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Novo financiamento de imóvel da Caixa é fixo, mas é mais caro; vale a pena?

Getty Images/iStockphoto/Andrii Yalanskyi
Imagem: Getty Images/iStockphoto/Andrii Yalanskyi

João José Oliveira

Do UOL, em São Paulo

20/02/2020 17h26Atualizada em 10/03/2020 14h46

Resumo da notícia

  • Mercado avalia prós e contras de novo crédito imobiliário da Caixa com taxa fixa de 8% ao ano
  • Consultores dizem que taxa fixa atende quem não quer sofrer com risco de alta de inflação ou de juros
  • Levando em conta histórico do Brasil, taxa fixa de 8% em contrato de 30 anos é interessante, diz consultor

A Caixa lançou nesta quinta-feira (20) uma linha de financiamento imobiliário com taxa fixa de 8% a 9,75% ao ano. Quais os prós e os contras desse novo tipo de financiamento da casa própria? Em que casos vale a pena? O UOL ouviu profissionais de mercado para tirar essas dúvidas.

Mais caro, mas sem sustos

Segundo os especialistas, o lado ruim é um custo maior que as outras linhas de financiamento disponíveis atualmente no banco. O lado bom, segundo eles, é ser uma opção para o consumidor que não quer sofrer sustos se a inflação ou os juros voltarem a subir no Brasil.

O novo produto da Caixa é positivo para quem pensa em financiar a casa própria porque dá previsibilidade de pagamento no longo prazo, disse o cofundador da plataforma de comparação de produtos de crédito imobiliário Melhortaxa, Rafael Sasso.

Em um eventual cenário de aumento brusco da inflação no país, como já vimos em passado recente, esse cliente estará mais protegido.
Rafael Sasso, da Melhortaxa

As outras linhas de crédito imobiliário disponíveis na Caixa têm juros menores, mas são corrigidas por indicadores que variam com o tempo:

  • Uma opção é a baseada em juros a partir de 6,5% ao ano mais variação da TR (Taxa Referencial, estabelecida pelo governo a partir de uma média dos juros pagos pelos CDBs dos maiores bancos do país), que está hoje em zero
  • Outro produto tem juros anuais a partir de 2,95% mais a variação da inflação medida pelo IPCA, que foi de 4,3% em 2019

A TR atualmente está em zero e a inflação, comportada, mas ambos são indicadores que vão oscilar, conforme a economia. E, por isso, dizem os consultores, assumir contratos de financiamento de logo prazo atrelados a essas variáveis representa sempre assumir um elemento de incerteza.

A melhor linha de financiamento imobiliário é aquela que se adequa a cada perfil de cliente. Hoje o custo com IPCA é o mais baixo, mas é atrelado à inflação. Quem não quer essa exposição tem as outras opções com juro mais alto
Luiz Pedro Albornoz, diretor executivo da Bari Promotora

Para Albornoz, o custo desse novo produto da Caixa —de 8% a 9,75% ao ano— é convidativo levando em conta o histórico dos juros e da inflação no Brasil.

A taxa básica de juros do país, a Selic, está atualmente em 4,25% ao ano, a mais baixa da história, mas já foi de 14,25%, em 2016. Além disso, o próprio mercado, por meio da pesquisa semanal Focus, projeta que essa taxa vai subir a 6% no ano que vem e a 6,5% em 2022.

E a inflação, para quem prefere pegar o crédito imobiliário atrelado à variação do IPCA, também tem um comportamento irregular no Brasil, dizem os consultores —lembrando que em 2015, por exemplo, ela foi de 10,7%.

Vale a pena para prazos maiores

A nova linha de financiamento da Caixa, com taxas fixas, vale mais a pena para quem pensa em fazer um financiamento de prazo mais longo —o limite é de até 360 meses (30 anos), segundo os especialistas.

Em contrapartida, é menos interessante para quem vai financiar o imóvel por prazos mais curtos, disse o presidente da plataforma digital de crédito imobiliário CrediHome, Bruno Gama. É o caso, por exemplo, de quem tem a perspectiva de quitar o contrato bem antes do prazo máximo, por exemplo, em até dez anos.

Isso acontece porque o consumidor que tem um contrato mais curto ficará menos exposto ao risco de a inflação ou de os juros subirem. "No nosso caso, a grande maioria dos clientes não fica 30 anos no contrato imobiliário. A maior parte consegue quitar em dez anos ou menos", afirma Gama.

Brasileiro olha tamanho da parcela

Para Gama, o novo produto da Caixa é positivo porque amplia as opções para os brasileiros no crédito imobiliário, mas as opções de financiamento atreladas ao IPCA e à TR devem continuar sendo as preferidas, porque oferecem valores iniciais mais baixos.

A grande maioria dos clientes olha mesmo é a parcela. A componente juros até está no radar, mas a referência que o consumidor entende é o da parcela, porque é o que compromete o bolso dele.
Bruno Gama, presidente da CrediHome

Vantagens do crédito atrelado à TR

O planejador financeiro da Par Mais, Jailon Giacomelli, diz que prefere o financiamento atrelado à TR.

Nos últimos dez anos, a TR esteve abaixo de 1% em sete anos. Hoje, a TR é zero e a tendência é de que continue assim.
Jailon Giacomelli, planejador financeiro da Par Mais

Para ele, mesmo que os juros subam, o financiamento imobiliário de 6,5% ao ano mais a TR vai continuar interessante.

Já com relação à inflação, é mais difícil ter alguma previsibilidade.
Jailon Giacomelli, da Par Mais

Portabilidade é mais difícil

Rafael Sasso, da Melhortaxa, aponta como fator negativo desse produto a portabilidade de crédito.

"Como essa é uma nova linha e ainda não há outros bancos oferecendo, esse seria um dificultador caso o cliente queira no futuro mudar de banco em um cenário de forte queda nas taxas do mercado", disse.

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Errata: o texto foi atualizado
Diferentemente do informado no 6º parágrafo desta matéria, a TR (Taxa Referencial), é estabelecida pelo governo a partir de uma média dos juros pelas LTNs (Letras do Tesouro Nacional), conforme regra que começou a valer em fevereiro de 2018, e não pela média dos juros pagos pelos CDBs dos maiores bancos do país, regra que havia antes, como informado. A informação já foi corrigida.

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