Fundos imobiliários: Como saber se seu investimento terá problemas com CVM?

Após a decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) que trata da distribuição de dividendos pelo fundo imobiliário Maxi Renda (MXRF11), investidores estão preocupados sobre os possíveis impactos na indústria. Apesar de se referir a este fundo específico, a entidade afirmou que o posicionamento pode se estender para os demais fundos imobiliários, em nova nota divulgada na noite de quinta-feira (27).

Na compreensão da CVM sobre o MXRF11, o valor da distribuição de dividendos não pode ser maior do que o lucro acumulado pelo fundo. Caso contrário, a distribuição poderia ser interrompida e também estaria sujeita a impostos.

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Diante disso, como saber se seus fundos imobiliários estão com a distribuição de dividendos excedendo o lucro? Os fundos imobiliários (FIIs) teriam impostos a partir de quando? É hora de vender os FIIs? Confira abaixo as respostas de especialistas entrevistados pelo UOL sobre o assunto.

O que diz a lei

A Lei 8.668/1993 trata da constituição dos fundos imobiliários e determina que o pagamento dos dividendos aos cotistas deve ser, no mínimo, 95% dos lucros levantados pelo fundo. E estabelece que o lucro seja distribuído no formato já adotado pelo Maxi Renda, chamado regime de caixa, que pode exceder os lucros.

Diante disso, a decisão da CVM mudaria as regras de remuneração de dividendos e tiraria uma das vantagens mais atrativas dos fundos imobiliários: a isenção de pagamento de Imposto de Renda a investidores que são pessoas físicas.

Marcio Lorega, head de equity research e economia do PagBank>, declara que a tendência é que a CVM se reúna com agentes do mercado —como gestores, empresas e distribuidores de dividendos— para um parecer definitivo sobre o tema, principalmente se o caso será restrito apenas ao Maxi Renda ou não.

A mudança da regra resulta em uma desconfiança geral no mercado financeiro, que não fica limitada ao setor de fundos imobiliários. É o que diz o coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV (Fundação Getúlio Vargas), Alberto Ajzental.

Do ponto de vista de negócios e investimento, cria uma situação de desconfiança e insegurança que pode ficar na memória das pessoas, e não especificamente nesse fundo ou modalidade, mas em qualquer negócio.
Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV

Fundos que seriam mais impactados

Fabrício Gonçalves, CEO da Box Asset Management, afirma que, caso a decisão da CVM se estender aos demais fundos imobiliários, aqueles que apresentam o mesmo modelo de distribuição de dividendos que o Maxi Renda (o regime de caixa) poderiam ser desvalorizados.

Para ele, os FIIs que poderiam sofrer maiores abalos com o posicionamento seriam: fundos de tijolos, fundos de lajes corporativas, fundos de fundo e até mesmo fundos de logística. Isso porque esses fundos usam recursos em caixa do fundo para investir na construção de novos prédios; e com a possível definição da CVM, essa verba passaria então a ser distribuída entre os investidores.

Luis Nuin, analista da Levante Ideias Investimentos, arrisca em um pior cenário aos fundos de fundos. De acordo com o especialista, esses seriam mais impactados por exigirem uma atualização diária no preço das cotas.

Dentre os FIIs que seriam menos impactados, Gonçalves aposta nos fundos de papel. Segundo ele, esses fundos já seguem outro modelo de distribuição diferente do Maxi Renda (ou seja, se baseiam no regime contábil) e possuem mais solidez em meio a um cenário instável.

Como descobrir o sistema de distribuição de dividendos

Para evitar incertezas caso haja uma definição pela CVM, Gonçalves declara que é muito importante, para investidores e gestores, verificar qual é o regime de distribuição de resultados dos fundos.

Para isso, o investidor pode consultar o Relatório Gerencial do fundo imobiliário e verificar o modelo de distribuição de dividendos na Demonstração do Resultado do Exercício (DRE) Geral. O modelo será regime de caixa (como do Maxi Renda) ou regime contábil.

Caso não encontre essas informações, o investidor pode entrar em contato com a equipe de Relações com os Investidores da empresa gestora do fundo.

Invisto em FIIs; devo vender?

De onde sairiam os recursos para a distribuição mensal, caso fosse mantido esse movimento [definitivo da CVM para todos os fundos imobiliários] e com a obrigação de pagamento de Imposto de Renda?
Marcio Lorega, head de equity research e economia do PagBank

Diante da incerteza sobre a definição da CVM, Lorega não orienta a compra de novas cotas de fundos imobiliários. "É óbvio que muitos investidores vão querer colocar mais recursos. Mas eles precisam estar cientes que o risco é alto. Se mudar realmente [como a CVM propõe em nota], vai gerar uma situação mais desafiadora para os fundos imobiliários e eles devem ter queda", afirma.

Para quem já investe em FIIs, ele diz que os investidores devem acompanhar o desenrolar da história e, por enquanto, manter suas posições e não venderem suas cotas.

Nuin, analista da Levante, concorda e diz que o melhor a ser feito agora é esperar. "A decisão [da CVM] afetou apenas um fundo, que já recorreu [sobre o caso]. Acho que houve mais 'volatilidade de informações' do que de preços, efetivamente. É hora de manter a calma", afirma.

É possível amenizar a situação?

Segundo o head do Pagbbank, uma alternativa seria o pagamento trimestral, semestral ou até anual dos dividendos aos investidores.

Atualmente, enquanto os dividendos são pagos mensalmente, o levantamento do lucro acumulado pelo fundo costuma ser feito anualmente. Logo, com um período mais espaçado entre os pagamentos de dividendos, seria mais fácil o controle do dinheiro (de distribuição e de lucros) pelos gestores. Isso poderia minimizar os riscos, portanto, de os dividendos excederem os lucros.

Alberto Ajzental tem uma visão parecida. Para ele, a mudança no fluxo de pagamentos pode ser uma maneira de resolver o problema mencionado pela CVM em relação à distribuição de dividendos.

"O investidor quer ter esse ganho mensal e o mercado busca isso. Se você sistematiza as distribuições em períodos maiores, os descompassos de 'timing' [tempo] dessa metodologia são suavizados", diz Ajzental.

Retificação do Imposto de Renda?

Em meio à discussão, os investidores passaram a questionar se seria necessário fazer a retificação retroativa do Imposto de Renda, uma vez que o problema com o fundo Maxi Renda (MXRF11), administrado pelo BTG e gerido pela XP, ocorre desde 2014.

Segundo a advogada tributarista Beatriz Biancato, uma eventual alteração da norma seria aplicada para o momento atual em diante.

Entendo que seria um prejuízo enorme a CVM estender essa regra aos fatos passados. Se ela quiser manter esse entendimento, que seja para as próximas operações, sobretudo, porque em termos de legislação tributária, pelo Código Tributário Nacional, as interpretações não podem criar obrigações novas.
Beatriz Biancato, advogada tributarista

Outro ponto, segundo ela, é que as retificações para a Receita Federal sobre o Imposto de Renda devem ser feitas sobre os últimos cinco anos. Eventuais obrigações antes desse período são consideradas como pendências sanadas.

Para os investidores que se perguntam o valor do possível imposto sobre fundos imobiliários caso a decisão da CVM vire regra a todos os FIIs, a advogada declara que deve ser semelhante ao percentual cobrado de empresas, de 20%. Esses valores seriam tributados conforme os pagamentos dos dividendos.