Como ter renda mensal de R$ 5 mil com FIIs que pagam acima de 12%?

Foi considerado para o cálculo o dividend yield dos fundos que integram o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários) no último ano e a mediana dos dividendos mensais destes nos últimos 12 meses.

Qual foi o retorno destes fundos nos últimos 12 meses?

DY= dividend yield (retorno em dividendos)
Mediana de dividendos mensais nos últimos 12 meses

Veja abaixo quanto investir para ter renda de R$ 5.000 mensal com estes fundos:

Fonte: Elos Ayta Consultoria

Selic parada mexe com os fundos imobiliários?

Com a Selic mantida em 10,5%, aumenta o custo de oportunidade para os investidores. Os títulos de renda fixa se tornam mais atrativos e, em consequência, reduzem a demanda por FIIs, explica Leonardo Garcia, analista de fundos imobiliários do Trix.

Nos fundos de tijolo, as empresas inquilinas podem experimentar encarecimento dos empréstimos e desafios financeiros, o que pode reduzir sua capacidade de pagar aluguéis, deteriorando a qualidade financeira dos fundos, acrescenta Garcia.

Já nos fundos de papel, aumenta o risco de crédito, com devedores tendo mais dificuldade de cumprir suas obrigações financeiras e elevando o risco de inadimplência. "Por outro lado, os fundos que possuem ativos indexados ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário) podem ter uma melhora no resultado", aponta o analista do Trix.

Apesar dos impactos, a manutenção da Selic em 10,5% já era esperada por boa parte do mercado. Ou seja, os preços dos fundos já refletiam essa realidade. "Portanto, não acredito que tenhamos grandes mudanças nos preços, todas as notícias ruins já estão no preço de mercado", observa Felipe Sousa, analista de fundos imobiliários.

Os FIIs queridinhos do mercado

Embora a lista reúna 29 fundos imobiliários com retorno em dividendos elevado, por se tratar maioritariamente de fundos de papel, nem todos podem ser considerados adequados para uma estratégia de longo prazo.
Alguns possuem uma carteira de crédito mais arriscada. Por outro lado, há também os que possuem risco moderado e uma boa gestão e têm conquistado aos poucos a preferência do mercado. Apresentamos a seguir os 3 FIIs mais indicados pelos analistas consultados pela reportagem:

AFHI11

O FII AFHI11, da gestora AF Invest, é um fundo de papel — ou seja, possui uma carteira de recebíveis imobiliários (CRIs). Atualmente são mais de 50 CRIs no portfólio, presentes maioritariamente nos segmentos de incorporação, varejo e shopping center, explica Sousa. Embora tenha nascido em 2021, o fundo já reúne 35 mil cotistas.

Segundo Sousa, a carteira do AFHI11 é mista: tem papéis que variam conforme a inflação e outros conforme o CDI. O gestor do FII considera que 66% do fundo é high grade (risco baixo) e 34% high yield (risco elevado), acrescenta o analista. Para conseguir ganho de capital e redução de taxas, o fundo possui uma estratégia ativa de ficar "girando" alguns CRIs na carteira, ou seja, vende sempre que encontrar boas oportunidades, afirma Sousa. Um exemplo, foi o ganho que teve com o CRI Pernambuco Construtora que proporcionou uma taxa interna de retorno de quase 19%.

O AFHI11 tem um patrimônio líquido de R$ 380 milhões. Mas acabou de encerrar uma emissão de cotas que deve fazer o fundo chegar próximo dos R$ 500 milhões, destaca Egbert Chaves, analista de FIIs da Dica de Hoje Research.

Para os próximos 12 meses, a expectativa de dividend yield do AFHI11 é de 12,5%, segundo Sousa. Já Chaves, da Dica de Hoje, espera um retorno em dividendos entre 11,5% e 12%.

VGIR11

O fundo possui uma carteira 100% de ativos indexados ao CDI. O VGIR11, da gestora Valora, possui atualmente 48 operações diferentes na carteira, que representam cerca de R$ 1,04 bilhão. Sousa explica que os principais segmentos da carteira de crédito do fundo são: residencial (79%), escritórios (9,6%) e pulverizado (6,3%). No residencial, Bernardo Sanches, especialista em investimentos do Vai pelos Fundos, destaca que o objetivo é financiar incorporadoras na cidade de São Paulo, tendo como devedores Helbor, Gafisa e Setin.

A taxa média da carteira é de CDI mais 4,5%. Segundo Sanches "o fundo tende a buscar um retorno bruto próximo de 15%, considerando que a Selic deve permanecer no patamar de 10,5% por mais tempo", observa.

Para Sousa, o dividend yield esperado para o fundo nos próximos 12 meses é de 13%. Já para Sanches, o VGIR11 teria capacidade de entregar um dividend yield de 12,9%, com um dividendo médio de R$ 0,105 por cota.

CVBI11

O CVBI11 é um fundo de papel da gestora VBI, com um patrimônio líquido de cerca de R$ 1 bilhão. O fundo possui maior exposição ao IPCA, afirma Chaves, da Dica de Hoje Research.

A carteira do fundo é diversificada com 46 CRIs e operações em 11 segmentos diferentes. Chaves cita que o fundo tem exposição ao segmento de varejo, shopping, multipropriedade, loteamento, logística, residencial, entre outros. "A taxa média do fundo é IPCA mais 9,7%, então o investidor tem um ganho interessante em relação ao Tesouro Direto, principalmente quando compra a cota com desconto no mercado", pontua.

Os investimentos do CVBI11 estão concentrados geograficamente em São Paulo, destaca Leonardo Garcia, do Trix. Outros estados com exposições significativas são Rio Grande do Sul (9,3%), Mato Grosso (7,2%), e Distrito Federal (6,7%). "Esta diversificação por segmento e região reduz os riscos setoriais e regionais, mantendo uma carteira equilibrada que oferece recomposição da inflação e bons retornos", defende Garcia.

Chaves projeta um dividend yield para o CVBI11 nos próximos 12 meses de 13%. Já a expectativa de Garcia é de um retorno em dividendos entre 10% e 11%.

Além dos mais recomendados, os analistas consultados pela reportagem citaram outros fundos que podem ser considerados oportunidades de investimento, entre estes: XPCI11 e RZTR11.

Tenha cautela

Os analistas consultados pela coluna também elencaram alguns fundos que é melhor o investidor evitar por possuírem um risco de crédito de carteira mais elevado, com maior volatilidade no mercado.

Os fundos da lista citados como arriscados foram: CACR11, RZAK11 e URPR11