Com crédito imobiliário mais caro, construtoras miram aluguel

Menos ligada à posse de bens e mais afeita à cultura do compartilhamento, as gerações Y (nascidos 1982 e 1994) e Z (a partir de 1995) têm ajudado a impulsionar um mercado que até pouco tempo era inexistente no Brasil: o multifamily - prédios habitacionais em que todos os moradores são apenas locatários. Em muitos casos, as unidades - com tamanho entre 30 m² e 140 m² - já vêm mobiliadas e com uma série de serviços para dar mais comodidade ao morador. Como dizem os empreendedores, o objetivo é oferecer uma "experiência" ao inquilino.

Os prédios contam com lavanderia, internet, coworking, aluguel de veículos e bicicletas, arrumadeira e academia, entre outros serviços. Normalmente, são construídos em áreas bem localizadas, perto de estações de metrô e de comércio farto, onde o preço do imóvel para compra está em patamar bastante elevado. Mas um dos maiores atrativos é que as administradoras não exigem fiador para fechar o contrato, burocracia que sempre deu dor de cabeça para quem quer alugar um imóvel.

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A expectativa em torno desse mercado - que nos Estados Unidos representa 80% do segmento de aluguel e na Europa já está consolidado - também está ligada às condições macroeconômicas do País.

Aperto monetário

A taxa básica de juros, hoje em 12,75% ao ano, tende a comprimir a renda do consumidor e tornar a aquisição do imóvel mais cara. Além disso, os níveis de preços de casas e residências em grandes centros, como São Paulo e Rio de Janeiro, têm deixado o sonho da casa própria cada vez mais distante do bolso do brasileiro.

É a conjunção desses fatores que tem motivado construtoras e incorporadoras a apostar nesse nicho de mercado, que está apenas começando no Brasil. A Luggo, empresa da MRV criada para desenvolver e gerir esses prédios novos, já lançou 592 unidades para locação, sendo que 588 estão ocupadas.

A empresa fechou uma parceria com a canadense Brookfield para construir 5.040 unidades no Brasil até 2025. A empresa vai construir os prédios, vender para a multinacional e depois fazer a gestão dos ativos, diz o chefe da área comercial e operações da Luggo, Rodrigo Lutfy.

Ele conta que a decisão de apostar nesse mercado no Brasil surgiu depois que o grupo comprou uma empresa nos Estados Unidos e viu o potencial do negócio. "Aqui há muito espaço para crescer. E, com a Selic no atual patamar, fica mais interessante", diz ele, que aposta num público mais em início de carreira profissional.

O jovem de hoje, diz ele, está postergando a compra do imóvel. Prefere a liberdade de poder escolher onde morar e por quanto tempo. Na Luggo, os aluguéis são a partir de R$ 2,2 mil, com condomínio e IPTU incluídos.

Gestão profissional

Atualmente, cerca de 30% da população vive de aluguel, sendo que 95% dos negócios são com pessoas físicas - o que configura um mercado amador. No mundo todo, as construtoras viram que esse é um ativo com pouca volatilidade e decidiram profissionalizar a gestão das locações, diz o presidente da Vitacon, Ariel Frankel. Segundo ele, tem gente que não quer comprar ou que não consegue comprar, mas quer morar perto do centro financeiro.

"Fazemos studios de 1 ou 2 dormitórios, de 20 m² a 90 m²", diz o executivo. As unidades são decoradas e oferecem uma série de serviços para que o inquilino não se incomode com nada. A empresa tem cinco edifícios em São Paulo e mais dois projetos em aprovação. O foco são regiões como Paulista, Faria Lima, Perdizes e Chucri Zaidan.

O sócio do escritório NFA Advogados, Ricardo Negrão, especializado em mercado imobiliário, conta que a maior parte dos projetos que tem acompanhado está sendo erguida em bairros nobres e é destinada a um público de uma classe média alta. "Os preços de imóveis nessas áreas estão numa crescente, o que dificulta a compra pelo consumidor. Mas muitos têm o desejo de morar nessas regiões. Então a solução é alugar."

No Rio de Janeiro, por exemplo, bairros como Leblon e Ipanema vivem esse fenômeno de ter preços tão altos que as pessoas não conseguem comprar, diz Negrão. Fora do País, Canadá e Hong Kong também vivem essa realidade. "Pode ser que ao longo do tempo, outras regiões entrem nessa lista."

Busca de terrenos

Por isso, as construtoras e incorporadoras estão se aproveitando para comprar áreas nesses bairros, mesmo que pequenas. A Vila 11, do fundo Evergreen, comprou 16 terrenos para a construção de prédios destinados ao aluguel.

Em 2017, o fundo decidiu investir R$ 1,5 bilhão nesses empreendimentos no Brasil. Em 2019 ficou pronto o primeiro prédio, com 100 unidades, na Vila Madalena. Há um mês, a empresa inaugurou o segundo prédio, agora na Bela Vista, com 142 unidades.

Até o fim do ano, serão mais quatro entregas. No total, a empresa terá 600 unidades prontas. "Tivemos um aporte de mais US$ 50 milhões para iniciar a construção dos demais dez empreendimentos nos Jardins e no Itaim, previstos para o ano que vem", diz Ricardo Laham, presidente da Vila 11.

Saída para instabilidade financeira

A analista de sistemas Elizângela Rosa da Silva Costa, de 38 anos, e a assessora de eventos Dharana Calesco Rezende, de 33 anos, moram de aluguel. As duas optaram por edifícios voltados à locação.

No caso de Elizângela, o apartamento tem 50,93 m² e o aluguel custa R$ 1.736, incluindo condomínio, IPTU, água e gás. O imóvel fica em Belo Horizonte, onde ela mora com o marido e o filho de 3 anos. "Tentamos comprar um apartamento, mas a parcela do financiamento seria muito alta. Essa foi a melhor opção."

A analista de sistemas diz que procurou outras alternativas no mercado, mas a burocracia a desanimou. "Aqui não precisava nem de fiador e a negociação foi mais fácil."

Dharana mora em São Paulo e alugou um apartamento nos Jardins para morar. Segundo ela, a escolha está associada à sua instabilidade financeira desde, que começou a pandemia. Ela teve os rendimentos comprometidos por causa do isolamento social. Por isso, optou por um negócio que não lhe amarrasse tanto no caso de problemas. "Aqui fico o tempo que quiser." Um dos benefícios foi pegar o apartamento todo mobiliado. "Só precisei trazer a mala com as roupas. O resto estava tudo aqui."