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Veja os fundos imobiliários que bombaram em 2019 e o cenário para 2020

Getty Images
Imagem: Getty Images

João José Oliveira

do UOL, em São Paulo

17/01/2020 04h00

Resumo da notícia

  • Lista dos 10 fundos imobiliários que mais subiram no ano tem ganhos de até 169%
  • Queda de juros e retomada da economia devem manter setor aquecido, dizem profissionais de mercado
  • Apesar de cenário promissor, especialistas alertam que investidor tem que ficar atento aos riscos do produto

Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) foram destaque da Bolsa em 2019. A lista das dez carteiras que mais renderam no ano tem produto com alta de até 169%. Já o índice Ifix, que acompanha o valor das cotas dos fundos imobiliários negociadas na bolsa brasileira, acumulou valorização de 35,98%, ou seja, mais que o Ibovespa, o principal indicador de ações, que avançou 31,58%.

Consultores e administradores de recursos dizem que os juros baixos e a recuperação da economia que alimentaram esse setor em 2019 continuam presentes em 2020. Por isso, apontam, o cenário é positivo para esse tipo de aplicação. Mas os mesmos profissionais de mercado destacam que essa modalidade de investimento apresenta riscos, ainda que em menor grau das oscilações de outros ativos, como ações, por exemplo.

Segundo o sócio fundador do Clube FII, plataforma de informações sobre fundos imobiliários, com mais de 180 mil usuários cadastrados, Rodrigo Cardoso de Castro, esse tipo de investimento está crescendo porque oferece facilidades à pessoa física. "A cota custa muito menos que comprar um imóvel inteiro. Além disso, o fundo permite ao investidor diversificar o risco. Isso porque ele não precisa colocar todo o capital em um único imóvel, já que o fundo pode investir em vários. Além disso tem a liquidez. É muito mais fácil vender as cotas dos fundos, que são negociadas em bolsa, que um imóvel inteiro", disse.

Como funciona

De modo simples, ao aplicar em um fundo de investimento imobiliário, a pessoa passa a ter um determinado número de cotas conforme o valor investido. Cada cota tem participação em imóveis ou ativos imobiliários. E quando esses imóveis geram receita - por exemplo, com pagamento de aluguel -, a renda é dividida entre os cotistas do fundo.

A casa de informações financeiras Economatica elaborou a lista dos dez fundos imobiliários que mais renderam em 2019, a partir de dados da bolsa brasileira B3, onde são negociadas as cotas de 204 fundos que somam mais de R$ 80 bilhões em patrimônio líquido, segundo dados de novembro. Veja abaixo a lista dessas carteiras.

O primeiro lugar desse ranking é um bom exemplo da volatilidade que esse produto pode ter ao longo dos anos. O FII Trxe Cor (código XTED11 na Bolsa), lançando pela empresa de investimentos imobiliários TRX fechou 2019 com alta de 169,20%. Mas esse movimento foi parte de uma recuperação. Lançado em 2012, esse produto chegou a acumular baixa de 62% entre a estreia e julho de 2017.

A explicação dessa oscilação toda está nos ativos que estão dentro do fundo. São dois imóveis - um alugado para a fabricante de carros Peugeot, no interior de São Paulo, e outro em Macaé (RJ), alugado para a Petrobras.

"Os dois imóveis foram adquiridos em 2012, quando o cenário era positivo para os setores de petróleo e automobilístico. Mas com a crise, esses dois imóveis sofreram com vacância", afirma o diretor de relações com investidores e de produtos da TRX, Gabriel Barbosa.

Segundo ele, o desempenho em 2019 foi determinado pela venda de um imóvel, o de São Paulo, enquanto o espaço de Macaé está em negociação para ser comercializado para uma empresa do setor educacional.

A TRX, que tem outros dois fundos imobiliários, está em busca de imóveis para expandir os negócios em 2020, com o mesmo foco: comprar prédios ou áreas que interessem a grandes empresas, para locação do imóvel, apostando no rendimento proporcionado pelos aluguéis, em contratos de longo prazo. "Com a queda de juros e a retomada da economia vemos um cenário positivo para este ano", disse Barbosa.

Cuidados ao investir

O caso do fundo imobiliário campeão em 2019 demonstra um dos cuidados que o investidor deve ter ao procurar um fundo imobiliário. "Tem que pesquisar quais são os imóveis que estão no fundo. É preciso conversar com o gestor do fundo e ler com atenção os relatórios e o prospecto do fundo", diz o vice-presidente da área de fundos imobiliários da casa de análise Suno Research, Marcos Baroni, também professor de graduação e pós-graduação na área de gestão há 20 anos.

Um fundo imobiliário pode investir em imóveis de diferentes tipos, como condomínios residenciais, áreas industriais, galpões de logística, shopping centers. Há carteiras que compram títulos que foram emitidos por construtoras, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e os fundos que investem em cotas de outros fundos.

"Na hora de entrar em um fundo, o investidor deve perguntar se aqueles imóveis que estão na carteira fazem sentido para ele, se ele gosta ou entende do setor", diz Cardoso de Castro, do Clube FII. Segundo ele, a crise pela qual o setor imobiliário passou entre 2014 e 2017 desvalorizou as cotas dos fundos e surgiram pechinchas. Algo que mudou após os ganhos acumulados em 2018 e 2019.

"Cerca de três anos atrás, qualquer tiro tinha chance de acertar. Agora, o investidor tem que ficar mais atento, ser mais seletivo", afirma Cardoso de Castro. Por isso, diz ele, a busca de informações é cada vez mais importante. "Estamos apenas no começo dessa onda", afirma.
O número de investidores que aplicam nos fundos imobiliários negociados na Bolsa mais que dobrou em 2019 e atingiu 574 mil em novembro, segundo dados mais recentes da Bolsa.

Cenário para 2020

Para o sócio do BTG Pactual Asset Management, maior administrador de fundos de investimento do país, Allan Hadid, o universo de investidores pessoas físicas no mercado de fundos imobiliários deve continuar crescendo em ritmo acelerado. "Enquanto em mercados como o dos Estados Unidos e da Europa, os fundos imobiliários representam de 10% a 20% do mercado de investimentos, no Brasil o segmento ainda não chegou a 5%", afirma, lembrando que apenas nas cadernetas de poupança, por exemplo, há mais de R$ 800 bilhões aplicados.

Por isso, diz Hadid, a tendência é que esse produto continue ganhando espaço no banco, que soma atualmente R$ 28 bilhões em ativos nesse segmento. "Temos uma conjunção de estabilidade econômica, com inflação controlada, juros baixos e retomada da economia e da confiança. Além disso, o próprio setor imobiliário saiu de um ambiente de incertezas", afirmou.

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