Financiar casa de R$ 300 mil fica R$ 90 mil mais caro e exige renda maior

Os juros em alta deixaram o financiamento da casa própria bem mais custoso. Um imóvel de R$ 300 mil, por exemplo, ficou R$ 90 mil mais caro em um prazo de 30 anos. A exigência de renda mensal também subiu, e agora é 25% maior.

A Selic saiu de 2% ao ano em março de 2021 para 12,75% ao ano em maio deste ano, em uma tentativa do BC (Banco Central) de controlar a inflação. Um dos impactos do aumento dos juros é o encarecimento dos custos de financiamentos imobiliários.

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Em março do ano passado, com a Selic a 2% ao ano, um imóvel de R$ 300 mil, com R$ 240 mil financiados, custaria R$ 490 mil no final das prestações ao longo de 30 anos — 360 meses. Nesse caso, o comprador precisaria de uma renda mensal de R$ 6.532,22.

Agora os valores são bem mais altos. O financiamento do mesmo imóvel custa R$ 580 mil ao longo do mesmo período, e exige uma renda mensal de R$ 8.184,59. Isto significa que o mesmo contrato ficou R$ 90 mil mais caro e exige uma renda 25% maior do consumidor final.

Os dados são de um levantamento feito pela Melhortaxa, empresa que compara taxas de financiamentos imobiliários, a pedido do UOL (veja abaixo simulações para imóveis de R$ 300 mil, R$ 500 mil, R$ 750 mil e R$ 1 milhão, sempre no prazo de 360 meses).

No caso de um imóvel de R$ 1 milhão, financiando R$ 800 mil, a soma das parcelas do financiamento daria R$ 1,6 milhão com a Selic a 2% ao ano. Atualmente o valor passa para R$ 1,9 milhão, uma diferença de R$ 300 mil. A renda necessária para financiar passa de R$ 21.579,63 para R$ 27.087,51 — um valor 25% maior.

"Em poucos meses, percebemos que a pessoa precisa ter uma renda muito maior para conseguir o mesmo financiamento", afirma Paulo Chebat, CEO da Melhortaxa no Brasil.

Na prática, a principal consequência é a restrição de crédito, o que faz com que alguns consumidores desistam da compra por não conseguirem aprovação na liberação do crédito imobiliário.

"Acabamos sentindo uma inversão. As pessoas que precisam do empréstimo não conseguem, e quem busca o crédito só porque tem uma aplicação que rende mais no banco é aprovado. Desde o final de dezembro percebemos uma diminuição nas negociações de financiamento", afirma Chebat.

Veja as simulações feitas pela Melhortaxa:

Cenário com a Selic a 2% ao ano:

Cenário com a Selic a 12,75% ao ano:

As simulações da Melhortaxa consideram que o consumidor pagaria 20% de entrada no valor do imóvel, que é o mínimo exigido pelas instituições. Os juros utilizados representam a média das taxas cobradas no mercado.

"Com a Selic mais alta, o valor das prestações pesa mais no orçamento. Tudo está mais caro, e o consumidor tem que entender se o montante vai caber no bolso", afirma Rogério Mauad, economista e professor de mercados e produtos financeiros no Ibmec São Paulo.

Até onde vai a taxa do financiamento?

Não dá para prever o futuro, mas Chebat diz que os bancos não conseguem subir as taxas na mesma velocidade que a Selic, porque isso diminui as negociações de financiamentos.

De acordo com o histórico levantado pela Melhortaxa, em 2015 e 2016, quando a Selic estava em 14,25% ao ano, a média geral das taxas de financiamentos ficou na casa dos 10%. A maior média de taxa de juros para financiamento imobiliário foi de 11,24% em janeiro e fevereiro de 2017.

"Os juros do crédito imobiliário podem aumentar um pouco mais, mas chegam a um limite. Se o banco aumenta demais a taxa, vai parar de fazer negócios", afirma Chebat.

Na hora de escolher um financiamento, os especialistas ouvidos dizem que o consumidor precisa comparar o custo efetivo total da operação, e não apenas a taxa de juros informada pelo banco. É preciso incluir os juros, possíveis taxas e seguros obrigatórios.