App encontra imóveis de devedores com 90% de desconto; veja os cuidados

Está procurando casa para comprar e quer pagar bem mais barato? A oportunidade podem ser imóveis retomados por bancos, por falta de pagamento. Mas é preciso estar disposto a enfrentar uma disputa judicial com o morador que quase sempre ainda ocupa o imóvel. E isso pode demorar anos.

A Resale, plataforma digital para venda de imóveis retomados por bancos, lançou neste mês um aplicativo que reúne imóveis com descontos de até 90% sobre o valor de avaliação pelo banco. O app Resale está disponível para Android e IOS e permite filtrar imóveis de acordo com o tipo, região e preço.

Segundo Marcelo Prata, fundador da empresa, a oferta de imóveis inclui casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, galpões e até prédios. O aplicativo pode ser configurado para notificar o usuário sempre que novos imóveis do perfil escolhido entrem na base.

Crise e desemprego aumentam oferta

Até a quarta-feira da semana passada  (21), estavam disponíveis 7.879 imóveis retomados pela Caixa Econômica Federal em todas as regiões do país. Na quinta-feira (22), esse número já havia saltado para 8.500 imóveis. "O número de imóveis retomados sempre acompanha o aumento do desemprego", diz Prata.

De acordo com Prata, o número de imóveis retomados pela Caixa em 2016 quase dobrou em relação a 2015. "Foram 8.775 em 2015 e 15.881 em 2016", afirma.

Outra causa do aumento da retomada, ainda que em uma parcela menor, "foram pessoas que deram um passo maior que a perna, que acabaram assumindo compromissos de longo prazo sem terem condições de pagar as prestações". "Tentavam sair do aluguel e ir para um financiamento que era muito mais caro. Mas a crise é a grande vilã desse cenário."

90% dos imóveis estão ocupados

Do total de imóveis disponíveis, porém, 90% estão ocupados pelos compradores devedores ou inquilinos, informa o executivo. O motivo é que os imóveis oferecidos no aplicativo foram retomados pela Caixa Econômica Federal por conta da inadimplência em financiamentos para a compra da casa ou operações de crédito em que o imóvel entrou como garantia da alienação fiduciária.

De acordo com Prata, o desconto médio sobre o valor de avaliação dos imóveis ocupados é de 30%. O desconto médio é bem menor no caso dos imóveis desocupados: 19,5%.

Devedor pode perder imóvel em três meses

Na modalidade de garantia chamada alienação fiduciária, a retomada do imóvel em caso de inadimplência é rápida. Permite que com apenas três meses de inadimplência o banco possa retomar o imóvel. Após a retomada, o banco deve levá-lo a leilão para quitar as dívidas.

Esse leilão é feito em duas etapas. Na primeira, que acontece 30 dias após a devolução, o imóvel só pode ser vendido no mínimo pelo valor de avaliação. Se não houver lance, em 15 dias, é marcado o segundo leilão, no qual o imóvel será vendido pelo valor da dívida acrescido das despesas para retomada do imóvel para o comprador que fizer a melhor oferta.

Se ainda assim não houver compradores, o imóvel poderá ser vendido nas modalidades de concorrência pública ou venda direta, nas quais o banco coloca um valor mínimo que quer pelo imóvel, não necessariamente o valor da dívida. O aplicativo identifica em que fase desses processos o imóvel se encontra.

Veja o que levar em conta antes de comprar

Apesar de atraentes pelo preço bem mais em conta, é preciso tomar bastante cuidado antes de se decidir a comprar um imóvel retomado, afirmam Prata e o advogado especializado em direito imobiliário Marcelo Tapai. “O leilão de imóvel não é para amador, ele está muito mais voltado para o investidor que conhece o negócio”, diz o advogado.

Antes de considerar a oferta uma “pechincha”, é preciso levar em conta todos os problemas que poderá ter de enfrentar, a saber:

• custos de uma ação judicial para despejar o morador ou o inquilino (Prata estima que esse custo atinja entre 5% e 10% do imóvel. Tapai lembra que o tempo de duração desse tipo de ação é impossível de prever, podendo durar anos) 
• custos de uma provável reforma que deverá ser feita no imóvel
• pagamento de todas as despesas do imóvel a partir do leilão (como condomínio e IPTU)
• despesas anteriores (normalmente os editais preveem que todas as dívidas do imóvel até a data do leilão corram por conta do banco, mas há editais que determinam que todas as dívidas são do arrematante)

Compra feita às cegas

Outro ponto negativo, segundo Tapai, é que dificilmente o comprador terá condições de visitar o imóvel para ver como ele está, e a compra poderá ser feita às cegas. Ele lembra que quem está sendo expropriado do bem não está disposto a colaborar com quem queira arrematar o imóvel e, se o morador não quiser deixar o comprador entrar, terá de acreditar na descrição do memorial.

"É melhor conversar com porteiro ou zelador para tentar saber mais detalhes. Além disso, o morador pode deliberadamente causar algum dano ao imóvel por raiva e cabe ao comprador assumir esse risco”, diz.

Para minimizar essa situação, o aplicativo traz fotos do Google Street View para dar uma ideia de como é o local. “Além disso, colocamos o endereço exato do imóvel para que a pessoa possa visitá-lo. Essa informação consta do edital, mas muitas vezes é difícil de encontrar. No aplicativo está bem visível”, diz Prata.

Pagamento à vista

Tapai afirma que normalmente não é possível usar FGTS para comprar o imóvel, e o pagamento do leilão deve ser à vista. “Tudo vai depender do que diz o edital, que deve ser lido com muita atenção para definir se a pessoa tem condições de participar.” 

No caso específico de imóveis vendidos pela Caixa, o banco informa em seu site que permite fazer financiamento imobiliário com utilização do FGTS em todas as modalidades de venda, seja leilão, concorrência pública ou venda direta. 

Como a negociação implica muitos detalhes, os especialistas aconselham que o interessado procure ajuda profissional de advogados ou corretores para avaliar detalhes do edital e verificar se se trata de uma boa oferta ou um mico.