagou de yield nos últimos meses. "Quando vejo o yield, estou olhando para o passado e o que me interessa é o futuro. Se eu gostei do patrimônio, o que eu tenho que olhar em relação ao rendimento [do yield] é a tendência futura dele", afirmou Moraes.

"Mesmo assim, não deixa de ser interessante ver o histórico de pagamentos do fundo apenas como uma pequena referência", disse ele.

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