Dar imóvel a banco em troca de renda vitalícia é uma boa? Governo estuda

Hipotecar a casa de um idoso em troca de uma renda vitalícia. Essa é a ideia que o governo federal está estudando. Está sendo preparada a regulamentação da chamada hipoteca reversa no Brasil. Nesta modalidade de crédito, voltada para idosos, o imóvel já quitado é usado como garantia em troca de uma renda mensal vitalícia. Após a morte do credor, a dívida é quitada com a venda do bem. Se sobrar dinheiro, fica para os herdeiros.

Especialistas afirmam que o instrumento pode representar uma alternativa de complementação de renda para idosos que têm alguma propriedade, mas tiveram seus ganhos reduzidos após a aposentadoria ou por algum outro motivo.

"Muitas pessoas idosas têm patrimônio, mas não têm liquidez [dinheiro vivo na mão]. Na crise que temos hoje, é difícil vender o imóvel. E isso atende essa população. Será mais uma opção para essas pessoas", afirmou advogado Luciano Godoy, professor da Escola de Direito da FGV São Paulo.

A hipoteca reversa tem sido cada vez mais utilizada em outros países, como Estados Unidos, Austrália e Reino Unido, devido à crescente expectativa de vida de sua população.

Sistema usado nos Estados Unidos

"Nos Estados Unidos, esse é um instrumento já estabelecido, que ganhou espaço após a crise financeira de 2008", afirmou Lauro Vieira de Faria, economista da Escola Nacional de Seguros.

Por lá, a modalidade é permitida para proprietários a partir dos 62 anos. Aqui o governo afirma que não irá fixar um marco de idade. Ficará a cargo dos bancos analisar livremente o público-alvo para o produto.

Os especialistas avaliam que o mercado da hipoteca reversa no Brasil deve ficar restrito a idosos de classe média e classe média alta, considerando que nas camadas mais pobres da população há baixa penetração de propriedade de imóveis.

Banco dá uma mesada ao idoso

"O idoso contrata com o banco um tipo de mesada, um pagamento mensal vitalício. Esse empréstimo fica atrelado ao imóvel. O idoso continua morando no imóvel e quando morre o bem é vendido, e a dívida quitada", disse o advogado. Outra opção é receber o valor do empréstimo em uma única parcela.

Para calcular o valor que será pago mês a mês na hipoteca reversa, o banco irá considerar a taxa de juros do empréstimo e incorporar os riscos relacionados à expectativa de vida do credor e de uma possível desvalorização do imóvel.

Nos Estados Unidos, os riscos de avarias ou de o valor da dívida acabar superando o valor de venda do imóvel são cobertos por uma série de seguros específicos, que também teriam que ser adotados aqui, afirmou Faria. O economista lembra que por lá, o valor do empréstimo costuma ser limitado a 60% do valor do imóvel.

Herdeiros podem manter ou vender imóvel

Após a morte do proprietário, caberá aos herdeiros a decisão de manter o imóvel na família. Se optarem por isso, precisarão arcar com o valor da dívida por conta própria, disse Faria. Caso contrário, o imóvel será vendido, e o banco receberá o valor correspondente ao que foi emprestado ao falecido dono. Se o valor da venda superar o da dívida, o saldo será distribuído entre os herdeiros.

Garantia de que idoso não será despejado

O governo ainda não definiu o formato legal da proposta e se ela precisará da aprovação do Congresso. No ano passado, um projeto de lei sobre o mesmo tema foi proposto pelo senador Paulo Bauer (PSDB/SC). O texto propõe a criação da hipoteca reversa para pessoas com 60 anos ou mais. A proposta está parada na Comissão de Constituição e Justiça do Senado desde então, aguardando designação de relator.

Godoy disse que essa regulamentação terá que garantir que o imóvel não poderá ser tomado do idoso antes da sua morte. "Terá que haver uma garantia na lei, para que a pessoa não possa ser despejada ainda em vida. Senão, o instrumento perde o sentido e causa um novo problema social", afirmou o advogado.

No modelo americano, o imóvel só pode ser levado à venda em caso de morte ou por decisão do proprietário em vida, caso queira se mudar --neste último caso, a dívida é quitada, e um novo contrato deve ser feito com o novo imóvel. O despejo só pode ser proposto pela instituição financeira caso o dono falte com o pagamento dos impostos ou do custo de manutenção do imóvel.